Kronik

Noget at bo i

Er vi reelt indstillet på få den store støtte til boligforbruget nedsat, og et frit marked, ikke kun for lejeboliger? – Næppe, mener en ’part i sagen’
Debat
31. januar 2002

Økonomi & Politik
Man skal ikke lede længe i dagens aviser for at få det klare indtryk, at maksimalpriserne for huslejen i den private udlejningssektor er noget, som fanden har skabt engang tilbage i 1930’erne. I visse dele af pressen fremlægges et billede, hvorefter det er politikere, advokater, tandlæger, ældre rige enke og andre velbjergede, der får store lotterigevinster, fordi de gennem gode forbindelser har skaffet sig en stor billig lejlighed i den private udlejningssektor.
Allerede her opstår et forvrænget billede. Langt de fleste private (og almene lejeboliger) bebos og efterspørges af lavindkomster. Over 50 procent af lejerne i den private udlejningssektor er ude af erhverv, over 60 procent er enlige etc. Myten om mange store lejligheder i den private udlejningssektor er falsk.
Der findes kun godt 16.000 boliger i etageejendomme i den private udlejningssektor, der er større end gennemsnitsparcelhuset på 130 kvm. Det er knap fem procent af de private udlejningsboliger i etageejendomme. Det er ude af proportioner at indrette en boligpolitik efter de få velhavere, der bor i få store lejligheder.
Få har gjort sig den ulejlighed at definere, hvad der forstås ved et frit boligmarked. Nogle af eksperterne i Lejelovskommissionen i 1997 indstillede i sidste øjeblik en frimarkedsmodel (den såkaldt modererede model), hvorefter lejen skulle kunne fastsættes frit ved genudlejning af gode boliger (boliger uden mangler).
Som beskyttelse mod urimelige lejeaftaler anvendtes et markedslejebegreb. Hvis lejen var aftalt urimeligt højt, skulle lejeren kunne bringe sagen i huslejenævnet. Her ville man så finde den rimelige leje ved at sammenligne med en slags statistik over den aktuelle markedsleje, opgjort efter lejeaftaler for eksempel inden for de sidste tre år. For at sikre, at markedslejen var gældende i hele lejeperioden, skulle lejen kunne genforhandles hvert femte år. Hvis man ikke kunne blive enige om den ajourførte leje, måtte sagen i huslejenævn, og ville/kunne lejeren ikke betale det nye markedslejeniveau i kvarteret, måtte han flytte.
Modellen spøger i folketinget. Flere boligpolitiske ordførere har tilsluttet sig principperne, og den tidligere regering nedsatte i sommeren 2000 som led i et boligforlig et udvalg til at se mere på denne model.
For lejerne vil fri huslejefastsættelse betyde, at den trygge lejebolig vil forsvinde. De femårige genforhandlingsmuligheder vil medføre, at lejeren ikke har kendskab til den konjunkturafhængige fremtidige husleje i lejeboligen. En højkonjunktur kan dermed tvinge de svagere lejere ud af deres bolig.
Boligen er på frimarkedet sidestillet med en anskaffelse af et langvarigt forbrugsgode, såsom køleskab, tv, tørretumbler, bil osv. Man glemmer, at boligen er et centralt velfærdsgode for befolkningen.
Derfor skal boligudgiften reguleres og styres politisk, uanset om det er en ejer- eller lejerbolig. Særligt må det hensyn gælde for den store gruppe af lejere, der på grund af lav eller usikker indkomst kombineret med et imperfekt kapitalmarked ikke har det frie boligvalg.
Det bliver grundlæggende pengepungen, der bestemmer fordelingen af boligstørrelse og boligstandard, og det betyder et farvel til lejernes mulighed for at få demokratisk indflydelse på deres bovilkår. Det skal lejerne ikke bryde sig om. De skal bare betale markedslejen.
Lejelovskommissionens (LLK) beregninger viste, at frimarkedet fuldt gennemført i den private udlejningssektor vil føre til voldsomme lejestigninger, i gennemsnit 39 procent. I København og på Frederiksberg vil huslejerne i gennemsnit stige med 44 procent, i det øvrige hovedstadsområde 63 procent. I kommuner som Århus, Odense og Aalborg vil huslejerne stige med 46 procent. I Lejernes LO har vi påpeget, ud fra erfaringerne fra en midlertidig (1992-1996) fri lejefastsættelse for udlejede ejerlejligheder i f.eks. København, at huslejen i gennemsnit lå 60 procent over den regulerede leje.

