Kommentar

Pengepolitik kan tø boligmarkedet op

Et afgørende politisk problem er at skaffe sikkerhed for de mange boligejere, og den udfordring løser diverse boligpakker ikke
2. september 2011

Det vrimler pludselig med boligpakker, og bortset fra at enhver, der måtte overveje et huskøb, altid sætter pris på lidt ekstra hjælp, så ved de fleste, at disse tilskud næppe har den afgørende indflydelse på en beslutning om ejendomskøb i millionklassen.

Jeg vil nødig være den, der ødelægger feststemningen i både blå og rød lejr, men faktum er, at man politisk ikke får løst det afgørende problem med boligpakkerne.

To ud af tre boliglån er finansieret med fortrinsvis F1-rentetilpasningslån, men med en samlet ydelse på kun 2 procent véd de fleste boligejere, at de skal glæde sig, mens tid er. Og heri ligger forklaringen på et af vores store samfundsøkonomiske problemer: Alle med ejerbolig sparer mere op i banken end tidligere ud fra en sikker forvisning om, at renten igen en dag vil stige. Men hvor meget? Og hvor hurtigt? Denne usikkerhed ligger bag sparsommeligheden. Den øgede opsparing reducerer privatforbruget og lægger en dæmper på den økonomiske vækst og dermed muligheden for at forbedre beskæftigelsen. Et afgørende politisk problem er derfor at skaffe sikkerhed for de mange med ejerbolig, og den udfordring løser boligpakkerne ikke.

Renten kan påvirkes

De fleste boligejere må antages at foretrække et stabilt budget baseret på et langt lån, men med en rente og bidrag på 5 procent samt yderligere krav til afdragsbetaling i de sidste 20 år af disse låns løbetid, kan man ikke fortænke boligejerne i at tage chancen med en lav ydelse på 2 procent og samtidig spare afdraget. Men dette medfører ikke blot usikkerhed og frygt hos låntagerne selv, det svækker også den langsigtede holdbarhed af dansk økonomi. Og netop derfor var det her, boligpakkerne skulle have lagt deres fokus.

For at påvirke renterne kan man bruge pengepolitikken, som på den korte bane er mere effektiv i så henseende end finanspolitikken. Og væsentligt billigere. Forestiller man sig, at de lange lån inkl. bidragssatsen f.eks. kostede 3,75 procent i stedet for 5 procent, vil man tilbyde låntagerne den samme renteomkostning, som de må forvente på deres F1-lån. Den forventede rente på F1-lån er nemlig over tid 3,75 procent, hvilket vil sige, at en husejer, der optager disse lån til en billigere rente, i realiteten bør spare forskellen op. De seneste tal viser imidlertid, at den private opsparing nu er oppe på over 85 milliarder om året, hvilket skal ses i forhold til, at den samlede realkreditbelåning af ejerboliger i 2010 var på 1,377 milliarder. Befolkningen sparer dermed mere end 6 procent af den udestående realkreditgæld op efter at have betalt personlig indkomstskat.

Lokke køberne frem

Hvordan får man så renten ned?

I realiteten kan det gøres, ved at Danmarks Nationalbank meddeler, at man vil intervenere i realkreditmarkedet ved at købe lange obligationer, men at man for at beskytte sig mod inflation og en svagere krone som følge heraf vil sterilisere interventionen ved at sælge lange statsobligationer med samme løbetid. Da tyske statsobligationer med løbetid sælger til en rente på 3 procent, er der intet, der tyder på, at den danske stat ikke kan sælge til en pris, der er mindre end de 3,75 procent, som er den rente, man køber til i realkreditobligationerne. Transaktionen vil dermed give statskassen et overskud, helt bortset fra at det formentlig bliver begrænset, hvad der skal investeres via Nationalbankens balance, da markedet vil tilpasse rentekurven af sig selv.

En målrettet pengepolitisk aktion af denne art vil med det samme tø boligmarkedet op og lokke huskøberne frem. Og vigtigere: Det vil tillade de skrækslagne F1-låntagere at få omlagt deres lån og dermed også tø den store private opsparing op til fordel for samfundsøkonomien. Statsgælden vil blive mindre end de statsunderskud, der ellers skal finansieres, og risikoen på garantiforpligtelser i relation til bankpakkerne vil ligeledes falde.

