Kronik

Mette Frederiksen skal sikre betalelige, grønne boliger og blandede byer

Boligmangel, segregering, ulighed, formynderi og spekulation præger det danske boligmarked. Her er et bud på, hvordan den nye regering kan skabe et mere grønt og mere retfærdigt boligmarked i fremtiden, skriver tidligere cheføkonom i Lejernes LO Jesper Larsen i dette debatindlæg
Boligmangel, segregering, ulighed, formynderi og spekulation præger det danske boligmarked. Her er et bud på, hvordan den nye regering kan skabe et mere grønt og mere retfærdigt boligmarked i fremtiden, skriver tidligere cheføkonom i Lejernes LO Jesper Larsen i dette debatindlæg

Emilie Noer Bobek/illustration

28. juni 2019

Den nye S-regering bør forsøge at gennemføre en grøn og mere retfærdig boligpolitik.

Boligmarkedet er nemlig præget af boligmangel, segregering, ulighed, formynderi og spekulation. ’Forståelsespapiret’, som Socialdemokratiet, De Radikale, SF og Enhedslisten har fremlagt, tager heldigvis fat i en del af disse problemer.

Overordnet er problemet, at der mangler omkring 250.000 boliger i Danmark, hvilket en opdatering af tidligere demografisk baserede beregninger af boligbehovet viser.

Vi ved, at efterspørgslen især er rettet mod storbyer og singleboliger. Priserne på ejerlejligheder og markedslejen for lejligheder, der er opført efter 1991, stiger derfor voldsomt. Som konsekvens har mennesker med lave indkomster svært ved at finde bolig.

Det medfører også, at byerne segregeres, og den boligsociale opgave med at fremskaffe boliger til lavindkomstgruppen koncentreres i de almene boligafdelinger. Hvis vi skal modvirke segregeringen, skal en pæn del af nybyggeriet derfor være til lavindkomstgruppen, dvs. som almene boliger.

Her lægger ’forståelsespapiret’ op til at give kommunerne lov til at bestemme, at op til en tredjedel af nye boliger skal være almene (i dag er tallet 25 procent).

Det er positivt, men det bliver imidlertid svært at få det igennem som et bredt forlig, fordi de borgerlige ikke engang støttede 25-procentreglen. Og ikke alle kommuner ønsker flere almene boliger. Derfor må de billige boliger sikres ved, at der indføres kvoter for de enkelte kommuner og en økonomisk sanktion, hvis man ikke opfylder kvoten.

Styrk demokratiet

Den almene boligform er demokratisk i og med, at beboerne i den enkelte afdeling selv beslutter en pæn del af driftsudgifterne. Desværre er der i dag mange steder et såkaldt forretningsførerdemokrati, hvor boligorganisationens administrator reelt er beslutningstageren.

Derudover er det sådan, at store renoveringsopgaver og de såkaldte udviklingsplaner om nedrivning eller salg af almene boliger besluttes hen over hovedet på beboerne.

Det er svært at ændre, da det er bundet i forliget om ghettopakken med den seneste regering.

Men den nye S-regering kan styrke beboerdemokratiet ved f.eks. at fremme almene boligafdelinger med færre lejemål (helst ikke over 100 lejemål), give den enkelte beboer og afdelingsbestyrelse mere indflydelse, give afdelingsbestyrelsen ret til ekstern rådgivning samt give boligafdelingen betaling for at stille en vis andel af boligerne til rådighed for kommunens boligsociale anvisning.

Den sikreste måde at undgå en for ensartet beboersammensætning er i øvrigt ikke ghettopakkens middel – at sælge eller nedrive almene boliger – men at sprede den boligsociale anvisning til hele den almene sektor og til andre boligformer og sikre en mere lige boligøkonomisk balance mellem boligformerne, sådan at også par i mellemindkomstgruppen kan finde det økonomisk fordelagtigt at bo i en almen bolig frem for en andelsbolig eller ejerbolig.

Nyt grønt byggeri

Forståelsespapiret mangler desværre tiltag, der fremmer nyt privatejet grønt udlejningsbyggeri. Det bør fremmes gennem statstilskud.

Tilskuddet skal være bundet til grønne krav og krav om en fair leje, især fordi der skal åbnes for byggeri af flere mindre boliger i byen. Hermed kan lejeniveauet sænkes, så singler og mellemindkomstgrupper kan bo i disse boliger. Og så skal beboerne i disse boliger have samme støtte, uanset indkomst, som alle andre får til deres boligforbrug.