I LLK har vi ikke analyseret, hvilken virkning et manglende udbud af lejeboliger har på lejeniveauet, men dog beregnet, at den demografiske mætning af boligmarkedet først er at finde omkring år 2030.
Hertil kommer, at realindkomstudviklingen meget vel kan rykke dette mæthedspunkt længere ud. Dernæst er der en oplagt mulighed for, at udlejerne kan erhverve en monopolgevinst ved udlejning af lejeboligen, fordi lejerne ikke har et alternativ. Se på prisdannelsen på ejerlejligheder. Små ejerlejligheder kan sælges til overpris, fordi den nedre del af mellemindkomsterne ikke har andre muligheder.
Lejernes rådighedsbeløb efter boligudgift og skat vil falde. Lejerne vil derfor skulle nedsætte boligforbruget, når det gælder størrelsen af boligen, antallet af efterspurgte boliger og standarden af disse boliger.
LLK konkluderede derfor også, at frimarkedet vil tendere mod at reducere nybyggeriet. Det er overset af de mange, der i dag mener, at frimarkedet er det eneste, der kan sætte gang i det private nybyggeri.
For LLO er det klart, at de indkomstsvage unge nye familier, og den store gruppe af enlige på lejeboligmarkedet, vil blive taberne i et dette boliglotteri, hvor det er indkomsten, der bestemmer boligforbruget. Det hjælper ikke at tro på den individuelle boligstøtte. Slet ikke for enlige erhvervsaktive.
Frimarkedets fortalere i LLK har ikke vurderet, hvilke tiltag en lejeliberalisering forudsætter i ejerboligsektoren. Bemærkelsesværdigt er det, at Ølgaard-udvalget i 1988 pointerede (i en lavkonjunktur for ejerboligpriserne), at en liberalisering af lejefastsættelsen i lejeboligsektoren forudsætter, at lejeværdien af egen bolig hævedes til fem procent. Hvem tør foreslå en tilsvarende forhøjelse af ejendomsværdiskatten?
Hvis frimarkedsmodellen gennemføres isoleret, er lejerne i den private udlejningssektor de eneste boligforbrugere, der ikke modtager indirekte subsidier til boligforbruget (populært støtte til mursten). Samtidigt må man vænne sig til et nyt fænomen, nemlig tomme lejeboliger.
Der vil opstå et voldsomt politisk pres på lejefastsættelsen i den ældre del af den almennyttige sektor. Sektoren vil sandsynligvis kun kunne forsvare sit lave lejeniveau ved at appellere til den boligsociale forpligtelse. Dermed står vi overfor en følgeeffekt i form af en yderligere social ghettoisering i de almene boliger.

En modereret frimarkedsmodel vil i løbet af otte-ti år betyde, at over 60 procent af lejemålene er frie. Mobiliteten internt i den private udlejningssektor vil fra starten falde kraftigt. Huslejen vil, fra et højt startniveau, falde langsomt og trægt mod frimarkedsniveauet. Endelig vil huslejefastsættelsen blive endnu mere umulig at gennemskue, fordi mange forskellige regelsæt gælder på en gang.
Frimarkedsmodellen vil ifølge LLK’s beregninger forøge ejendomsværdierne med 40 mia.kr. Det svarer til, at de private udlejeres ejendomsværdi stiger med over 40 procent. Der er i den sammenhæng ikke noget at sige til, at de private udlejeres organisationer arbejder intensivt for et frit boligmarked. Faktisk var eksperterne enige om, at forventninger om en kommende borgerlig regerings liberalisering af huslejen kan forklare en væsentlig del af de historisk meget store prisstigninger på private udlejningsejendomme.

Huslejeforhøjelserne vil føre til en voldsom stigning i det offentliges udgifter til individuel boligstøtte. Hvis huslejestigninger afgrænses til den private udlejningssektor vil de stærkt stigende boligstøtteudgifter blive modgået af beskatningen af den højere leje. Hvordan det samfundsøkonomiske regnskab går op, er imidlertid usikkert, fordi skatteunderskud fra andre aktiviteter kan modregnes.
Nogle ønsker, at en beskatning af kapitalgevinsterne skal styrke den individuelle boligstøtte. Det bliver kun et engangsknald. Hvis beskatningen rettes bagud vil den inddrage nogle af de allerede indbyggede forventningsgevinster i priserne. Rettes beskatningen kun fremad, vil provenuet være begrænset, og endnu mere begrænset, hvis beskatningen alene forfalder ved salg.
Da det sidstnævnte er det mest sandsynlige, vil provenuet heraf ikke få boligstøtteregnskabet til at gå op.
Tæt forbundet med ønsket om liberalisering af huslejedannelsen er ønsket om at skifte fra støtte til mursten til støtte til mennesker. Idealet er en situation, hvor det alene er den enkelte families behov, der afgør boligstøtten, således at der ikke gives unødvendig murstensstøtte til mellem- og højindkomster, der godt kan selv.
Forudsætningen for en sådan boligøkonomisk målsætning er imidlertid, at alle boligformer kun modtager individuel boligstøtte, og at ingen, hverken direkte eller indirekte, modtager forvridende tilskud til boligforbruget.
Spørgsmålet er derfor, om den danske befolkningen er indstillet på, at den høje subsidiering af det danske boligforbrug skal nedsættes? En subsidiering, der betyder, at Danmark ligger forrest, når det gælder boligforbrug.
Hvis de boligsociale mål for lavindkomsterne skal fastholdes, også efter frimarkedet, skal den individuelle boligstøtte forbedres væsentligt. Hvor skal pengene komme fra? Samtidigt skal man være overbevist om, at boligstøttenivauet på finansloven kan fastholdes.
Det er alt andet lige langt nemmere og billigere i dag at fastholde den direkte og indirekte boligstøtte til de svage.
Andelsboligens og ejerboligens skattebegunstigelser i form af kunstig lav beskatning af boligforbruget må nødvendigvis fjernes, jvf. som nævnt Ølgaard-udvalget. Det betyder også, at der må indføres en beskatning af de reale kapitalgevinster, eller forvrides opsparingsvilkårerne i forhold til lejerne. Ikke mange med realpolitisk sans tror dog, at dette er muligt. Tilbage er en unuanceret boligdebat, der er på vej mod at ende i en hetz mod lejerne.

*Jesper Larsen er økonom og ansat i Lejernes LO

Følg disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk,
seriøs og troværdig.

Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her