Kronik

For dyrt at bo

Regeringen har ret i, at boligmarkedet ikke fungerer: De bedste og billigste boliger sidder veletablerede ældre på, og selv om vi støtter boligsektoren med ca. 30 mia. kr. årligt, har unge svært ved at finde en bolig, de kan betale
Debat
12. februar 2003

Kronikken
Regeringen vil sælge almene boliger i Danmark for at skaffe penge til nybyggeri og en bedre sammensætning af beboere i udsatte boligområder. Lejerne skal kunne købe deres egen bolig, men til hvilken pris og med hvilke konsekvenser?
Regeringen har ret i, at det danske boligmarked ikke fungerer godt. Selv om vi støtter boligsektoren med noget, der ligner 30 mia. kr. årligt, har de unge svært ved at finde en bolig, de kan betale. De bedste og billigste boliger sidder veletablerede ældre på. De største tilskud går langtfra til unge, ubemidlede børnefamilier.
Når der ikke er sket mere i dansk boligpolitik, hænger det sammen med danskernes accept af den nuværende fordeling, af status quo, som professor Michael Møller skrev i Information (okt. 2002). Derfor er huslejerne man-
ge steder langt under markeds-
niveau, og derfor står folk i kø for at få en almen bolig.
Jo tættere vi kommer Københavns centrum, des længere er køen. Vi bruger ikke boligmassen godt nok. Faktisk har vi aldrig haft så gode og mange boliger i Danmark som i dag (heller ikke pr. indbygger).
Alligevel er der ventelister og misbrug: Store, gode gamle lejligheder på Østerbro lejes ud for 3.500 kr. om måneden. Så tror fanden, at folk står i kø! Og at det bliver svært at bygge nyt vest for Høje Tåstrup, hvis en lejlighed af samme størrelse koster over en mio. kr. at opføre dér, med en månedlig husleje op mod 7.000 kr.
Løsningen på problemet er at justere huslejerne, så de nærmer sig markedslejen. Det fører til et mere effektivt boligmarked, hvor boligmassen udnyttes bedre. Men ikke nødvendigvis til mere ulige indkomstfordeling, hvis huslejen sættes op i de gode boliger og (en del af) provenuet bruges til at kompensere de økonomisk svagtstillede familier – f.eks. lavtlønnede med børn.
Huslejejusteringer kan godt gennemføres. Krag viste i 1960’erne hvordan (desværre havde han ikke forudset den fortsatte infla-
tion). Vi ved udmærket, hvor
huslejerne er for lave og hvor ikke. Huslejestigninger skal annonceres i god tid og gennemføres over en længere årrække (10-20 år). Huslejerne skal fremover indeksreguleres. Der skal gives kompensation til økonomisk svagtstillede familier blandt de nuværende lejere og boligstøtten sættes op.
Alt dette kan finansieres af de højere huslejer, og endda er der midler til, at staten trækker sig helt ud af støtten til det almene byggeri.

Lyder det ikke attraktivt for
regeringen, nu hvor den ved, at salg af almene boliger er ekspropriation og på kant med Grundloven? Medmindre regeringen går frivillighedens vej, og det betyder nok, at man nærmest skal forære de attraktive boliger væk (det giver ingen blanding af samfundslagene). Eller kan finansmi-
nisteren finde de milliarder, det vil koste ham at sælge boliger (opført de sidste 20 år) i udsatte boligområder?
Salg af almene boliger til de nuværende lejere løser ikke problemer, slet ingen, hvis de bliver til andelsboliger. Nettoprovenuet ved salg af alle almene familieboliger til vurderingsprisen i dag ville give omkring 10 mia.kr. – eksklusive salgsomkostninger! Altså næsten
ingenting. Provenuet kunne måske strække til opførelse af 12.-15.000 boliger (på godt 70 m2), når man havde solgt alle 464.000 almene familieboliger. Hvis de blev solgt som ejerlejligheder til markedspris, ville provenuet blive et helt andet – omkring 180 mia.kr.
Så meget om provenuet, men hvad med den bedre blanding af befolkningsgrupperne? Erfaringerne fra Storbritannien er krystalklare: »The right to buy« har nok gjort mange familier glade – det var de lejere, som fik rabat ved købet og muligheden for en hurtig kapitalgevinst.
Men den spektakulære gevinst for køberne modsvares af et lige
så stort tab for fremtidige lejere. Og så er de resterende sociale boligområder yderligere forslummet og problemet med hjemløse større. Men de solgte boliger er dog blevet til vaskeægte ejerboliger, der omsættes på et velfungerende frit marked. Og støtten til mursten er afløst af boligstøtte til familier. Altså: Større liberalisering, men også øget social opsplitning.
En krølle på historien er, at de velgørende almene boligselskaber gik til retten og anklagede regeringen for ekspropriation. Sagen endte i Overhuset, som gav dem ret (ligesom kammeradvokaten og Justitsministeriet åbenbart har gjort i Danmark). Derefter var det kun de kommunalt ejede boliger, der blev solgt.
Erfaringerne i Danmark har vi fra salget af Københavns Kommunes ejendomme i 1995-99. De blev stort set solgt som andelsboliger. Og de som købte, scorede kapitalgevinster, mens staten tabte en millard kroner.
Salget har ført til øget pres på de almene boliger i København og flere hjemløse. Uden at man har fået noget frit marked for de solgte boliger. Så staten tabte penge, markedet fungerer ikke bedre, og kommunen har svært ved at klare den boligsociale opgave.

