Styg fidus: Pengestærke kræfter opkøber en udlejningsejendom med billige lejeboliger, gennemtvinger en istandsættelse, der i værste fald slet ikke er påkrævet – og bruger den som påskud til at fordoble eller tredoble huslejen.
Disse pengestærke kræfter kan være udenlandske kapitalfonde – som for eksempel den amerikanske investeringsfond Blackstone – men såmænd også hjemlige investorer såsom pensionskasser. Den ublu møntslagning på jævne menneskers boligbehov er et uvæsen, som ethvert socialt bevidst parti bør gøre op med.
Det har Folketinget nu en akut anledning til. En ekspertgruppe, nedsat af den tidligere VLAK-regering, afleverede tirsdag en rapport om, hvordan man kan standse oppustningen af huslejen.
Hensyn til lejere eller andelshavere?
At bekæmpe de urimelige huslejestigninger har den socialdemokratiske boligminister, Kaare Dybvad, udnævnt til en af sine mærkesager. Men et regelsammenstød i lovgivningen gør sagen bøvlet.
Ekspertgruppen påpeger, at hvis man fjerner boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som muliggør huslejeoppustningen, vil det få prisen på udlejningsejendomme til at falde, fordi udsigten til en mulig spekulationsgevinst forsvinder.
Det prisfald kan de færreste have noget imod. Men prisfaldet kan samtidig ramme et stort antal andelsboliger, nemlig de 55 procent af landets 200.000 andelsboliger, hvor der anvendes en valuar, eksempelvis en ejendomsmægler, til at ansætte andelsforeningens egenkapital og andelenes værdi.
Valuaren skal nemlig efter de gældende regler tage højde for mulige fremtidige lejeindtægter for ejendommen. Og falder udsigten til lejeindtægter, falder følgelig også værdisætningen af andelsboligerne – i de store byer gennemsnitligt med op til 25 procent. Det kan betyde, at andelshavere bliver teknisk insolvente.
CO2-besparelser og en social boligpolitik
Denne konflikt mellem beskyttelse af lejere og beskyttelse af andelshavere er der imidlertid veje ud af. En af dem er påpeget af LLO, Lejernes Landsorganisation.
LLO foreslår, at en ophævelse af den famøse § 5, stk. 2 kobles sammen med, at valuarvurderingerne i en overgangsperiode bruges i ti år i stedet for som nu i ét år. Det vil stabilisere andelshavernes økonomiske stilling.
Denne løsning kan kombineres med en yderligere løsning, som ekspertgruppen peger på: markant at skærpe kravene til energieffektivisering ved ejendomsforbedringer, der fremover kan udløse huslejestigninger.
Det ville forene CO2-besparelser med en social boligpolitik. Bedre kan Mette Frederiksens regering vel ikke ønske sig det?
Eller også skulle man lade andelsforeningernes værdi falde til det, de burde være. Hvorfor skal nogen tjene på det, der skulle være gode, billige boliger?
@David Zennaro
Du skal lige have opdateret dit godhedsbarometer, når det gælder boligformer:
Ejerbolig - 7
Til leje 2
Kollektiv 3
Andelsbolig 12
Mange Andelsboligforeninger har i de senere foretaget fornuftige moderniseringer af deres vedtægter, herunder de tidssvarende valuarvurderinger og opdateret deres kapitalstruktur ved hjælp af SWAP-lån, rentetilpasning etc. - hvorfor skal de dog straffes for det?
Selv med et 12 tal på godhedsbarometeret, kan en smule griskhed blive siddende tilbage på en andelshaver
Profit kan forhindres helt i lejeboliger.
Har det offentlige behov for, eller grupper af private lyst til, at opføre "billige" boliger, så kan det ske ved at organisere det som selvejende boligforeninger, stiftelser. Man optager de nødvendige lån, garanteret af staten, som afdrages og forrentes til byggeriet er betalt. Den husleje der opkræves skal selvfølgelig afsætte midler til vedligehold og fornyelser men ikke til afkast, idet der ingen ejere er.
Metoden kan også bruges på eksisterende ejendomme som ønskes solgt. Her kan etableres et lovgrundlag der giver ejendommens lejere ret til, via en oprettet stiftelse, at overtage ejendommen til den udbudte pris. Da der ingen ejere er til disse konstruktioner, bør de friholdes for enhver ejendomsskat, af den årsag, at de reelt ejes af almenvellet (os alle) og fordi, hverken lejerne eller andre kan få adgang til boligforeningernes ejendom og anden formue.
5.2-paragraffen/smuthullet har været kendt i i hvert fald 20 år nu. Nu er verden sådan, at private udlejere, der vil slå lidt ekstra mønt af udlejningen, kun nu udlejer lejligheder som erhvervslejligheder, som det sker i den ejendom, jeg bor i. Og vores udlejer misligholder ejendommen så meget, at almindelige lejere flytter væk.