I 1950’erne var boligpolitikken en hjørnesten i de siddende regeringers økonomiske og sociale programmer. Med mere eller mindre fantasifulde regulerings- og støtteordninger lykkedes det datidens politikere at forbedre boligforholdende for under- og middelklassen.
Skønt boligmarkedet i dag er meget anderledes end i årene efter Anden Verdenskrig, er det alligevel slående, at boligpolitikken ikke fylder mere på den politiske dagsorden.
Politikerne har et ansvar for at sikre, at boligmarkedet er velfungerende og nogenlunde stabilt. Bolig- og udlånsmarkedet er komplekst, og desværre får befolkningen først og fremmest rådgivning om boligkøb af ejendomsmæglere og bankrådgivere med egne dagsordner.
Det danske boligmarked er det forgangne årti blevet svigtet af politikerne på Christiansborg, som har ladet det udvikle sig til et af Europas mest ustabile. Måske får den manglende omsorg for boligmarkedet alvorlige konsekvenser for den danske samfundsøkonomi, måske ikke; det er endnu ikke til at sige.
Men der er ingen tvivl om, at størstedelen af boligejerne vil opleve en giftig cocktail af stigende renteudgifter og faldende boligpriser, hvis renten stiger kraftigt de kommende år. Den Europæiske Centralbank (ECB) vil på sigt hæve renten; spørgsmålet er blot hvornår og hvor meget. Konsekvensen for dansk økonomi vil blive faldende efterspørgsel og stigende arbejdsløshed.
Eksplosiv prisudvikling
Der hersker ingen tvivl om, at stiger renten, falder priserne på boligmarkedet, og da en stor del af den danske middelklasses formue er placeret i mursten, vil det medføre et stort økonomisk tab for mange danskere.
Rentetilpasningslånene har været med til at gøre boligmarkedet til et casino, hvor boligejerne i disse år er begunstigede med meget lave renter, men lykken kan vende.
Fra 1992 til 2007 blev de danske boligpriser næsten fordoblet. Ifølge en analyse fra Økonomi- og Erhvervsministeriet med titlen Boligmarkedet og boligejernes økonomi var den danske prisudvikling en af de absolut mest eksplosive blandt OECD-landene.
Prisniveauet var drevet frem af urealistiske forventninger om, at priserne ville stige i en uendelighed, og spekulation spillede en stor rolle. Boligboblen bristede, da den i 2007 havde nået et absurd niveau. På det tidspunkt ville et nyuddannet gymnasielærerpar dårligt have råd til at købe en toværelses lejlighed i København.
Boligboblen blev stimuleret af, at befolkningen brugte flere penge på boliger, end den havde råd til, og priserne nåede op i et leje, hvor mange etablerede danskere ikke ville have råd til at købe deres egen bolig.
Afdragsfri lån gav danskerne mulighed for at købe dyrere boliger og vente med at afdrage; mange satsede på, at de efter en årrække kunne afbetale lånet på deres bolig ved den prisstigning, de forventede ville komme.
I 2007 brast boblen, og virkeligheden ramte hårdt hos de mange, fortrinsvis unge, der kort forinden havde været førstegangskøbere. De blev nu teknisk insolvente og vil være stavnsbundet til deres bolig de næste mange år.
Vismændene advarede
Ser man på sammensætningen af realkreditinstitutternes udlånstyper, så fremgår det af tal fra Danmarks Statistik, at andelen af rentetilpasningslån er steget markant siden 2000, hvorimod andelen af fastforrentede lån har været svagt faldende. Der er en risiko forbundet med rentetilpasningslån, og som De Økonomiske Vismænd skrev i deres rapport Dansk Økonomi 2010:
»… store udsving i de korte renter kan have store konsekvenser for de danske husholdninger med rentetilpasningslån. Dette blev eksempelvis illustreret i 2008, hvor de korte realkreditrenter steg fra 4,1 pct. i februar til 5,9 pct. i slutningen af oktober. Der var risiko for at renterne ville stige endnu mere …«
Der er ingen garanti for at boligpriserne igen vil stige. Ifølge tal fra Danmarks Statistik er den reale pris på et enfamilieshus fortsat omkring en tredjedel højere, end den var omkring årtusindskiftet. Hvis renten stiger dramatisk i de kommende år, kan det ligefrem betyde, at boligpriserne kommer til at falde yderligere.