En sidste forbedring bør gennemføres ved samme aktion. Opsparing i fast ejendom igennem afdrag giver ingen mening over 30 år, hvor inflationen reducerer de oprindelige lån i faste priser af ejendommens værdi 30 år senere. Endvidere ejerskifter danskerne deres boliger så hyppigt, at indfrielse alligevel sker ved handel. Så også lange boliglån bør gøres afdragsfri ved samme lejlighed. En sidegevinst bliver, at man får faset de private rentetilpasningslån ud.

En erhvervs- og økonomiminister med fingeren på pulsen kunne have udnyttet de ekstraordinære muligheder for billig statslig låntagning til at tø boligmarked og den private opsparing op, og så havde man kunnet spare vækstpakken ved samme lejlighed.

 

 

Klaus Riskær Pedersen er finansmand

Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

anbefalede denne artikel

Kommentarer

Typisk svar fra en økonom, som ikke har fulgt med i timen.
For 15 år siden var der ca 50.000 tomme boliger i dk. Idag er der ca. 200.000 tomme boliger, primært i hovedstadsområdet.
Om 15 år vil der være 350.000 boliger, som vil stå tomme og 200.000 boliger vil være til salg i stedet for sølle 80.000.
Årsagen det kan betale sig at købe nyt i stedet for brugt. Det kan oven i købet betale sig endnu bedre når renten er lav, pga sparet omkostninger til energi og vedligeholdelse. Dvs at der kommer relativt flere tomme boliger til salg, som trykker prisen, skaber større usikkerhed og på sigt højre rente.
Det er det som hedder udbud og efterspørgsel samt investering og finansiering, og som man lære på første år.
På jævnt dansk plejer man nu at kalde det for pisse i bukserne.

Michael Borregaard

Økonomerne opfordrede allerede under højkonjunkturen til at gribe ind over for de eksploderende lønninger og det løbske boligmarked, det skete dog som vi fleste formentligt ved ikke. Regeringen gjorde rent ud sagt intet for at dæmpe prisstigningstakten. Man sagde bare, at det var fint, og at de økonomiske lærebøger skulle skrives om - til VKOs` orientering det skulle de så ikke.

Danmarks økonomi var under opsvinget baseret på heftig efterspørgsel og et løbsk boligmarked, men man glemte fra politisk side at produktiviteten skal stige i takt med lønningerne - i dag, er det desværre for sent, men det vil være retfærdigt, at vende den om, og kalde Anders Fjog for tonedøv.

Pengepolitikken skaber en moralsk risiko - moral hazard - som især de nordiske lande bør undgå. Sverige, Norge, Finland, Island og Danmark er små, åbne økonomier, som påvirkes særligt af udsving på de internationaler markeder. Det er traditionelt populært at slække pengepolitikken og sænke renterne under en lavkonjunktur, men ligeså upopulært at stramme pengepolitikken og hæve renterne, når økonomien buldrer frem.

Ifølge Søren Hove Ravn, kræver det mod, at føre en symmetrisk pengepolitik. Eller som han argumenterede for, i sin prisvindende Nordiske opgave fra sidste år; Renten skal sænkes, når aktiemarkedet falder under en lavkonjunktur som nu, men renten skal også hæves for at dæmpe økonomien, når aktierne buldrer derudaf i en højkonjunktur.

Måske Anders Fogh samt lille Lars og Hjorten burde have fulgt ovenstående tommelfingerregel.

Amerikanerne begik den store fejl, at centralbanken hævede ikke renten i takt med, at S&P 500 steg. Den asymmetriske pengepolitik forvrængede investorernes adfærd, så der opstod bobler på aktiemarkedet. Det samme har gjort sig gældende i Danmark, hvorfor mon ellers Christen Sørensen har været fortaler for en intelligent boligbeskatning, som skal sikre, at priserne ikke igen buldrer derudaf, eller falder dramatisk - når alt kommer til alt, er boligpolitikken fra begge blokke uden hals og hale. De danske politikere er desværre ved, at begå den samme fejl, og det viser ene og alene, at de intet har lært af finanskrisen, de lefler stadigvæk for boligejerne, og deres gunst.

