Læsetid: 6 min.

Sådan stiger en ejendom fra 11 til 46 mio. kr. på fire år

En kreds af boligspekulanter har købt og solgt ejendomme til hinanden igen og igen. På den måde har de pisket værdien et op i svimlende højder. Men nu er festen ved at være forbi. I morgen ryger et af husene nemlig på tvangsauktion
27. november 2008

Gøsta Jønsson har oplevet lidt af hvert i de 20 år, han har boet til leje i ejendommen Fredericiagade 33 i København.

I februar 2004 blev ejendommen solgt for 11,5 mio. kroner. Men i februar 2008 blev den samme ejendom solgt for hele 46 mio. kroner. Altså mere end en tredobling. Det svarer til en værdistigning på knap 24. ooo kr. om dagen i de fire år.

Et besøg i den fem etager høje ejendom på hjørnet af Fredericiagade og St. Kongensgade i det centrale København gør det dog svært helt at forstå, hvordan bygningen skulle kunne stige så kraftigt.

Gøsta Jønsson betaler nemlig kun omkring 5.000 kroner for sin 140 kvadratmeter store lejlighed. Og bortset fra fire halvtomme erhvervslejemål består resten af ejendommen af tilsvarende billige lejelejligheder, hvor huslejen er beskyttet af lejeloven.

Den voldsomme værdi-stigning kan heller ikke forklares med, at huset er blevet gennemrenoveret til luksuriøse liebhaverlejligheder.

"Facaden og gården blev renoveret i 2004. Men siden er huset kun blevet almindeligt vedligeholdt. Ejerne har ikke moderniseret hverken køkkener eller badeværelser," siger Gøsta Jønsson.

I ly af festen

Ejendommen Fredericiagade 33 er et illustrativt eksempel på, hvad fagfolk i branchen lidt nedladende omtaler som 'det store pantebrevs-cirkus' - et cirkus, der i de senere år har hærget dele af det danske boligmarked.

Her har lykkeriddere og spekulanter solgt ejendomme til hinanden i et stadigt stigende tempo i ly af festen på boligmarkedet.

I Fredericiagade 33 inkluderer det blandt andre den tidligere mesterbokser Hans-Henrik Palm, en nu falleret ejendomsinvestor fra Vejle ved navn Henning Lapp samt den største kunde i den nu hedengangne Roskilde Bank, ejendomsmatadoren Kenneth Schwartz Thomsen. Her er opskriften på de voldsomme værdistigninger, som ejendomme som Fredericiagade 33 har været igennem: To spekulanter aftaler at købe hver sin ejendom, og kort tid efter sælger de ejendommene til hinanden til en markant højere pris.

For pantebrevsejere, banker og realkreditinstitutter ser det umiddelbart ud som om, at ejendommene er handlet i fri handel.

Investorerne tror derfor, at ejendommene er handlet til en markedspris og yder velvilligt lån i den pågældende ejendom uden at være tilstrækkeligt påpasselig med, om lånet rent faktisk kan blive afdraget.

I takt med, at antallet af pantebreve vokser, stiger friværdien, og regnskaberne pustes op. Dermed ser det ud som om, at spekulanten har større egenkapital, end det faktisk er tilfældet. Fortjenesten gennem pantebrevsudvidelsen bliver siden brugt til at betale afdrag og renter på de tidligere optagne lån.

Derfor kan der ofte gå et stykke tid, før investorer opdager, at der ikke kommer flere penge udefra - men at spekulanten så at sige er selvfinansierende.

På et tidspunkt når priserne dog et niveau, hvor spekulanten ikke kan låne flere penge af banken, hvorefter han går konkurs.

Og så er festen slut.

På tvangsauktion

I Fredericiagade 33 er festen også forbi. Henning Lapp er gået konkurs. Det samme er Kenneth Schwartz Thomsen, der desuden i sommer blev anholdt og sigtet for skattesvindel af særlige grov karakter.

Hans-Henrik Palm har selv fået store problemer at bokse med. I et forsøg på at få sin forretning til at hænge sammen har han måtte sætte store aktieposter til salg.

Flere af ejerne af de 41 pantebreve, der pt. er i ejendommen i Fredericiagade 33, er ligeledes gået konkurs. Det gælder f.eks. finansmanden René Müller fra Prio Fyn, som er den største kreditor i ejendommen med pantebreve for i alt 21 mio. kroner.