Statstilskuddet betyder også, at man kan kræve, at udlejer stiller boliger til rådighed for den boligsociale anvisning, f.eks. hver tiende bolig.

Liberale økonomer hævder, at det frie boligmarked allerede er socialt sikret gennem den individuelle boligstøtte, men glemmer, at denne støtte aldrig er forbedret, sådan at lavindkomstgruppen kan bo i de dyre udlejningsboliger, der bliver udbudt til frimarkedsleje.

Stop spekulationscirkus

Nyt boligbyggeri er dog en langsom løsning på manglen på betalelige boliger i byerne.

Boligbestanden udhules hver dag, fordi de udbredte spekulationsmoderniseringer af køkkener og badeværelser i den private udlejningssektor fordobler lejen ved genudlejning af en lejlighed. Under mottoet ’køb, fix, sælg igen’ udnytter udenlandske investorer, at moderniseringerne giver ret til en meget høj, markedsorienteret leje. Det samme ’fix’ har pensionskasser og danske rigmænd brugt i årevis. Dog ikke for straks at sælge.

Dette spekulationscirkus skal stoppes. Den knappe arbejdskraft i byggesektoren skal bruges bedre. Forståelsespapiret varsler da også »et opgør med udenlandske kapitalfondes opkøb af billige lejeboliger«.

Lejeren skal desuden ved fraflytning opnå en fair godtgørelse for egne indvendige forbedringer i lejemålet. Og så burde man belønne grønne forbedringer, såsom tidssvarende varmeanlæg, vinduer, isolering af loft og facader. Udføres arbejdet i samarbejde med lejerne, kunne man give ekstra tilskud eller billige lån i Grundejernes Investeringsfond.

Det afgørende er imidlertid at bevare boligerne betalelige.

Derfor må lejen styres med en beregning, der garanterer udlejerne dækning for omkostningerne plus hertil et beregnet fair afkast, der dog ikke behøver at ligge på de 8-10 pct. årligt, som Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, JØP’s investeringschef har oplyst, at man normalt opnår herved.

Herved knytter man igen huslejen til de reelle omkostninger, nogenlunde ligesom i den almene udlejningssektor.

Når reguleringen af huslejen i udlejningsboligerne (både de privatejede og de almene boliger) fastholdes, er det et must, at der er krav om ventelister. Det mangler i den privatejede udlejningssektor.

Der bør være kontrollerbare ventelister i udlejningsejendomme med mere end seks lejemål. Ellers bliver det venners venner og velerhvervede rettigheder, der afgør fordelingen af boligerne. Det er ikke et indgreb i den private ejendomsret. Vi har haft det før.

Økonomisk balance mellem boligformerne

Med denne boligpolitik bevares en reguleringsgevinst til lejerne. De betaler en leje en del under markedslejen, og de har dermed råd til et større boligforbrug, end markedet ville tillade. Reguleringen giver velstand.

Boligejerne bør også have en gevinst, så de har råd til et større boligforbrug.

Den får de dog ifølge vismændene allerede gennem den nedsatte ejendomsværdiskat, som et bredt flertal i Folketinget i 2017 gav boligejerne i forliget om ejendomsbeskatningen. Det forlig er Socialdemokratiet og De Radikale bundet af.

Men ejerboligpriserne vil fortsat stige mere end inflationen på lang sigt. Den hermed samfundsskabte værdistigning bør beskattes, så der bliver økonomisk balance mellem boligformerne.

Ikke ved en forhøjelse af ejendomsværdibeskatningen (der er forlig om), men måske med en ny form for avancebeskatning ved salg f.eks. bundet til en fond til fremme af grønne investeringer i ejerboligerne. Det er afgørende at skabe bedre balance, da boligformuen er den væsentligste årsag til ulighed i den almindelige befolkning.

Tilbage er andelsboligerne. Det er altovervejende et lukket marked for nuværende andelshavere, deres børn og venner. Samtidig opnår mange andelshavere store kapitalgevinster båret af nogle historisk store værdistigninger på ejendommene og adgang til at belåne indskuddet.

Her bør valuarvurderingerne afskaffes til fordel for en indfasning over en årrække af en indeksregulering af andelskronen. Ellers bliver andelsboligen aldrig for almindelige mennesker igen.

Andelsboliger bør desuden også indgå i den boligsociale anvisning. Betalingen kunne være en rabat på den ejendomsværdibeskatning af andelsboligen, som bør indføres for at sikre en bedre økonomisk balance mellem andelsboligen og de andre boligformer.

Jesper Larsen er tidligere cheføkonom i Lejernes LO og underviser i makroøkonomi på CBS.