I Sverige indførte den borgelige regering i 1991 retten til at købe, ikke sin lejlighed, men sin ’bostadsrätt’. Det svarer til et andelsbevis, men er frit omsætteligt. Ejendomsmæglerne i Sverige handler med andele. ’Din bostadsrätt-ekspert’ ligger på hvert andet gadehjørne i Stockholm.
I 1998 kom et borgerligt styre i Stockholm Stad. Det satte gang i salg af almene boliger, båret af tro på liberalismens velsignelser. ’Retten til at købe’ sin bolig ville føre til en bedre blanding af befolkningen. Derfor gjaldt det om
at få solgt i udkantsområderne (Ytterstaden) med ghettodannelse.
Men da retten til at købe kom til at omfatte alle, skete de fleste salg i Innerstaden, hvor kapitalgevinsterne var størst. Man havde ikke udlignet huslejerne, så de afspejlede udbud og efterspørgsel. Hus-lejerne afhang af historiske byggeomkostninger: jo ældre boliger, des lavere huslejer. Lejen på det frie marked afhænger af størrelse, kvalitet og beliggenhed: jo mere attraktiv beliggenhed, des højere markedspris.
Der er tre markeder for udlejningsboliger i Stockholm:
*Køb og salg mellem husejere er få og sker til lave priser, knyttet til lave huslejer.
*Salg fra husejere til lejerne af bostadsrätt går til højere priser. Grænsen for, hvad sælger kan forlange, bliver sat af huslejen.
*Salg fra beboer til beboer, altså: salg af bostadsrätt på det frie marked. Her kan den nye ejer sælge til høj pris. Mange boliger blev købt og solgt igen af de daværende lejere, som scorede milliongevinster i Innerstaden.
I Ytterstaden gik det trægt trods kampagner og pjecer på tyrkisk, somali og arabisk. Boligselskaberne fik armen vredet om på ryggen og satte priserne ned.
Salgene i Ytterstaden skete dog ikke i bebyggelser med etniske problemer. Det var en træg proces, især da motivet var svært at få øje på for lejerne. Så den borgerlige politik førte ikke til bedre integration. Nu er kampagnen slut, hjemmesiden om bostadsrätt lukket. Efter nyvalg er Socialdemokraterne styrket i Riksdagen, og det socialdemokratisk-grønne flertal retableret på Stadshuset.
Hvad kan vi lære af dette drama i Stockholm?
*Borgerne reagerer rationelt. Hvis der er sikre kapitalgevinster at hente ved at købe, så køber de.
*Retten til at købe egen bolig fører ikke til større integration på boligmarkedet, ej heller på sigt til større valgfrihed for den enkelte. Hvis lejernes adgang til køb er uhindret, bliver alle gode ældre boliger solgt, når huslejerne er omkostningsbestemt som i Sverige (og Danmark).
*Hvis man vil sælge, men få noget ud af salget (ud fra hensyn til samfundet og statens pengekasse), skal man give sig tid og justere huslejen forinden, så den nærmer sig markedslejen.
*Den fri omsættelighed af svenske andelsboliger sikrer i hvert fald et frit og effektivt marked for de solgte boliger.

Nu kan man spørge: Var det her overhovedet et blodbad?
Sandt nok: Der blev fra 1998 til 2002 kun solgt ca. 15.000 almene lejligheder i Stockholm, heraf 10.000 i Innerstaden. Pebernødder sammenlignet med nabokommunen Nacka, hvor man solgte samtlige almene boliger.
Omvendt: Ved blodbadet i Stockholm 1520, mistede kun 83 unionsmodstandere hovedet. Sammenlignet med begivenhederne sidenhen i Europa, synes tallet ikke drastisk. Og dog fik forløbet konsekvenser for Christian II og os andre i Norden.
Begivenhederne i Stockholm 1998-2002 lærer os i hvert fald én ting: Man blander ikke borgerne bedre ved at sælge almene boliger. Man splitter dem mere op. Og den opsplitning er uigenkaldelig.

*Nils Groes er redaktør af antologien: ’Salg af almene boliger – Vejen frem?’, som netop er udkommet med bidrag fra bl.a. Michael Møller og Niels Kærgård

*Nils Groes
adj. professor, direktør for AKF – Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut

Følg disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk,
seriøs og troværdig.

Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her