Læserbrev

Pelle Dragsteds boligpriskritik er manipulerende

Pelle Dragsted har ret i, at de stigende boligpriser er et problem. Men han bruger forkerte tal, og hans løsningsforslag skader både købere og sælgere. Gør det i stedet mere attraktivt at bygge flere lejligheder, skriver adm. direktør i EjendomDanmark i dette debatindlæg
6. november 2019

Pelle Dragsted kæmper i sin klumme den 31. oktober en indædt kamp for, at politikerne afskaffer muligheden for gennemgribende renoveringer af nedslidte boligejendomme.

Et af de mange problemer ved en sådan afskaffelse er, at andelsbolighaverne vil tabe rigtig mange penge, fordi en andelsboligforening skal vurderes som en udlejningsejendom. Det omgår Pelle Dragsted ved at påstå, at kun de mest kreative valuarer har indregnet moderniseringsmuligheder i værdien af andelsboligforeninger.

Indtil nu har han dog ikke kunnet fremvise disse valuarer, hvilket ikke er så mærkeligt, da påstanden er forkert. Valuaren vurderer værdien ud fra, hvad den samlede ejendom kan sælges for på markedet. Det skal valuarer simpelthen gøre ifølge reglerne. 

Dragsteds løsning på problemet er at fastfryse andelskronen, så »andelsboligejerne kan sælge deres lejlighed til samme pris som i dag«. Men den løsning er heller ikke god.

En fastfrysning vil betyde, at hverken nye købere eller andelsboligforeninger vil kunne låne penge til den kunstigt fastsatte pris – og andelshaverne vil tabe uanset hvad.

Dragsted fortæller også, at de internationale kapitalfondes opkøb og renoveringer i København har fået toværelseslejligheder til at stige til 11.225 kroner om måneden.

Men det passer heller ikke. Hverken med Danmarks Statistik, Boligministeriet eller vores markedsstatistik. At DR har viderebragt tallet, gør det heller ikke rigtigt.

Tallet kommer nemlig fra boligportal.dk, som på portalen stort set ikke har de gamle og prisregulerede renoverede boliger, der er genstand for den politiske debat. Hjemmesiden har derimod typisk nye lejligheder, taglejligheder, private værelser og tidsbegrænsede lejemål til markedsleje. De to forhold hænger derfor ikke sammen.

Rapporten fra Boligministeriets egen ekspertgruppe viser i øvrigt, at en gennemrenoveret lejlighed på for eksempel 60 m² efter paragraf 5, stk. 2 har en husleje i underkanten af 7.500 kroner.

Men har Pelle Dragsted slet ikke en pointe?

Jo, det har han. Priserne på boliger – ejer-, leje- og andelslejligheder – er steget i København, og det er et problem. Men Dragsteds kritik er også manipulerende.

For løsningen er ikke at lade lejlighederne forslumme for på den måde at holde prisen nede. Løsningen er at gøre det attraktivt at bygge flere lejligheder og ikke mindst gøre det muligt igen at bygge flere små lejligheder, så folk kan få noget at bo i til en rimelig pris.

Jannick Nytoft er adm. direktør i EjendomDanmark.

»Hvis vi virkelig ønsker et land, hvor mennesker fra forskellige indkomstgrupper skal bo side om side, skal vi gøre op med den i grunden perverse idé, at boliger er et spekulationsobjekt,« skriver Pelle Dragsted i denne omgang af ’Pelles Position’.
Læs også
Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

anbefalede denne artikel

Kommentarer

DJØF-alarm. I 1. afsnit.....Den slår aldrig fejl. For nu at citere Jack Nicholson i "As good as it gets": " I take away reason and accountability!...så har vi DJØF-logikken.

Alvin Jensen, Steen K Petersen, Carsten Wienholtz, Lise Lotte Rahbek og Steffen Gliese anbefalede denne kommentar

Jamen, jeg kan da godt synes, vi skal give et konkret fradrag for forbedringer - imod regning.