Fredag fremlagde Socialdemokratiet et forslag til bedre social balance på det danske boligmarked. Et tiltrængt forslag, som et nyt folketingsflertal bør kunne samles om.
Læs også
I 1980’erne var København tæt på et økonomisk kollaps, men op gennem 90’erne og 00’erne ændrede byen sig drastisk. Her er det boligbyggeriet Metropolis, der huser 81 eksklusive ejerboliger i ti etagers højde på den yderste halvø i Sluseholmen.
Læs også
Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

  • Jakob Lykkebo Østergaard
  • Thomas Tanghus
  • Eva Schwanenflügel
  • Dorte Sørensen
  • David Zennaro
  • Ervin Lazar
Jakob Lykkebo Østergaard, Thomas Tanghus, Eva Schwanenflügel, Dorte Sørensen, David Zennaro og Ervin Lazar anbefalede denne artikel

Kommentarer

Helle Walther

Det er ret vildt det medier og journalister samt blå politikere der råber op. Regeringen er en dag gammel. De er overhovedet ikke gået rigtigt i gang. Men alligevel lyder det, hvorfor kørte de ikke på cykel til dronningen, men brugte de gamle ministres biler, ja måske fordi de ikke havde deres cykel i nærheden, måske fordi de gerne ville se pæne ud, når de skulle hos majestæten ikke alle er korthårede som Vestager og går i fodformet fodtøj. De kan senere vælge andre biler , el biler eller en cykel måske en el cykel, hvad ved jeg, men det er utroligt med spin og fordrejninger der allerede på dag et rammer medierne. Husker Thorning blev udsat for det samme. hvorfor. Er det så svært med en S regering og en kvinde på posten for den borgerlige presse . Det er da for sølle

Birte Pedersen, Karsten Lundsby, Carsten Wienholtz, Erik Fuglsang, ingemaje lange, Tue Romanow, Bjarne Bisgaard Jensen, Estermarie Mandelquist, Liselotte Paulsen, Steffen Gliese, Thomas Tanghus, Steen K Petersen, Torben K L Jensen, Eva Schwanenflügel, Dorte Sørensen og Werner Gass anbefalede denne kommentar

Man kan sagtens lave grønne boliger af biologisk nedbrydeligt materiale, der holder lige så længe, man vedligeholder det. For det gør man allerede i en række lande - herunder Finland og Sverige.

Men problemet er prisen. Og her må man både se på grundens pris, rational fremstilling samt lave rente i de første 10-15 år.

- Prisen på grunden kan løses ved at kommunerne ejer, og udlejer grundene.

- Den rationelle fremstilling kan ske ved direkte industrifremstilling af moduler. Eller som det svenske byggefirma gør i Berlin, bygger på stedet men på en rigtig rationel måde.

- Og renten kan være statsfinansiering, hvor man graduerer og tilpasser renterne over en tidsperiode.

Birte Pedersen, Karsten Lundsby, ingemaje lange, Steffen Gliese, Thomas Tanghus, Steen K Petersen, Eva Schwanenflügel, Dorte Sørensen og Werner Gass anbefalede denne kommentar
Michael Andresen

Hvad med som det første at bygge 5000 boliger med en husleje på maksimalt 5000 kroner i København. Det må være nemt.

Steffen Gliese

Hvad med at stoppe den kommunale ekspropriering af boligforeningernes ejendomme og bygge eller anskaffe egne kommunale udlejningsboliger? Det ville være ganske rimeligt.

Brian Fabricius, Marie Jensen, Karsten Lundsby, ingemaje lange, Liselotte Paulsen og Herdis Weins anbefalede denne kommentar
Ole Rasmussen

Hvis Ritt Bjerregaard ikke kun finde en løsning på billige boliger i 2005, så er opgaven ikke blevet nemmere i 2019. Hvad er en billig bolig. En almen nybygget bolig i København koster nemt op mod 20.000 kr + indskud + depositum. Et det billigt? Ingen kan betale hverken 15.000 eller 20.000 i ren husleje + drift. el, vand, varme. tv etc. Samfundet er kørt af sporet, da de som har en billig bolig hellere vil udleje gennem AirBnb.

Steffen Gliese

Ole Rasmussen, Ritt Bjerregaard blev saboteret af det borgerlige folketingsflertal, så det ikke var muligt at skabe finansieringsvilkår for de ønskede billige lejligheder. Nu er situationen i Folketinget anderledes, så mon ikke det kommer til at gå lidt lettere.