Det er da også forfærdeligt, at de fede år, er en æra blot, i den ene ende har du dem der har nydt godt af dem, og i den anden ende, dem der ikke kan blive tale om, at kategorisere på trods af, at sidste år var fattigdoms år.

Det kan godt være, at boligbeskatning er tabu i denne valgkamp. Læser man artiklen: Boligbeskatning - den intelligente løsning, er Christen Sørensen fortaler for, en automatisk regulering af ejendomsværdibeskatningen, denne virker for mig fair, og den vil sikre, at folk ikke skal spise deres mursten, noget andet er, at inddrager man perspektivet, at en boligbeskatning kan påvirke huslejeprisen på lejeboliger, er modellen for så vidt også fordelagtig at anvende, ikke desto mindre, vil modellen sikre, at priserne ikke igen løber løbsk i en ene eller anden retning, da den reguleres af folks almindelige købelyst frem for investeringslyst, den tid, hvor man skal se køb af fast ejendom som en investering, er en æra blot, med køb af fast ejendom følger en risikoaversion, denne har været meget lav i de gode tider, hvilket førte til en overophedet boligboble, ved at indføre en intelligent boligbeskatning, eliminere du på mange områder denne risikoaversion, og køb af fast ejendom bliver ikke længere en investering, men en opsparing baseret på friheden med renters rente dem må vi jo ikke glemme, at tage højde for.

"Nødvendighedsartikler" som tøj, mad og bolig bør ikke være beskatnings- og afgiftsobjekter.

Boligen er blevet et skatte- og afgiftsobjekt - og det er hamrende uheldigt.

Når man beskatter og afgiftsbelægger en vare, så får man typisk mindre af den.

Hvad vi bør gøre, er at droppe boligen som skatte- og afgiftsobjekt og istedet lave en reel boligpolitik, der søger mod at give alle mulighed for at få en ejerbolig .

Det forudsætter en landsdækkende koordineret udlægning af erhvervs- og boligområder, så alle får mulighed for at få en bolig i rimelig kort afstand fra arbejde, skoler o s v.

Vi skal frem til en situation, hvor en boligs pris afhænger af kvaliteten, vedligeholdesen o s v - hvis der er mangel på de boliger, som folk gerne vil have, og så får man risiko for prisbobler.

Egentlig tror jeg ikke politikerne ønsker en situation med boliger til alle, for så mister de jo en "malkeko" i form af et opskruet boligmarked ???

Kan Information ikke også få Peter Brixtofte til at skrive lidt om, hvordan vi redder velfærdsstaten? Vi må samle alle gode kreative kræfter, hvis Danmark skal reddes fra afgrunden.

VI har fået et uløseligt problem, der blev skabt da boligboblen blev pustet op af VK regeringens uansvarlige politik i 2002 - 2008.
Nu er der kun en løsning, der er nogle boligejere, som har købt på toppen af boblen, der bliver nød til at acceptere et tab. De boligejere der scorede gevindsten kan så grine på vej til endnu en udenlandsrejse.
Den eneste mulige løsning er at få boligpriserne ned på et realistisk niveau og lade de uansvarlige banker og realkreditinstitutter bære det tab det giver dem.

Ved anden gennemlæsning af Riskær Pedersens artikel, synes jeg alligevel er noget brugbart.

Som det er Jer alle bekendt har VK næsten udenlukkende brugt finanspolitik som regulerende værktøj. Da VKs Reformpakke 2020 blev præsenteret, kunne jeg ingen steder se mulighed for vækst i BNP; de har så efterfølgende udvidet med fremrykning af offentlige investeringer til ca. 10,6 mia (næsten kopieret fra Socialdemokratiets "Fair Løsning".

Et stort problem, der hæmmer vækst, er befolkningens høje opsparingkvoter, som nedsætter den indenlandske efterspørgsel med følger som faldende produktion og stigende ledighed.