Og selvfølgelig skal der bygges: uddannelsesboliger, kommunale boliger, tjenesteboliger, almennyttige boliger.

Thomas Tanghus, Anders Reinholdt, Alvin Jensen, Erik Fuglsang, ingemaje lange og Steen K Petersen anbefalede denne kommentar
Carsten Svendsen

Haves:
60 kvm. Nyrenoveret lejelighed i Københavnsområdet - Leje: 7.5oo kr./md.
Henvendelse:
Jannick Nytoft. EjendomDanmark.

Anders Reinholdt, ingemaje lange, Flemming Berger, Rasmus Knus, Steen K Petersen, Steffen Gliese og Morten Nielsen anbefalede denne kommentar

De 7500 kroner for en gennemrenoveret lejlighed på 60 kvadratmeter, kan da ikke være i København.

Hvis man kigger på boligportalen, eller flere hjemmesider som findbolig.dk kan jeg ikke finde nogen renoverede 2V eller 3V lejligheder i København for under 10.000 kroner i husleje om måneden.
se også 360 north, Capital Investment, FInd bolig.dk ( pensionskasssernes ledige leje lejligehder ) , home hjemmeside for lejeboliger i København eller boligsiden.dk (lejelejligheder ) samt mange andre hjemmesider jeg har kigget på.

Mange af de fonde og investeringsfirmaer der går ind og køber udlejningsejendomme og renoverer dem, er jo inde for at tjene penge. Der har været meget fokus på Blackstone fordi de har de største kapitale muskler, men der er er mange mindre fonde og selskaber som køber disse ejendomme med henblik på afkast på mellem 7 til 10% .
https://www.hlmanagement.dk/hlm-fond-l

Jeg har ikke nogen ide til hvordan man skal regulerer dette marked, som jeg mener man bør gøre, hvis der fortsat om 10-20 år skal være råd til middelklassen i København. Det er jo også ikke særlig samfundsnyttigt at flere familier skal bruge mere end 50% af deres indtægt/løn efter skat på husleje.

Tænk engang hvor meget staten finansiere i boligstøtte om året og tænk hvis nu man skærer i denne støtte, så vil det bliver endnu dyrere for den enkelte eller familie at betale husleje.

Thomas Tanghus, Alvin Jensen, Erik Fuglsang, Steen K Petersen, Carsten Munk og Lise Lotte Rahbek anbefalede denne kommentar

På gældende system-betingelser er metode nr.1a at bombe markedet med nok vare-enheder (i dette tilfælde boliger) til at fremkalde et generelt værdifald. I al sin tilsyneladende enkelhed at gå målrettet efter at skabe en situation af mangel på lejere og købere. Hvilket artiklen her jo også antyder. Hvorefter stort set alle faktisk relevante personer og instanser har fået hovedpine og mistet interessen for at løse problemet.

Det er den gamle sang om at markedet regulerer i overensstemmelse med alle behov.
Der er blot ikke skyggen af evidens for den påstand.

Liselotte Paulsen, Thomas Tanghus, Eva Schwanenflügel, Steffen Gliese, Anders Reinholdt, Alvin Jensen, Ebbe Overbye, Steen K Petersen, Lise Lotte Rahbek, Carsten Wienholtz og Carsten Svendsen anbefalede denne kommentar

@René Aarestrup, næh, en del af problemet består i, at man netop ikke lader markedet fungere. Fx har København Kommune stadig en tåbelige regel om, at nybyggerier skal have en gns. boligstørrelse på min. 95 m2. Der er en enorm udækket efterspørgsel efter lejligheder på 50-75 m2. Men dem kan man ikke bygge, for så skal man bygge lige så mange på 125-140 m2, og dem er der absolut ingen efterspørgsel efter.

Desuden er Københavns Kommune langt kommunens største grundsælger (via By & Havn). Og de går efter at byggegrunde skal være sindssygt dyre (10.000-12.000 DKK/m2 byggeret), så de kan finansiere metroen.

