Kronik

Store byggesagshonorarer spænder ben for en bedre almen boligsektor

En usund incitamentsstruktur med store fordele til boligorganisationerne og store byggesagshonorarer til bestyrelsesmedlemmer er skadelig for effektiviteten i drift, byggeri og renovering i den almene sektor
Plejecentret Sølund på Nørrebro skal rives ned til fordel for et nyt – og det nye byggeprojekt er et eksempel på, hvor store honorarerne til boligorganisationerne kan blive, skriver dagens kronikør. Plejecenter Sølund er budgetteret til 1,1 mia. kr. Byggeriet vil udløse byggesags-honorarer til organisationsbestyrelsen i SAB på 100.000 kr. pr. medlem.

Plejecentret Sølund på Nørrebro skal rives ned til fordel for et nyt – og det nye byggeprojekt er et eksempel på, hvor store honorarerne til boligorganisationerne kan blive, skriver dagens kronikør. Plejecenter Sølund er budgetteret til 1,1 mia. kr. Byggeriet vil udløse byggesags-honorarer til organisationsbestyrelsen i SAB på 100.000 kr. pr. medlem.

Simon Fals

10. januar 2019

Regeringens dyre og tvivlsomme ghettoplan blev vedtaget. Diskussionen om afskaffelse af ghettoer og parallelsamfund vil fortsætte langt ind i den kommende valgkamp.

Men der er mange andre paradokser i den almene boligsektor. Paradokser, der ikke kan fikses med ghettologik og anvisningspolitik. Dem skal der gøres op med for at få en økonomisk sundere og mere effektiv almen sektor.

I 2014 præsenterede en arbejdsgruppe under Boligministeriet en rapport om den almene boligsektors effektivisering.

Siden har regeringen givet boligorganisationerne udvidet egenkontrol. Det er bekymrende, når boligselskabernes renoveringsprojekter ligner en selvstændig industri med byggeri, nedslidning, renoveringsefterslæb og omkostningstunge genhusninger, hvor de efterfølgende forhøjede huslejer medfører større behov for boligstøtte, som betales af skatteyderne.

De forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri i almennyttigt byggeri blokerer for hensigtsmæssige beslutninger.

Uforsvarlige renoveringer

Der bruges mange støttemidler til store renoveringsprojekter. Renoveringen af boligafdelingen Søndermarken på Frederiksberg med højhuse, der ligner den ikoniske Bellahøj-bebyggelse, finansieres f.eks. hovedsageligt ved hjælp af støtte fra Landsbyggefonden.

I helhedsplanen for Søndermarken med 433 lejligheder budgetteres med byggeudgifter for omkring 595 millioner kroner svarende til 17.138 kroner pr. kvadratmeter. Eller mere end 1,37 millioner kroner pr. lejlighed.

Renoveringen af Søndermarken-bebyggelsen, der er opført i begyndelsen af 1950’erne, omfatter facader, mekanisk udluftning og andre tekniske installationer. Køkkener og badeværelser renoveres ikke. Efter renovering til mere end en halv milliard kroner vil de fleste af lejlighederne altså stadig have utidssvarende køkkener og badeværelser.

Til sammenligning udgør de gennemsnitlige byggeomkostninger til nybygget alment etagebyggeri i Storkøbenhavn (opført mellem 2010 og 2015) cirka 18.100 kr. pr. kvadratmeter.

Når de samlede renoveringsomkostninger for Søndermarken sammenlignes med de gennemsnitlige anlægsudgifter til alment nybyggeri, er det økonomisk uforsvarligt at gennemføre renoveringsprojekter som det i Søndermarken med støtte fra Landsbyggefonden.

Beboere uden indflydelse

Almennyttigt byggeri finansieres ved 30-årige lån. Beboernes betaling af en fortsat høj husleje efter afsluttet tilbagebetaling af de 30-årige lån til fondene sikrer midler til renoveringer og moderniseringer.

Landsbyggefonden forvalter én million almennyttige beboeres tvangsindbetalte månedlige bidrag. Fonden ledes af en bestyrelse, hvor flertallet udpeges af Boligselskabernes Landsforening.

De tætte forbindelser til Boligselskabernes Landsforening understreges blandt andet ved, at den administrerende direktør for Landsbyggefonden og Boligselskabernes Landsforening for tiden er én og samme person.

De mange beboere i almennyttigt byggeri har ingen direkte indflydelse på Landsbyggefondens bestyrelse og forvaltningen af de mange penge.

Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri.

Der ydes ikke statslig eller kommunal støtte til renoveringer. I offentligt støttet nybyggeri er der skrappere krav til blandt andet maksimale anlægsudgifter og rentabilitet med henblik på at sikre et rimeligt huslejeniveau.

De omfattende og dyre renoveringsplaner for Søndermarken illustrerer tydeligt, at der er behov for at gå nye veje.