Selve ejendommen er kommet på tvangsauktion, som gennemføres i morgen i Skifteretten. Ved det første forsøg på at sælge ejendommen for en måned siden lød det højeste bud på knap 20 mio. kroner.

Men det beløb var kun lige akkurat nok til at dække den første kreditors, BRF Kredit, tilgodehavende. En så lav sat pris ville de øvrige kreditorer ikke finde sig i. Men når Fredericiagade 33 i morgen kommer under hammeren, skal ejendommen sælges - uanset pris.

Nej tak til regulering

Fredericiagade 33 er blot én blandt en længere række mere eller mindre skumle ejendomshandler de senere år, der alle har det til fælles, at prisen er pumpet kunstigt op.

Ifølge en kortlægning, som Jyllands-Posten har foretaget, har en lille gruppe ejendomshandlere de seneste år indgået flere end 1.000 handler udelukkende med hinanden.

Og det sker efter samme koncept som i Fredericiagade 33: Kort tid efter en ejendom er købt, bliver den solgt videre til en markant højere pris.

Denne omfattende trafik fik sidste år daværende erhvervs- og økonomiminister Bendt Bendtsen (K) til at bestille et notat om det løbske pantebrevsmarked hos Finanstilsynet.

I notatet fra marts i år nøjes Finanstilsynet med at konkludere, at der er brug for endnu en undersøgelse, før politikerne kan beslutte sig for en eventuel regulering af området.

Flere finansielle eksperter advarer dog mod en regulering.

"Det er svært at lovgive om ubegrundet optimisme og grådighed. Der er nogle ting, som vi ikke kan regulere os ud af," siger professor Lars Bo Langsted fra Juridisk Institut på Aalborg Universitet.

Hans Henrik Edlund, professor ved Juridisk Fakultet på Handelshøjskolen, Aarhus Universitet, mener heller ikke, at flere regler er vejen frem:

"Jeg har svært ved at se, hvordan man kan regulere pantebrevsmarkedet, så man undgår, at spekulanter forsøger at tjene lette penge. Det vil gribe ind i det frie kapitalmarked og muligheden for at finansiere køb af ejendomme," siger Hans Henrik Edlund.

Dansk Pantebrevsforening, der repræsenterer den 'pæne' del af branchen, er også modstander af regulering. Men formanden, Jan Lundorff Rasmussen, erkender, at "de brodne kar kan ødelægge det for os andre".

Hvor en snarlig regulering af pantebrevsmarkedet nok ikke tegner sandsynligt, tyder meget til gengæld på, at Roskilde Bank, Forstædernes Bank, Amagerbanken og andre pengeinstitutter, som har været med til at holde spekulanterne oven vande, vil blive holdt mere i ørerne.

I hvert fald besluttede statsrevisorerne tirsdag at undersøge Finanstilsynets rolle i Roskilde Banks kollaps. Og netop den bank har været pengeinstitut for flere af de kortvarige ejere af Fredericiagade 33.

Historien gentager sig

Det er langt fra første gang, at et boligmarked er kollapset efter en periode med glade dage, fremhæver Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School:

"I starten af 1990'erne havde vi også en finanskrise, der faldt sammen med boligkrise, bankkrise og med realkreditinstitutter på randen af afgrunden. Men siden er der dels kommet nye generationer, som skal købe på boligmarkedet, dels ville nogle af de mindre banker gerne have en større del af lånemarkedet. Samtidig har vi set på ejendomsmarkedet, at nye generationer af spekulanter og lykkeriddere stod klar," siger Jens Lunde.

Blandt ejerne af Fredericiagade 33 er der da også flere, som er for unge til at have oplevet den seneste krise.

Også de myndigheder, der har til opgave at kontrollere boligmarkedet, bliver ifølge Jens Lunde grebet af den generelle stemning.

"Det er meget svært at gå mod lemmingeeffekten, som det hedder på godt gammelt økonomdansk. De ansatte i Finanstilsynet og Nationalbanken får jo problemer, hvis de siger noget andet, end det alle andre siger. Det kræver meget stærke argumenter," siger han.

Derfor tror Jens Lunde, at et lignende pantebrevscirkus sagtens kan gentage sig, når den igangværende finanskrise er overstået.