Og så er der lige dem, der sidder i en stor københavnerlejlighed til en latterligt lav husleje - og derfor bliver boende (enlig eller par, 6-7.000 DKK/md for 160-200 m2) - grundet en gennemreguleret lejelovgivning.

Sidst men ikke mindst lagde staten 25% moms på byggegrunde for nogle år siden. Det røg lige ovenpå prisen og dermed på huslejen (det er svært - og ulovligt at fuske med moms).

Hvis man bare ville lade markedet klare problemet, var det sket for længe siden.

Er det en menneskeret, at alle skal have råd til at bo ved Kgs. Nytorv, Rådhuspladsen osv, eller skal vi snarere aceptere, at "landet ligger, som det gør" - og fordele os geografisk efter, hvad vi især har råd til?

@Jens Winther
Jeg vil ikke afvise, at Københavns kommune har ført en politik, der accentuerer problemet.

Der hvor vandene skilles er din blinde tro på, at markedet er i stand til at løse et boligsocialt problem.

Markedet har ikke blik for - endsige interesse i - overordnede sammenhænge, men kun i at møde en efterspørgsel for på den måde at skabe profit. Og det fører uvægerligt til nogle skævvridninger, vi som samfund ikke kan være tjent med.

I den forstand er 'markedet' også behæftet med systemiske fejl - fuldstændig lige som planøkonomiske løsninger er.

Hanne Utoft, Michael Waterstradt, Steffen Gliese, Eva Schwanenflügel, Anders Reinholdt, Allan Madsen og Alvin Jensen anbefalede denne kommentar

@Erik Fuglsang
Nu er København en storby, der skal hænge sammen på mange forskellige planer.
Det er da et problem at ikke blot mennesker med de laveste indkomster, men også dele af middelklassen bliver presset ud af byen fordi priserne på boliger er løbet løbsk.

Jeg går ud fra, at velhavere også har brug for politibetjente, sygeplejersker, pædagoger, lærere, renovationsarbejdere m.fl?

Michael Waterstradt, Steffen Gliese, Eva Schwanenflügel og Anders Reinholdt anbefalede denne kommentar

@René Arestrup
06. november, 2019 - 23:20
Ja, du har ret.
Men så der måske brug for en plan og nogle politiske prioriteringer mht. økonomi...
Det lyder sgu da som plan økonomi ;)
Hvilket overhovedet ikke er fremmed i Københavns Kommunes historie og som indtil Kramer Mikkelsen opgav almenboligbyggeri til fordel for markedet, har præget den københavnske boligmasse.

@Allan Madsen
ja ja, der findes ikke én salomonisk løsning. Og selvfølgelig spiller markedet stadig en rolle. Jeg mener blot ikke at man skal overlade det hele til markedet, for så går det galt.

Alle har travlt med for tiden at gribe tilbage i Københavns nyere (forfalds)historie, hvor byen pga. udflytning i 60erne og 70erne endte med at stå tilbage med de grupper, der ikke kunne eller ville flytte, hovedsageligt af økonomiske årsager.
Løsningen blev jo så at genrejse byen med kvarterløft og nye kvarterer - sådan som der nu også lades op til med de påtænkte kunstige øer som bolværk imod vandstigninger.
Den overordnede fejl var jo imidlertid den tåbelige vision, som politikere, der åbenbart er døgenigte, havde for en fremtid uden egentlig industri og andet fysisk arbejde: Danmark skulle være et vidensproducerende samfund, der ligesom svævende over sit eget areal i ophøjet metafysisk åndelighed ville kunne leve af nektar og ambrosia, mens andre folk inspireret af vore tanker knoklede med at realisere de fine ideer. Det er Socialdemokratiet, når det er værst!
I stedet har man forsømt i tyve år at forbedre arbejdsmiljøet, så folk rent faktisk kunne undgå nedslidning med teknikkens hjælp - også i byggeriet, som dermed også ville have kunnet effektiviseres mere og smidiggøres, til alles fordel, måske bortset fra de spekulanter, der så ville tjene mindre i alle led.
Det burde jo ikke på den måde være et enten-eller, hvor store dele af befolkningen skiftes ud med boligejere uden boligpligt, som jo nærmest er en dobbelt gevinst for bygherrer og kommune: de lægger en enorm masse penge uden at påføre byen de sædvanlige omkostninger for en borger.
Det er jo imidlertid blot en afsløring af kapitalismens absurditet: samfundet handler om at sikre borgerne et godt liv, ikke om at tjene nogle i bund og grund i egentligste forstand ubrugelige 'værdier'.

