Det danske lejeboligmarked er kendetegnet ved åbenhed, gode vilkår og stærk regulering

Danmark er et lille land. Samtidig er vi en del af både Europa og af en global verden. Tendenser og udviklinger på tværs af andre lande påvirker Danmark, men vi skal aldrig glemme, at vi samtidig har en stærk selvstændighed. Vi har egne love. Egne regler. Egen regulering. Egne krav til gennemsigtighed.

Information bragte den 21. maj en artikel om, at flere globale spillere agerer på ejendomsmarkedet. Det er ingen hemmelighed, og det er blevet omtalt før. På daglig basis kan alle interesserede følge med i forskellige ejendomsmediers beskrivelser af, hvem der køber, hvem der sælger – og ofte også for hvor meget.

Flere erhvervsmæglere udgiver desuden årligt opgørelser over transaktioner, hvor det typisk fremgår ganske tydeligt, hvor stor en andel der relaterer sig til udenlandske selskaber. Alt dét er fuldt tilgængeligt for både borgere, politikere og journalister.

Så det er rigtigt, at de gode gamle dage, hvor alt foregik inden for vores nationale grænser, er ovre – hvis de da kan påstås nogensinde at have eksisteret som andet end et glansbillede af fortiden. Men derfra til at overføre alle globale tendenser direkte på Danmark er der alligevel et stykke vej.

For som jeg skrev i begyndelsen: Danmark er et selvstændigt land, og hvad der gælder i resten af verden, kan ikke direkte overføres til en dansk kontekst.

Åbenhed og stram regulering

Den førnævnte artikel efterspørger en højere grad af åbenhed om, hvor mange ejendomme de forskellige selskaber ejer, og peger på nogle konkrete udfordringer i flere europæiske lande. Her er vi heldigvis godt med i Danmark, hvor der er en stærk åbenhed om ejendomsstrukturerne.

Som artiklen korrekt skriver, kan vi herhjemme gratis og frit tilgængeligt slå op i de offentlige databaser. Det er til gengæld en sandhed med modifikationer, at det ikke er muligt at sammenligne ejendomsejere på tværs for at analysere, hvad de samlet ejer. Kan der trykkes på en stor grøn knap i et offentligt register, som leverer det i en samlet pakke? Nej. Kan det skaffes ved enten at have gode datakundskaber eller købe analysen hos private aktører? Ja.

Så i det omfang, der er problemer med åbenhed om virksomhedsstrukturer generelt i Europa, kan de øvrige lande med fordel lade sig inspirere af forholdene i Danmark.

Det, som alle udlejere i Danmark dog er underlagt, er selvfølgelig den gældende lovgivning. Der kan ganske givet strammes op andre steder i verden, men vi har i Danmark en meget effektiv lejerbeskyttelse, som regulerer forholdene for udlejning – blandt andet lejens størrelse.

Når vi taler om lejelovgivning i Danmark, er det altså ikke det vilde vesten. For nylig blev der vedtaget en sammenskrivning af de love, der vedrører udlejning af boliger. 900 sider kommer den op på, og det understreger da, at vi trods alt har en del regulering af området.

Uden at jeg skal gennemgå alle detaljer i den omfattende lovgivning her, så er hovedlinjerne – skåret ind til benet – at lejere i eksisterende lejemål altid er omfattet af en form for huslejeregulering. For lejemål i ældre ejendomme er starthuslejen fastsat af lovgivningen. I de nyere ejendomme kan ejer og udlejer frit aftale starthuslejen, men når kontrakten er indgået, skal lejen for lejemål i både nyere og ældre boliger reguleres efter bestemte regler. Der er dermed ikke fri regulering, når lejer er flyttet ind.

Dette er en fleksibel og tryg reguleringstype, som hyldes i forskningslitteraturen om huslejeregulering. Alt det, de drømmer om i udlandet, har vi allerede herhjemme.

Et mangfoldigt boligmarked

Seriøse debatter og overvejelser om, hvilket boligmarked vi ønsker, er altid kærkomne. Hos EjendomDanmark mener vi, at et velfungerende boligmarked er et mangfoldigt boligmarked.