Bankernes glæde ved at låne penge ud ville ikke være så problematisk, hvis pengene var blevet lånt ud til noget mere fornuftigt end småspekulative boligkøb. Mange har muligvis en opfattelse af, at en bolig er en sikker investering, men på et så usikkert boligmarked som det danske, er det ikke tilfældet. Danskerne husholdninger er i dag de mest forgældede inden for gruppen af OECD-lande, og det er bekymrende, at gælden primært skyldes dyre boligkøb, bekvemme serviceydeler og oplevelser.
Den danske gæld havde været langt mere acceptabel, hvis den skyldtes investeringer i nye virksomheder, produkter, vidensudvikling og produktivitetsvækst.
Hvis ECB hæver renten, og Danmark trofast følger den, er der i øjeblikket en stor risiko for, at mange danske huse vil blive sat på tvangsauktion.
Skiftende borgerlige ministre har i de senere år yndet at fortælle om, hvordan de ikke efterlader en regning i børneværelset. Desværre er det usandt. Skattelettelser uden finansiering har skabt et holdbarhedsproblem, og skattestoppet, som alle midtervælgerne i ejerbolig kan glæde sig over, betyder, at nye generationer har svært ved at komme ind på boligmarkedet, samt at de mange - fortrinsvis lavtlønnede - lejere de facto betaler mere i skat end deres naboer i ejerboligen. Desuden fungerede ejendomsværdibeskatningen tidligere som en støddæmper, der sikrede, at prisudsvingene på boligmarkedet blev udjævnet.
Fremtidens boligpolitik
Boligbomben skal afmonteres, og politikerne må lade mindst tre principper være bærende for fremtidens boligpolitik.
For det første skal boligejere ikke betragtes eller behandles som spekulanter, men som borgere, der ønsker deres eget sted at bo. Boligpolitikken skal indrettes, så boligejerne udsættes for mindst mulig risiko, og derfor skal rentetilpasningslånenes udbredelse begrænses, boligejere skal ikke begunstiges af skattestop på deres ejendoms værdi, fordi det driver priserne uhensigtsmæssigt i vejret, og som arbejderbevægelsens grundlæggere skrev i Gimleprogrammet bør det være arbejde, der er kilden til velstand - ikke besiddelse af ejendom. Boligmarkedet er i øjeblikket i bund, og derfor vil det være oplagt at indfase en boligbeskatning i løbet af få år; provenuet fra beskatningen kan bruges til at finansiere skattelettelser på arbejde.
Omlægningerne vil være retfærdige, stabilisere boligmarkedet og øge incitamentet til at arbejde mere.
Det andet princip for fremtidens boligpolitik bør være, at gælden reduceres. Danske husholdninger er for forgældede, og alt for mange boligejere enten er eller bliver teknisk insolvente. En måde at løse problemet med gældsbyrden på er at tilpasse rentefradraget, så incitamentet til at optage stor gæld mindskes. Det er en skam, at så store gældsposter i det danske samfund er bundet i jord og mursten - vi har brug for, at den risikovillige kapital i højere grad står til rådighed for iværksætteri, innovation eller andre produktionsfremmende typer af investeringer.
Det tredje princip, der bør være bærende for boligpolitikken, er langsigtet stabilitet. Boligpolitikken har de seneste ti år været brugt som et redskab til at skabe økonomisk vækst på kort sigt. Afdragsfri lån og lån i friværdien har betalt for mange rare krydstogtrejser, samtalekøkkener og kurophold, men nu skal regningen betales, og det kommer til at lægge en dæmper på det private forbrug.
Udlånsmarkedet bør indrettes og reguleres således, at konjunkturerne udjævnes mere samtidig med, at den samlede boliggæld mindskes.
Danmark har ikke ført en ansvarlig boligpolitik de seneste ti år, og efter næste folketingsvalg er tiden kommet til at reformere boligmarkedet. Det er ikke en naturlov, at renten er lav og ingen kan forudsige, hvordan renten udvikler sig i løbet af de næste fem år. Til gengæld er det sikkert, at konsekvenserne af markante rentestigninger vil være uoverskuelige for mange danske familier og alvorlige for dansk økonomi.