@Rene - Problemet er vel mest, at nogle synes, vi, de fattigste 95%, partout skal kunne bo i den dyreste 5% zone...

Det kan du løse ved at gøre mig til millionær, eller ved at forbedre s-togsnettet, så der kan bygges et arbejdsliv op, hvor jeg enten arbejder hjemme fra udkanten, eller tager toget 3-4 dage om ugen ind hvor der er penge at tjene.

Jeg er ret ligeglad med, at priserne i centrum stiger - jeg er helt klar til at flytte længere ud, når der bliver bedre tog, eller hvis jeg kan arbejde mere hjemmefra.

Full disclosure - jeg bor i udkants-usa i den nordlige del af seattle, der helt ligesom københavn har fuldkommen opskruede lejepriser og alt for langsom offentlig transport.

@René Aarestrup, jeg har ikke blind tillid til markedet. Jeg går bestemt ind for en reguleret markedsøkonomi. Men netop på lejeboligområdet har overdreven regulering begået af naive og indsigtsløse politikere skabt flere problemer, end den har løst.

@René Aarestrup, blot ét eksempel: i et af de rigtig store udviklingsområder i de seneste år, Nordhavn, er der ikke ét eneste alment boligbyggeri. Hele området var ejet af By & Havn (dvs Københavns Kommune) og hele udviklingen er dirigeret 100% af By & Havn og Københavns Kommune.

Kommunen havde ALLE muligheder for at bestemme, at dele af dette gigantiske område skulle udlægges til almene boliger - for at skabe en varieret beboersammensætning, en varieret by, styrke sammenhængskraften, skaffe boliger til lærere, sygeplejersker, politibetjente osv. - alt det Frank Jensen holder fine taler om.

Men hvad gjorde man? Tjah, By & Havn gik totalt énøjet efter at maksimere indtægterne fra grundsalg. Priserne blev med fuldt overlæg sat så højt, at der kun kunne bygges private, dyre boliger. Det ville være helt umuligt at rumme grundpriserne indenfor rammebeløbet for almene boliger.

Kommunen kunne have udlagt lige så mange almene boliger, man ville. Men rammebeløbets max for grundpris er ca 25% af det, man kunne sælge byggeretter til privat boligbyggeri til. Og By & Havn og kommunen gik efter at score kassen...

Kan nogen se sammenhængen i den socialdemokratiske boligpolitik? Næh, det er fuldtonet hykleri fra ende til anden!

@Jens Winther
Jeg bøjer mig for indsigt. Hvis det virkelig forholder sig som du beskriver, er det naturligvis helt galt. Og i den grad udtryk for socialdemokratisk hykleri.

@Allan Madsen, ja, lidt - meget, meget lidt i forhold til det enorme udviklingsområde - på Nordhavn er udlagt til almene boliger.

De bliver i øvrigt ikke dyrere end andre almene boliger i Hovedstadsregionen, for der gælder det samme maksimumbeløb for alt byggeri indenfor regionen. Lejen bliver ca. 1.200 DKK/m2/år (dvs. 7.000 DKK/md for 70 m2 og 10.000 DKK/md for 100m m2). Det største problem er, at antallet at boliger er lille og ventelisterne derfor forlængst er årelange.