Karsten Lundsby, Carsten Wienholtz, Steen K Petersen, Dorte Sørensen, Anders Reinholdt og Liselotte Paulsen anbefalede denne kommentar
Ole Rasmussen

Steffen Gliese. Nu er det primært By & Havn, som er ejet 95% af Københavns Kommune, som sælger byggegrunde i København. I Ørestad og Københavns Havn. Der udvikles også på Grønttorvet i Valby. Det er vist ikke nogen hemmelighed at salg af byggegrunde skal finansiere metro. Jeg ved ikke lige hvordan Folketinget kommer ind i billedet, med mindre du mener skatteborgerne skal betale andres bolig. Det gør de allerede i dag både til bygherrer og boligsikring.

Søren Kristensen

Børnefamilierne har sat sig på det hele. Der burde være en belønning eller tilskud til at opdele sammenlagte lejligheder i den ældre boligmasse, således at det igen bliver muligt for studerende, singler og ældre at finde en passende bolig i byerne. Mange af de sammenlagte lejligheder bebos kun af en eller to personer, når børnene er flyttet hjemmefra, fordi huslejen i den gamle boligmasser ofte er særdeles favorabel. Det er rundhåndet spild af kvadratmeter.

Ib Christoffersen

Glem ikke der er mange der lever af almennyttige boliger. Og så er der også nogle der bor I de almennyttige boliger. Og der er ingen der vil bo dør om dør med fattige/kriminelle/fremmede.......så løsningen er lige til, nogle nye blokke udenfor centrum.

Ib Christoffersen

Huslejelovene der er lavet for at beskytte de svage i samfundet, er blevet til at huslejelovene beskytter de svage i samfundet mod at få lejelejligheder udenfor den almennyttige boligmasse. Men der er ingen politiker med sin politiske karriere i tankerne der vil røre ved dette område. Det kan kun være politiks selvmord.

Karsten Olesen

Boligforliget 1966

satte udlejerne og byggefirmaerne fri til at hæve priserne - efter forgodtbefindende -

mens beskyttelsen af lejerne blev ophævet.

Prisstigningerne begyndte I 1970erne, og siden er boligpriserne galoperet væk fra lønningerne.

Men de færreste 20-25 årige kan trække et par millioner op af lommen.

Finansieringen er blevet byggeriets akilleshæl.

Da huse I almindelighed skal stå mere end en generation

bør de kunne overdrages - efter 30-35 år - uden at der lægge et par millioner ovenpå prisen.

Pensionskasser og fagforeninger

har I nogle perioder - gennem garantier - kunnet sikre lavere lånerenter – fordi al usikkerhed betyder højere renter - og dermed højere priser.

Men spekulationskapitalen virker også ved på forhånd at opkøbe billige boligereller lavt udnyttede grunde.

Alle billige bydele ses af spekulationskapitalen som en hindring for fortjeneste.

Dette kan imødegås af kommunalbestyrelser og øvrige myndigheder, hvis reglerne I øvrigt tillader det.

Men det kræver at man gør sig klart at man står overfor en stærk modstender – nogle gange organiseret gennem banker og kapitalfonde.

Krister Meyersahm

Beskyt lejeboliger mod spekulation og gevinstplyndring.

Lejeboliger til overkommelige priser skabes ved at organisere byggeriet som selvejende stiftelser. Man optager de nødvendige lån som så afdrages og forrentes til byggeriet er betalt. Den husleje der opkræves skal selvfølgelig afsætte midler til vedligehold og fornyelser. I takt med at lånene betales ned kan man så nedsætte lejen. Med en sådan konstruktion er ejere og lejere sidestillede og politikerne, lejerne eller andre kan ikke længere få adgang til boligforeningernes ejendom og formue.

Jakob Lykkebo Østergaard

@Krister Meyersahm
Det er svært at forestille sig, at alle dem der er forvist til lejeboliger i første omgang, ville kunne skaffe kapitalen og organiseringen til at opføre nybyggeri i direkte konkurrence med nuværende boligselskaber. Det er en fantastisk tanke, men der skal politisk/fagforeningshjælp til, hvis det skal kunne lade sig gøre.

@Leo Nygaard
Så længe boligmanglen er så stor, som den er, så er der ikke udsigt til at det frie marked ser det hensigtsmæssigt at bygge billige boliger (mindre profit) i den nærmeste fremtid. Og da slet ikke centralt i nogle af storbyerne.

Krister Meyersahm

Jakob Lykkebo Østergaard.

Ganske enig - der skal politisk hjælp til, som du skriver. Jeg forestiller sig, at det netop er en opgave for socialdemokrater - så måske en mærkesag for den nye regering?