Rasmus Stoklund Holm-Nielsen er formand for Frit Forum København og Mathias Borritz Milfeldt er , bestyrelsesmedlem for Frit Forum København
Kommentarer
jeg og min familie var ikke med til den nyligt overståede fest og vi er noget forundrede over at skulle være med til at dække udgifterne…..
@Wulff…… enig –— de boligejere, som har løbet risikoen må tage skraldet –- den slags planøkonoimisk regulering, som der argumenteres for her er et levn fra fortiden.
Lad boligejerne vælge deres finansiering selv og tage konsekvenserne –-det skal der ikke støttepædagog til – der er voksne mennesker.
Jeg vil gerne se et kort med fremtidens spoegelsesbyer, altsaa der hvor rigtig mange er paa kanten af tvangssalg. Et samarbejde mellem kreditforeninger og Dks Statisik maa kunne goere det. Saa kan jeg se hvor jeg bedst kan klemme de traengte saelgere.
Aah undskyld, jeg mener naturligvis hjaelpe…
Nye pletter paa den raadne banan.
Øh - mon ikke de to herrer fra Frit Forum glemmer, at mange danskere rent faktisk investerede deres friværdi i køkkener, at få renoveret mure, at få lagt nye tage samt at få købt nye køleskabe mm. - noget som man altså ikke havde gjort de sidste 8, 10 eller endog 15 år.
Analysen af hvad der er galt på det danske boligmarked er desuden forkert; afdragsfri lån har meget lidt med stigningen i boligværdierne at gøre.
- jeg fortsætter lige -
De afdragsfri lån har ikke noget at gøre med boligens friværdier; snarere handler det om en eneste ting: fastfrysningen af ejendomsværdien i 2002. Det betød, at man ikke længere betalte den ene procent af ens ejendomsværdi som man skulle, kun de penge som man betalte i 2001 (eller 2000).
I øjeblikket er renten faktisk historisk lav (under 2%), og selv hvis den siger til 3% eller endog 4% betyder det altså ikke så meget for familierne.
Nu er det altså ikke bankerne, som låner penge ud til boligkøb i Danmark; det er realkredit-institutterne. Og dermed står det danske boligmarked langt bedre rustet til en rente-stigning end andre europæiske lande. Nøgleordet er nemlig solidaritet…
Karsten Aaen, bankerne ejer nu om dage realkreditinstitutterne.
Legio grunde til at gøre noget, men så længe flexrenten ligger under inflationen, mangler låntagerne i den grad incitament til forandringer.
Jeg skal blankt indrømme at jeg godt kan blive en smule ond i sulet (gal) når jeg hører om folk der køber store huse for penge de har tjent på at sælge et par lejligheder i københavn - mens andre må forlade hus og hjem pga. fejlslagen bolig økonomi… Delv om de to familier end da har nogenlunde samme indkomst, så har de første blot været heldige… Skal vi ikke have et samfund hvor rigdom tilfalder de flittige og ikke de heldige?
Er det ikke en uskik i det hele taget at udstykke fædrelandet?
@Karsten Aaen “afdragsfri lån har meget lidt med stigningen i boligværdierne at gøre.”. Det er muligt det ikke er det værste i af parametrene, men jeg har svært ved at se hvorfor din påstand er mere rigtig end det modsatte. Har du adgang til alternative universers statistiske data eller noget i den stil?
Noget argumentation for hvorfor det skulle være sådan, ville måske gøre din påstand mere overbevisene.
For mig er der ingen tvivl om at de nye låne muligheder har skruet priserne på ejendom op. Hver gang bankerne har lavet en ny låneydelse, så folk kunne låne en større sum penge, og stadig sidde med den samme månedlige ydelse har huspriser bare steget tilsvarende. Så det er bankernes og regeringens ansvar, når de har tilladt og indført denne slags låneydelser som afdragsfrie lån.
Ja det er i første omgang de enkelte huskøbere der skal sikre sig at de kan klare deres egen økonomi ved køb af ejendom. Men det er også bankens rolle at sikre at kunderne får den rette rådgivning. Når så mange husejere i dag er tekniske insolvente og der er stor risiko for endnu flere bliver det, er det fordi bankerne ikke har rådført deres kunder godt nok, bla fordi bankerne selv tjener godt på de afdragsfrie lån. Så det er i høj grad bankernes ansvar. Det er også bankerne der nu skal være med til at sikre at Danmark ikke får et ragnarok hvis og når renterne stiger igen.