Lad kommunerne bestemme

Én mulighed kunne være at begrænse Boligselskabernes Landsforenings indflydelse på sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse.

Det ville give Landsbyggefonden større uafhængighed og tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og disses administrationsselskabers egeninteresser ved tildeling af støttemidler.

For at sikre større uafhængighed og styrke den demokratiske og samfundsmæssige kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kunne man flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra Landsbyggefonden til kommunerne.

De har ekspertise og erfaring med opgaver af denne karakter fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Forkerte incitamenter

Bestyrelsen i en boligorganisation er ansvarlig for beslutninger om vedligehold af ejendommene.

Administrationsselskaberne, der forbereder disse beslutninger, kan med de gældende honorarregler have økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et efterslæb, når det kommer til vedligeholdelse af boligafdelingerne.

Medlemmerne af boligorganisationsbestyrelsen tildeles et fast honorar. Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for administrationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til administration.

Det indebærer, at administrationsselskabet ikke kan kræve særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Der er dog en berigende undtagelse, når arbejder puljes og gennemføres som led i en fysisk helhedsplan. En mulighed, som for eksempel SAB’s (Samvirkende Boligselskaber) organisationsbestyrelse benytter.

At være bestyrelsesmedlem i almene boligorganisationer er et tillidshverv. Der stilles ingen krav til særlige faglige eller tekniske kvalifikationer.

Adgangen til ekstra honorarer i forbindelse med større byggesager er problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i afdelingerne og pulje arbejderne i fysiske helhedsplaner.

Store honorarer på spil

På samme måde giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en økonomisk tilskyndelse til at overdrive vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse med udarbejdelse af fysiske helhedsplaner.

Administrationsselskabet kan som bygherre beregne sig millionhonorarer til administration og rådgivning. Den ekstra honorering beregnes som en procentvis andel af en helhedsplans samlede byggeomkostninger.

Det kommende modelplejecenter Sølund på Nørrebro er et eksempel på, hvor store honorarerne kan blive. Plejecenter Sølund er budgetteret til 1.1 mia. kr. Byggeriet vil udløse byggesagshonorarer til organisationsbestyrelsen i SAB på 100.000 kr. pr. medlem.

I SAB puljer og fordeler de 11 bestyrelsesmedlemmer deres byggesagshonorarer fra de mange byggerier og renoveringer.

En sådan incitamentsstruktur med store fordele til boligorganisationerne og forstyrrende privatøkonomiske interesser i byggesagshonorarer er økonomisk usund og fremmer ikke effektiviteten i drift, byggeri og renovering i den almene sektor.

Transparens og bedre opsyn med sektoren burde være i alles interesse.

Uden et opgør med boligselskabernes udvidede egenkontrol vil der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den almene boligsektor.

John Steen Johansen, psykolog og formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj l og ll, SAB

Regeringens såkaldte ghettopakke er et socialt og boligpolitisk problem, som de ansvarlige politikere på Christiansborg skal tage ansvar for at løse i samspil med kommuner og boligselskaber.
Læs også
Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.

Prøv en måned gratis.

Klik her

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

  • Flemming Berger
  • Anton Carey Bidstrup
  • Kurt Nielsen
  • Ervin Lazar
Flemming Berger, Anton Carey Bidstrup, Kurt Nielsen og Ervin Lazar anbefalede denne artikel

Kommentarer

Business as usual. Hvis det er en trøst, har det været meget værre.

For 30 år siden og tidligere var der junta lignende tilstande. Bygherre, rådgivere og entreprenører havde en direkte økonomisk interesse i at udnytte rammebeløbet fuldt ud.
Så kom "udbudscirkulæret" og det værste blev hindret ved at fri konkurrence mellem entreprenørerne. Men øvrige deltagere kunne og kan se en interesse i at maksimere anskaffelsessummen.
Boligerne blev dyre og undervejs opfandt man boligsikringen.

Sådan er statsstyret. Forsøg på noget andet, noget liberalt, noget billigt, noget med medbyg, altså forsøg på at udføre billige boliger med demokratisk medvirken, blev forkastet.
Jeg har prøvet det selv som rådgiver.

Nu er der mange hjemløse, og der mangler beskedne boliger - hyttebyer. Men det tillader velfærdsstaten ikke. Det hedder jo heller ikke socialt boligbyggeri mere.
Nu vil regeringen så nedrive mange af de dyre, gode boliger, fordi det er de forkerte menneske, der bor i dem ! ! !