Private lejeboliger skal ses i samspil med ejerboliger, almene boliger og andelsboliger. Ingen af boligtyperne kan fungere uden de andre – ingen af dem er i sig selv bedre end andre, og ingen af dem kan alene løse alle vores ønsker til et boligmarked. Slår vi det hele sammen, får vi dog et godt bud på, hvordan vi kan sikre, at der er boliger nok til alle.

Betyder det, at vi alle kan bo midt i København i store lejligheder til et par tusinde kroner om måneden, hvis bare vi skaber et sundt samspil? Selvfølgelig ikke. Der er kun den plads i centrum af byen, der er. Så skal vi lykkes med ambitionerne om et sundt boligmarked, skal vi sørge for, at alle boligtyper er til stede – og at de har gode rammer for at udvikle sig.

Almene boliger opererer langt hen ad vejen uden for markedskræfterne og ligger i en prisklasse, der i princippet er tilgængelig for alle, også dem med de laveste indkomster. Til gengæld opføres de med offentlige tilskud og står kun til rådighed for et udsnit af befolkningen, som blandt andet har lang ventelisteanciennitet.

Når priserne på byggematerialer i disse måneder stiger, bliver det sværere at opføre dem, fordi omkostningerne overstiger maksimumsbeløbet.

Private lejeboliger mindsker geografisk ulighed

I modsætning til dem står de nybyggede private lejeboliger, som typisk er tilgængelige i hele landet, men som – særligt i landets dyreste områder – koster mere at leje end en støttet almen bolig.

De giver en fleksibilitet og bliver ofte brugt, når vi står et sted i livet, hvor vi har brug for netop fleksible boliger: Når vi er unge, når vi gennemgår livsomvæltende begivenheder som for eksempel en skilsmisse, eller når vi kommer op i en alder, hvor vi gerne vil slippe for de forpligtelser, der følger med en ejerbolig.

Lad mig derfor også føje nogle nuancer til kritikken af de dyre lejeboliger. For det første er det værd at hæfte sig ved, at mens ejerboligerne er fem-ti gange dyrere i de dyreste områder end i de billigste, så er lejeboligerne kun dobbelt så dyre i disse områder.

Dermed har de private lejeboliger en udglattende effekt på de markante geografiske forskelle, der er mellem storbyerne med meget høj efterspørgsel og udkantsområderne med flere tilgængelige boliger.

Og så er vi tilbage ved det samme, som jeg begyndte med: Lad os have respekt for de forskellige boligtyper og sikre, at de hver især har de bedste vilkår for at udfylde netop deres rolle på et mangfoldigt boligmarked.

For til syvende og sidst tror jeg egentlig også, at vi alle ønsker det samme: et rimeligt udbud af gode boliger til en overkommelig pris i alle dele af landet. Det skal sagt med andre ord være muligt at finde et hjem, uanset om man drømmer om at bo i København eller Thisted.

Hvad kan vi gøre?

Og lad mig da endelig runde af med at par bud på, hvad vi kan gøre i Danmark, hvis vi skal have endnu flere gode boliger i hele landet. Vi skal have set på behandlingen af byggesager, hvor de store udfordringer særligt i Københavns Kommune desværre betyder, at udviklingen af nye boliger både bliver fordyret og forsinket.

Vi kan også tage en snak om, hvordan vi bedre kan åbne for, at stramt regulerede lejeboliger, billige andelsboliger og statsstøttede almene boliger også fordeles til dem med størst behov.

Eller et meget kompliceret emne: at de stringente låneregler for ejerboligerne, der tjener det formål at beskytte mod finansiel ustabilitet, samtidig holder for mange ude af ejerboligmarkedet.

Disse tre er blot et par emner, som vi kan tage fat på, hvis vi gerne vil løse udfordringerne på det danske boligmarked. Så kan dem, der ønsker det, efterfølgende sprede ideerne i forsøget på at bidrage til diskussionerne om boligudbuddet i resten af verden.

Jan Ellebye er Public Affairs-chef i EjendomDanmark