I Piver :s
Som lejer har jeg den tvivlsomme ære af at være med til at betale til en “pengekasse”, der skulle gå til fornyelse og byg af nye lejeboliger. Der er en hulens masse penge i kassen. Dem tog staten da lige, og brugte på sociale problemer. Haps så var de væk.
Og vi lejere kan nu “få lov” til at låne vores egne penge, til fornyelse og byg. Sikkert mod en fin rente til staten.
Så jeg har ikke ret ondt af jer. I har i det mindste selv valgt at købe hus og sat jer i gæld for det. og må leve med de konsekvenser der følger med at sætte sig i gæld.
Jeg har aldrig ville eje et hus. Da min mor prøvede at sælge sit hus dengang da kartoffelkuren slog sine forlder. Der var sku ikke sjov. Den eneste der tjente på det var egendomsmælgeren.
For lidt over et år siden, fik hun solgt selv samme hus, lige inden nedgangen. Med god fortjeneste. Så lidt retfærdighed er det. havde hun ventet bare 8 måneder. Så havde huset været usælgeligt eller med stort tab.
Så hvis i ikke vil risikere følgerne. Så lad være med at købe og sætte i stor gæld. Uden at have uvildig rådgivening. Som er hulens svære at finde.
At købe hus er en form for lotteri. Uanset hvordan der ses på det.
Og vi ved jo alle at der er kun to ting vi kan være sikker på. Døden og skatter.
Så lige renter.
I praksis er det desværre ikke altid sådan, at man selv kan bestemme om man vil eje eller leje! Kort tid før kartoffelkuren i 80’erne var jeg blevet tvunget af nogle omstændigheder til at købe et mindre hummer og i forbindelse med nogle valgudsendelser opfordrede partierne folk til at ringe ind og stille spørgsmål til kandidaterne. Jeg ringede til et af de venstreorienterede partier og sagde, at jeg som fattigrøv overvejede at stemme på dem, men at jeg ikke rigtig brød mig om at skulle slagtes, som de næsten ordret formulerede det.
Det korte svar var, at det var min egen skyld og at jeg blot skulle have ladet være med at købe 30-40 procent over rimelig pris. Jeg stemte ikke, og blev i stedet ’slagtet’ af nogle andre partier, men den slags forsimplinger er der stadig mange af i debatten. Både før og efter daværende ørkenvandring på boligmarkedet drømte jeg om de skattefrie månedlige gevinster og lave ydelser i en af de billige boliger på det almennyttige lejemarked, hvor man kan flytte væk når man vil uden ekstraudgifter til avisannoncer, dyre frimærker, mellemhandlere og endda med mulighed for boligsikring hvis lokummet skulle brænde. Men efter mere end 30 år på ventelisten har jeg ligesom erfaret, at ingen uden forbindelser til junaten kommer ind og at der blot er tale om nogle andre organisationer, som meler deres kage, mens de piver.
I 1966 afsluttedes Boligforliget - efterfulgt af bl. a. et ejerlejlighedsforlig. Dermed blev den gamle lejerbeskyttelse afskaffet.
I stedet steg priserne med en årlig procentsats frem til 1974.
Begrundelsen herfor var -ifølge de borgerlige - at “nu var lønningerne jo steget, derfor kunne huslejerne godt bære en forhøjelse”.
Det var de bare ikke - ikke i yderdistrikterne, og heller ikke for unge og studerende.
Politikerne levede i en verden fjernt fra befolkningens vilkår.
Da man kom frem til 1974, satte oliekrisen og arbejdsløsheden ind, og de nye huslejer kostede op til flere gange månedsindkomsten for unge, nyetablerede og arbejdsløse.
Der fulgte en massiv flugt til landets yderdistrikter, og til gamle huse som kunne istandsættes. Bolignøden var massiv, BZ-aktioner fortsatte gennem 80erne, samtidig med at nybyggeri stod tomt.
Den boligsikring, der samtidig etableredes, kom i realiteten til at fungere som en støtteordning til byggeindustrien - ikke til lejerne - lejere på bistand
har kun håndører tilbage når huslejen er betalt.
Mange afvistes, især enlige mænd, med stor hjemløshed til følge.
Den borgerlige ejerboligpolitik har hele tiden sigtet imod at gøre befolkningen til spekulanter.