Spørgsmålet må være, hvordan får vi gang i den indenlandske efterspørgsel? Skattelettelser til lav- og mellemindkomster og skatteforøgelser til højtlønnede (som er blevet rigeligt begunstiget i form af skattelettelser af VKO - ovenikøbet u finansierede); momsen vender den tunge ende ned ad, så en diffenrieret moms vil ikke kun være social mere retfærdig med kan give lavindkomstgrupper råd til et større forbrug. Men rækker dette? Næppe.

Boligpakkerne er totalt værdiløse (og øger den sociale skævhed - hvad med lejerne?). Vækst er ikke bare vækst - den skal være grøn, bæredygtig og miljøforbedrende. Så vil en renoveringspulje til fx jordvarme være aktuel = miljøforbedrende + vækst og flere i job. Rækker det?

I Riskærs artikel øjner jeg absolut nogle muligheder via pengepolitikken. 66% af boligejerne har flexlån og er nervøse for rentestigninger. Glem ikke 1. gangs unge købere, der købte under boligboblen i 2006/07 til opblæste priser - de er i dag teknisk insolvente; de kan ikke sælge til den pris, de købte til. Dette er de uskyldige i. Disse ovennævnte segmenter sparer op og drosler forbruget ned. Lad os prøve at diskutere, hvilke pengepolitiske indgreb, der er realistiske - i stedet for bare at afvise blank. Jeg ser faktisk nytænkning flere steder i artiklen. Meget værre end VKOs skandaløse manglende håndtering af den første finanskrise i 2007 + ditto re gældskrisen.Og så har Hjort igen regnet 4 milliarder forkert - der er flere andre huller i VKs Reformpakke.

Hvilke bud har I re pengepolitik? Hvordan mener I, at Danmark kommer gennem den globale krise?
Den skamroste 1% vækst i BNP er absolut ikke tegn på et opsving - i samme kvartal steg ledigheden med 4000 og den faldende export til vores to største exportmarkeder (Tyskland & Sverige) har endnu ikke påvirket BNP.

Lars Jensen@......det du beskriver, sker lige nu; banker og finansieringsinstitutter sagsøges for deres ukritiske kreditgivning til boligkøbere.

Jeg er ikke enig med dig i, at 1. gangs unge boligkøbere bare skal tage det tab! Men personer, der har udnyttet deres friværdi helt vildt til luksusforbrugsgoder, har selv skabt deres problem og må tage følgerne. Løkkes hus + sommerhus er overbelånt med 3,5 mio - det er hans problem og så med den hyre.Der er så et segment af boligejere, der har brugt friværdien til renovering, fx extra isolering, energivinduer, solenergi mm skal de straffes?

Boligpriserne er reguleret af udbud og efterspørgsel bl.a. og falder fortsat. Det er markedsmekanismerne, der sætter prisen.

@Ulla E.
Jeg er da også ked af at nogle unge 1. gangskøbere må bære et tab, men hvis de ikke har sat sig for en husleje de ikke kan betale kan de blive boende, hvis de skal skifte bosted falder deres nye bolig i samme takt som den de skal sælge.(beklager min dobbelte negation, men jeg kan ikke forklare det anderledes)
Boligmarkedet havde udviklet sig til et lottospil hvor alle troede at de vandt millionen, det kan ikke lade sig gøre.
Lad nu boligmarkedet finde et fornuftigt niveau og stop med at bruge skattekroner på at understøtte de banker og kreditinstitutioner der har tjent kassen på den uholdbare situation.

Robert N Gjeertsen

Robert Kroll skriver :
'Boligen er blevet et skatte- og afgiftsobjekt - og det er hamrende uheldigt'

Undskyld mig Robert, men hvad FANDEN er det du tåge-snakker om ? Er der EN ting der IKKE beskattes i Danmark er det sgu da de der GRATIS 200.000 pa (pro annum) som 'husejerne' har fået foræret lige ned i foret .. SKATTEFRIT ! Den slags penge kan du sgu ikke tjene på almindeligt arbejde, medmindre du laver en halv mil og betaler de 300.000 i skat .. SÅ HVAD HELVEDE ER DET DU SNAKKER OM MAND ?? BOLIGEN er et BESKATNINGSOBJEKT I Danmark ????
I HELVEDE ER DET, og det er det der er problemet !!