"Der kommer helt sikker lykkeriddere igen, med mindre at man kan ændre folks mentalitet," siger han.

Tilbage i Fredericiagade 33 afventer lejerne morgendagens tvangsauktion.

Gøsta Jønsson og Co. er beskyttet af lejeloven, så de risikerer ikke at blive sat på gaden eller blive mødt af ublu huslejestigninger.

Men der ingen, som passer på huset for tiden.

"Det gør mig utryg, at der ingen er at henvende sig til hvis en radiator sprænger læk. Det ville være rart langt om længe at få en ansvarsfuldt udlejer, der ikke bare er interesseret i at handle huset for en hurtig gevinst," siger Gøsta Jønsson.

Det har ikke været muligt at få en kommentar fra de omtalte ejere af Fredericiagade 33.

Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

anbefalede denne artikel

Kommentarer

Tak for en god artikel, der tager fat på det, der bør være omdrejningspunkterne for en kommende regulering af hele finanssektoren, nemlig den teknik der ligger bag.
Pantebrevskaruseller er pyramidespil, som er sat i system.
Det underlige er, at pantebrevssvindlerne kan få finansiering til ejendomme, der pludselig stiger så voldsomt - hvorfor er nogen bank eller realkreditselskab eller begge dele villige til at stille de penge til rådighed uden at undersøge, om det giver mening, uden at tjekke de foregående tinglyste handler i samme ejendom, som jo klart ville vise mønstret?

Svaret er, at en række banker og enkeltpersoner i banker har tjent vældige summer på at lukke øjnene. Fyringen af fire-fem medarbejdere i ledelsesniveauet i Roskilde Bank peger i den retning.
Samtidig har mange bankers direktion været aflønnet efter omsætningens størrelse, hvilket også har fået dem til at glemme alt om at hensynet til bankens overlevelse på længere sigt. De ser jo også ud til at slippe afsted med rovet.

Den mest grundlæggende regulering, som vil være nødvendig, er at stoppe bankernes gearing - det må være slut med at låne penge ud, som man slet ikke har men selv skal ud at låne og genlåne med 3-24 måneders mellemrum, afhængigt af bankens størrelse. Danske banker har lånt mellem 500 og 700 mia kroner mere ud end bankens kunder har stående i bankerne + bankernes aktiekapital. Derfor er en række banker allerede ved at være i krise igen, fordi den første bankredningspakke kun klarede det aktuelle likviditetsproblem - nu viser det egentlige problem sig: insolvens.
Hvis banker bliver stillet overfor krav om, at de skal have mere kapital i forhold til udlånene, må de enten sikre sig flere indskud eller sælge flere aktier.
Lige nu er bankerne i fuld gang med at skære balancerne ned, men hvis det går for vidt for hurtigt, vil det betyde, at en række eksisterende lån blive ropsagt som fx kassekreditter til mindre virksomheder.

Det næste krav må være, at alle 'akkordordninger' bliver forbudt i banksektoren - ingen optioner til ledelsen baseret på, hvor mange penge de kan låne ud, ingen bonus til mearbejdere for at pushe lån til almindelige kunder.

Endelig bør vi forbyde bankvirksomhed og forsikringsvirksomhed i samme selskab. Vi kan også skabe en lovgivning, der skaber særlige regler for investeringsbanker, sådan at vi får en konservativ bankgren, hvor bankvirksomhed er kedelig men til gengæld sikker og stabil, og en anden banktype, der laver formuepleje og løber risici.

Bankvirksomhed skal være kedelig, både for de ansatte og for kunderne.

Jamen er det da ikke dejligt, at vi har sådan nogle kreative og initiativrige mennesker.

Og er det ikke dejligt, at vi har - eller det mon snart har haft, banker, der kan se disse menneskers kvaliteter.

...forsættelsen af historien er at 200 personer af ovenstående kaliber - fars drenge postnummer 2900 - har ansvaret for at bankkrisen i Danmark er blevet meget hårdere end i udlandet, samtidig med at de skylder skattevæsenet gigamtiske beløb. Og nu gider bagmandspolitiet ikke rejse sigtelser ... der skal flere bevillinger på bordet.

Ren afpresning - politiet vil som sædvanlig ud over deres løn have penge at lave noget...