I et sådant liberalt marked vil de små aktører - de enkelte boligejere - tabe til de store - og derfor er det Børsen og de professionelle ejendomsselskaber (PFA, DADES m. fl) der tjener på det.
Det er dermed investeringskapitalens og byggeindustriens interesser der tilgodeses i den nuværende boligpolitik - uanset fromme ord om “socialt” og “almennyttigt” .
Også leverandørerne til de sociale boligbyggerier er borgerligt dominerede byggekoncerner.
Såvel finansselskaber som den indirekte subsidierede byggeindustri hører til de borgerlige partiers bagland - og sponsorer.
I et sådant system vil unge og nyetablerede uundgåeligt sakke agterud - ligesom det skete i 70erne og 80erne.
Hjemløshed og tiggeri vil stige - til gengæld får vi nogle flotte tomme boligkvarterer og erhvervsbyggerier.
@Henrik Wagner
Det at man er tvunget til at købe for at få et sted at bo. Er jeg slet ikke bekendt med. Men ikke dermed sagt det ikke sker.
Så blev jeg det klogere.
@Majbritt Nielsen
Hmmm. Det ved jeg nu ikke om du blev, men jeg vil så lige kort uddybe. Man kan selvfølgelig leje et værelse i en anden mands hus og dele køkken og bad, hvis man kan affinde sig med det, bo på herberg, lede efter noget midlertidigt fremleje eller flytte langt ud på landet. Pensionater er tilsyneladende forsvundet. Men når det kommer til lejeboliger i hvert fald nær København har det uden at kende de rigtige, og til rimelige huslejer uden livslang anciennitet eller kommunal anvisning i mange år haft ringe udsigter.
Dog er der så vidt jeg ved pt noget såkaldt fleksibel udlejning således at nogle grupper kan springe andre over, hvilket imidlertid blot øger problemet for disse. De tilbageværende muligheder med bare nogenlunde kort ventetid er i den dyre ende af lejemassen (langt dyrere end ’billige’ ejerboliger) og/eller den ghettoiserede del, som sidst jeg checkede i øvrigt heller ikke var sådan lige at kunne flytte ind i.
Det er den slags jeg i praksis tillader mig at betragte som værende tvunget til at købe. Ikke fordi det nogensinde har virket tillokkende på mig med roulette, risici for stavnsbinding, personlig konkurs, betydelige handelsomkostninger og høje månedlige ydelser holdt op imod forestillinger om engang at kunne score kassen skattefrit, hvis konjunkturerne ellers svinger i den rigtige retning og man tilfældigvis møder een i den hemmelige frimærkeloge, som har gode forbindelser til lejeboligmarkedet. Skulle det engang lykkes for mig at finde en bare nogen god lejebolig, så flytter jeg da heller aldrig mere og ender med at skulle bæres ud…
Det er den form for opsplitning mellem ejer/lejer marked og de store forskelle internt på lejeboligmarkedet - (jeg formoder de billige huslejer i ældre boligafdelinger skyldes, at nogle tidligere lejere har betalt lånene, hvilket så er til stor fordel for de nuværende) – som gør at mobiliteten er så dårlig.
Jeg kan ikke se, at det fastlåste marked kan være i samfundets og slet ikke i arbejdsmarkedets interesse. Også internt på ejerboligmarkedet holder man kraftigt igen på at flytte pga omkostninger, uvished og risici. Jeg har ikke oplevet, at ret meget er blevet lettere med årene, næsten tværtimod. For omkring 30 år siden havde Københavns kommune i det mindste nogle lejeboliger selv og et sted, hvor man kunne blive skrevet op. Jeg hørte dog aldrig fra dem, men lige den dag jeg udfyldte papirerne, gav det dog en smule optimisme. Udgangen blev vist også, at kommunen solgte boligerne som led i en politik, hvor de ville holde fattigrøvene ude af byen. Skatten er da også faldet som følge af taktikken.
Et andet, men sjældent omtalt fænomen ved opdelingen af boligmarkedet er, at man som boligejer med eller uden en smule friværdi selvfølgelig ikke har den store interesse i, at der bliver bygget ret mange billige lejeboliger. Konsekvensen er jo økonomisk ruin, og det er sikkert også derfor at ikke ret meget har ændret sig med årene.