Kommentar

Boligministerens fastfrysning af valuarvurderinger vil ikke redde andelshaverne

Fastfrysning af valuarvurderingerne hjælper ikke andelsejerne, for de kan kun få den pris, som køberne er villige til at give og kan få lov at låne til i banken. Det er helt usandsynligt, at bankerne vil give lån efter fastfrossede valuarvurderinger, som er over den reelle salgsværdi, skriver økonomichef Poul Danstrup Andersen i dette debatindlæg.
Boligminister Kaare Dybvad Beks plan har altså meget alvorlige konsekvenser både for sælgere af andele og for en del af andelsforeningerne, sådan skriver Paul Danstrup Andersen, bestyrelsesmedlem i en andelsforening.

Boligminister Kaare Dybvad Beks plan har altså meget alvorlige konsekvenser både for sælgere af andele og for en del af andelsforeningerne, sådan skriver Paul Danstrup Andersen, bestyrelsesmedlem i en andelsforening.

Sarah Hartvigsen Juncker

14. december 2019

Regeringen ønsker p.t. at begrænse lejestigninger i udlejningsbyggerier for at beskytte lejerne. Det kan være sympatisk nok, men vil samtidig få som konsekvens, at de andelsforeninger, der bruger valuarvurderinger, hvor værdien fastsættes ved sammenligning med udlejningsejendomme, vil tabe værdi, når værdien af udlejningsejendommene falder.

Det foreslår boligminister Kaare Dybvad Bek (S) at løse ved at fastfryse valuarvurderingerne over en årrække, men løser det egentlig problemet?

Hvis man vil have svar på det, skal man se på, hvor valuarens vurdering faktisk bruges, og hvor det er nogle andre vurderinger, der gælder.

En valuarvurdering er den højeste pris, man som sælger i en valuarvurderet forening har lov til at tage ved salg af sin andel. Sælger kan omvendt ikke forlange, at køber skal betale valuarvurderingen, og det så man tydeligt i praksis, da en del andelsboliger efter finanskrisen blev solgt til en lavere pris end vurderingen.

Når det dengang gik sådan, skyldtes det, at ejendomsmarkedet generelt var præget af prisfald, og at valuarvurderingerne, som typisk foretages en gang om året, i et ejendomsmarked med kraftige fald efter 2009 var bagefter med at vurdere værdierne nedad.

Det er denne mekanisme, regeringen vil sætte ud af kraft ved en fastfrysning, men læren fra årene efter 2009 er jo netop, at køberne kan købe andele til under valuarvurderingen, hvis der er en generel opfattelse af, at priserne skal ned.

Hvis det går som efter 2009 – og det er der al mulig grund til at tro – så hjælper en fastfrysning af valuarvurderingerne ikke andelsejerne, for de kan kun få den pris, som andelskøberne er villige til at give.

Og her kunne man tilføje: Eller den pris, som køberne har råd til at give. Når man køber en andelsbolig, låner man normalt de fleste af pengene i banken. Banken tager til gengæld andelen som sikkerhed for lånet, og når banken skal vurdere, hvor meget den vil låne til en køber, bruger den ikke valuarvurderingen, men sin egen vurdering.

Det er helt usandsynligt, at en bank skulle være indstillet på at give lån efter en fastfrosset valuarvurdering, som er over den reelle salgsværdi. Konsekvensen af det bliver, at sælgerne bliver nødt til at sælge til den værdi, som bankerne fastsætter, og ikke til valuarvurderingen.

Reelt giver den fastfrysning af valuarvurderingerne, som boligministeren foreslår, altså ikke de enkelte andelshavere beskyttelse mod at skulle sælge andele med tab.

Foreninger kan kollapse

Men hvordan står så selve andelsforeningen, som står med en fastfrosset valuarvurdering?

Selv om en andelsboligforening er blevet stiftet for en del år siden, vil den have brug for en ny vurdering af ejendommene, hvis der skal optages lån til større vedligeholdelsesarbejder eller omlægges ældre lån, for eksempel hvis en del af foreningens finansiering består af afdragsfrie lån.

Den vurdering, som man bruger her, er heller ikke valuarvurderingen, men en vurdering, som kreditforeningen udarbejder specielt til lejligheden. Kreditforeningens sikkerhed er, at den i værste fald kan sælge ejendommene som udlejningsejendomme. Når den værdi falder, så indskrænkes naturligvis også foreningernes muligheder for at optage lån.

Bortset fra vanskeligheder ved generelt at finansiere større vedligeholdelsesarbejder, så kan konsekvensen blive, at særligt uheldige foreninger kollapser økonomisk, hvis de ikke kan bære at omlægge de afdragsfrie lån, de er født med.

Boligminister Kaare Dybvad Beks plan har altså meget alvorlige konsekvenser både for sælgere af andele og for en del af andelsforeningerne. Det er ministeren simpelthen nødt til at tage højde for, inden man gennemfører lovgivning, som berører et stort antal borgere.

Poul Danstrup Andersen er økonomichef og bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening.

»Men hvad angår ministerens forslag til et indgreb, er der tale om en balanceret plan, der hverken rammer lejerne eller andelshaverne – men som forhåbentlig smider kapitalfondene på porten,« skriver Natalie Barrington Rosendahl.
Læs også
Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

anbefalede denne artikel

Kommentarer

Man kan vel også spørge, hvorfor en andelsforening vælger, at bruge valuar, hvis ikke for at skrue andelskronen op, og dermed underminere det marked for billige(re) boliger, som andelsforeninger var en gang. Ligger man ikke som man har redt?

ingemaje lange, Maj-Britt Kent Hansen, Eva Schwanenflügel og Jens Erik Starup anbefalede denne kommentar

Valuarvurderinger er vel ret beset en måde at kunne øge belåningen i andelsboliger, og når man har lånt pengene må man betale dem tilbage. Man har intet retskrav på hurtige spekulationsgevinster.

Vi har desværre en boligminister, der er totalt blottet for forståelse for og indsigt i boligmarkedet.

Nu har han malet sig op i et hjørne og kan kun "redde sig" ved at fremsætte en totalt tåbeligt og uigennemtænkt lovændring.

Hvorfor skal socialdemokrater altid kvaje sig?