Torben Arendal, Anne Mette Jørgensen, Michael Friis, Nis Jørgensen og Ib Christensen anbefalede denne kommentar

Jeg kan se John Steen Johansen er formand for en afdelings bestyrelse, så jeg må gå ud fra han ved hvad han skriver om. Mig bekendt er Landsbyggefonden et krav/aftale samfund og boligselskaber imellem og etableret for beboernes penge for at sikre muligheden for renoveringer.Der skal ligge en bestemt procent fra hver afdeling i henlæggelser til fraflytning og almindelig vedligeholdelse, men større nødvendige projekter skal afgøres på afdelingsmøder ,hvor der her kan tænkes og søges midler fra fonden.Men John nævner igen konkrete beløb omkring byggehonorarer og jeg ved at p.t. skal administrationsudgifter m.v. resultere i nedskæringer,kaldet effektivitet.Iøvrigt har regeringen med et halevedhæng besluttet at fonden skal bruge egne midler til at ødelægge egne boliger på grund af den syge ghettoplan.

Bjarne Bisgaard Jensen, Anne Mette Jørgensen, Torben K L Jensen, Carsten Wienholtz, Steffen Gliese og Dorte Sørensen anbefalede denne kommentar
Anne Mette Jørgensen

Leo Nygård. Kan du konkretisere hvad du mener med liberalisering?
Her hvor jeg bor i privat boligbyggeri er der huslejer fra 4.000 - 12.000 pr. md. den eneste synlige forskel er, at de dyre er sidst indflyttede og lidt sminke med et indbygget skab og en vaskesøjle.
Det er uanstændigt.
Hvis man politisk vil kan man bygge boliger til hjemløse og andre trængte, men det vil man ikke.
Vi ser jo hver dag reformer og alt kan lade sig gøre, hvis viljen er der.

Anne Mette - Jeg beskriver en "historisk" udvikling i branchen og bruger ordet liberal. Som når du i Brugsen vælger din vare og betaler en konkurrenceudsat pris.
Jeg mener direkte beboerindflydelse uden snyltere af forskellig art, som også beskrevet i artiklen.

Men her i landet har vi efter mange års statsstyring vænnet os til resultatet og de tilstande, der hersker. Pengene går fra skatteborgerne gennem systemet og ud igen til borgerne, efter at alle medvirkende har taget deres store andel.

Private boliger skal jeg ikke kloge mig på, men kender godt disse fupmoderniseringer. Hvis disse boliger var andels/ejerlejligheder, bestemte ejeren selv standarden.
Bemærk også den skævvridningen, som den iøvrigt velbegrundede boligsikring, har på huslejen. En del af disse skattepenge går direkte i udlejerens lomme, herunder en del af stigningerne efter disse "moderniseringer".

Måske er der en modvilje i det offentlige mod billige boliger til de mindst bemidlede borgere. Man vil ikke tilbyde "skurvognsstandard" til borgerne i velfærdssamfundet. Man vil ikke stille "råhuse" til rådighed for beberens egen færdiggørelse efter egen formåen og lyst.
I min kommune findes der en hytteby. Jeg ved intet om ejerforhold osv. herved.

NB Denne sektor er jo ikke den eneste offentlige, hvor det går a`helved til. Nu helt grotesk i "ghettoerne".

Karsten Olesen

Det første udbudscirkulære kom i 1992 under Henning Dyremose.

Situationen forbedredes - men udbudsmetoden er ikke en tilstrækkelig betingelse -
til at udrydde al fusk.

hvis der kun er et lille antal entreprenører I området – 5-10 stykker – kan de - ved at benytte udelukkelsesmetoden - gætte på de andres stilling - ligesom I poker.

Udbyderen skal have en vis grundkompetence – for at kunne vurdere de enkelte tilbud – jvf. fx.
Niels Bohr instituttet, hvor Slotsholmsjuristerne og Byggestyrelsen har valgt firmaer,
hvor noget af udførelsen har været mangelfuld.

Information bragte omkring 1981 en serie om boligselskabet Vibo, hvor de påviste at “insiderne” benyttede det som priviligeret indtægtskilde (også omtalt I Pelle Voigts eridringer “Sejre og fodfejl”).

Arkitektfirmaet Dominia var I mange år enerådende som planlægger for KAB.

Mange kooperative underfirmaer sad også på delopgaverne I det sociale boligbyggeri.

Selvom det kaldes “kooperativt” eller “socialt”, kan det godt gælde, at “nogle er mere lige end andre”.

Boligforliget 1966 solgtes som en overgang til et “frit boligmarked”.

Lejerbeskyttelsen fra 1939 afskaffedes, og huslejerne skulle stige gradvis over en periode indtil 1974.

Det blev en katastrofe for de laveste indkomstgrupper, heriblandt unge, som ramtes hårdt.

Huslejerne I nybyggeriet steg ind I 70erne til typisk 3500 kr - med en mindsteløn på omkring det halve.

Boligsikringen indførtes – og blev I praksis en støtte til byggeindustrien og udlejerne (ligesom bistandshjælpens boligstøtte stadig er).

Ejerlejlighedslovstrammedes flere gange, fordi spekulanter solgte saneringsmodne lejligheder til høje priser.

Fupmoderniseringer, med den berygtede § 5.2, tog for alvor fat I 80erne.