Robert N Gjeertsen

PS : Og kan du selv regne ud hvad de der gratis udokumenterede fri-værdi penge har betydet for bankernes mulighed for at låne ENDNU mere ud, med 'sikkerhed', i førnævnte 'friværdi' ??

Selvfølgelig skal ejendomsværdien ikke beskattes, der er jo for mange tale om en gearet investering og dermed meget risikabelt, og derfor skal afkastet også være derefter.

Jeg kan til nød gå med til, at man skal beskattes af gevinsten (netto), når man sælger, således at afkastet medregnes på lige fod med aktier o.s.v.

At betale skat af noget man ejer, og som tilfældigvis er steget kan vel kun betegnes som en misundelsesafgift, og har intet med den enkeltes evne til at betale for at bo der.

Robert N Gjeertsen

Jamen Mikael, hvad vil du så beskatte ?
Eller skal 'boligejere' ikke betale for vand,varme,sanitet,kloakering og hvad det nu ellers er ejendomsskatterne skal dække ? Eller mener du virkelig at en bolig er en 'investering' som man har krav på at opnå et betragteligt overskud på der bare kan stikkes ned i muldvarpe-skindet ?

Det forekommer mig at en væsentlig del af problemet pt er netop det at man har gjort folks bolig til en 'investering' ..

Michael Andersen

Der er absolut mere mening med Riskjær's forslag, end med politikernes boligpakke forslag. Men hvad hjælper det på de akutte problemer?

Vi har lige købt hus, F1 i T-variant udgaven, og selvom det med denne lånetype skal gå rigtigt skævt før ydelsen stiger, så spares der op, fordi vi ikke føler os sikre på fremtiden. Det er et grundlæggende problem som ikke bare løses ved at alle lån bliver konverteret til fastforrentede statsgaranterede lån.

Men helt fundamentalt er problemet med forslaget at det jo reelt bliver en kreditvurdering af staten som afgør om man kan købe bolig. Eller hvad? Og for dem som har købt for dyrt kan staten da umuligt gå ind og re-financiere. Eller hvad?

Jeg tror ikke at der findes andre løsninger end at lade markedet arbejde, hvor langsomt det end går.

Ejendomspriserne har formodentligt fundet et leje som ikke er langt far et langtidsholdbart niveau. Problemet er at folk ikke har tillid til fremtiden. Det skyldes helt overvejende at politikerne i Europa og USA ikke har haft format til at finde langtidsholdbare løsninger i forbindelse med finansiering af diverse landes statsgæld. Før det sker kommer der ikke ro på bagsmækken.

Jacob Sparre Andersen

Mikael Petersen siger:

"Selvfølgelig skal ejendomsværdien ikke beskattes, der er jo for mange tale om en gearet investering og dermed meget risikabelt, og derfor skal afkastet også være derefter."

Nu er det jo tilfældet at for alle andre investeringer (værdipapirer) beskattes man hvert år af det forløbne års kursgevinst. Hvorfor skal vi have særregler for investeringer i boliger?

Jacob Sparre Andersen

Så vidt jeg forstår Klaus Riskær Pedersens forslag, så er det afhængigt af at boligpriserne følger nogenlunde med inflationen. Er der nogen grund til at tro at det vil være tilfældet i de næste par årtier?

Jeg mener, Robert N Gjeertsen, at de offentlige budgetter skal slankes før vi overhovedet begynder at diskutere, hvad der skal beskattes.

Mig bekendt, Jakob Sparre Andersen, bliver private beskattet efter realisationsprincippet, mens fx pensionskasser beskattes efter lagerprincippet, så dette er ikke en særregel.

Boligmarkedet kan ikke "tøs op" - vi har jo brugt pengene allerede.

Det eneste der kan tø boligmarkedet op er normalisering af boligpriserne - enten gennem inflation eller at bunden af bolig-pyramidespillet betaler gildet, tager tabet (reelt eller imaginært), og sætter boligerne på markedet istedet for at fremleje indtil den lovede gevinst kan realiseres.

Jacob Sparre Andersen

Mikael Petersen siger:
»Mig bekendt, Jacob Sparre Andersen, bliver private beskattet efter realisationsprincippet«

Sådan har det været, men det er ikke længere tilfældet, så undtagelsen for boliger ér en særregel.