Mens EU-Kommissionen og nationalbankdirektør Nils Bernstein i disse dage taler varmt for en gradvis udfasning af afdragsfrie realkreditlån til boligejere, holder regeringen fortsat flaget højt for den danske realkreditmodel.
Ifølge kommissionen og Nationalbanken er afdragsfrie realkreditlån en tikkende bombe under den danske samfundsøkonomi, fordi finansieringsformen, der blev tilladt af VK-regeringen i 2003, har bidraget til, at danske husholdninger i dag ligger på toppen af listen over forgældede EU-borgere.
Meget belejligt
Og netop gældsfælden er det stærkeste argument for en ændring af ejerboligfinansieringen herhjemme, vurderer lektor i boligøkonomi, Jens Lunde, fra Handelshøjskolen i København, CBS.
»Danmark har en meget stor husholdningsgæld. Vi har formentlig den højeste gæld på private hænder i EU bortset fra Island. Danske boligejere er højt forgældede, og det har de betalt prisen for flere gange, når det er gået galt på boligmarkedet. Både i 1982, inden Schlüter-regeringen kom til, og i perioden fra 1987 til 1993, hvor vi så mindst 10.000 tvangsauktioner om året,« siger Jens Lunde.
Også de seneste års rutsjetur på boligmarkedet har sendt boligpriserne nedad herhjemme.
»Men der har været færre tvangsauktioner, især fordi det lykkedes Nationalbanken at holde renten nede. Det var meget belejligt, at over halvdelen af realkredittens låntagere på tidspunktet havde omlagt til rentetilpasningslån. Samtidig er over halvdelen af realkreditlånene i dag afdragsfrie,« siger Jens Lunde.
Ikke bare sådan ændre
Imidlertid er CBS-lektoren ikke enig med Kommissionen og Nationalbanken i, at en gradvis udfasning af afdragsfrie realkreditlån kan løse boligejernes gældsproblemer.
»Låntagerne kan ikke betale deres gæld tilbage hurtigt, og det kan man ikke bare ændre. Med afdragsfrie lån er der indgået kontrakter, hvor man ikke skal afdrage før 10 år efter lånenes optag, og dem kan man ikke ændre med tilbagevirkende kraft via lovgivningen,« påpeger Jens Lunde.
Siden 2003, da VK-regeringen tillod afdragsfrie realkreditlån, er antallet af lånetypen eksploderet, og i dag har mere end hver anden boligejer finansieret boligkøbet med afdragsfrie realkreditlån. Jens Lunde mener generelt, at boligejerne med den nuværende realkredit får en for høj belåning i privatøkonomien.
Tag selv ansvar
»Det forslag, jeg har set fra nationalbanken, er en glidende tilpasning af realkreditten, men selv det kan puste til boligprisfaldet,« mener Jens Lunde.
»Grundlæggende ville det være meget bedre, hvis folk selv tog mere ansvar økonomisk og optog færre og måske fastforrentede lån. Det ville være rigtig dejligt at se den slags holdningsændringer, men det er meget svært at få gennemført,« siger han.
Jens Lunde vurderer, at problemet formentlig kan løses, uden at boligpriserne nødvendigvis falder markant og dermed øger gældsfælden for tusindvis af boligejere, der i forvejen er belånt til over skorstenen.
»Hvis man tager tingene mere gelinde. F.eks. ved at indbygge incitamenter i form af større krav til kreditinstitutternes egenkapital. Man kunne kræve, at realkreditinstitutterne skal øge deres egenkapital, hvis de går ud over 80 procent af belåningen altså stille større solvenskrav til institutterne,« siger han.
Meget udsat gruppe
Flere økonomer foreslår, at man i stedet for at udfase afdragsfri realkreditlån sænker institutternes lånegrænse til 50-60 procent for at stabilisere økonomien. Hvad mener du om det forslag?
»Hvad enten vi taler om afdragsfrie lån eller rentetilpasningslån, skal man huske, at der kan optages lån med variabel rente og uden afdrag i bankerne. Mange kan derfor alligevel blive fristet til at optage den type låne hos bankerne, hvis lånemulighederne begrænses i realkreditten.«
Økonomi- og erhvervs-minister Brian Mikkelsen (K) kalder frygten for ustabilitet i den danske økonomi pga. realkredittens rente-tilpasningslån uberettiget. Han mener, man overser, at boligejerne også har store private opsparinger. Hvad mener du om det argument?
»Uanset hvordan man vender og drejer det, kan vi ikke rende fra, at der er en større privat gæld i Danmark end andre EU-lande. Så er der naturligvis forskel med boligejere med stor egenkapital og små lån. Men der er også mange boligejere med store lån, som ikke har en stor egenkapital, og den gruppe er typisk meget udsat og oplever at blive teknisk insolvente ved faldende boligpriser.«
