Køb et sommerhus! Spis mursten til pensionen! Så flyt dog sammen med kæresten! Eller gå fra konen!
Det var ikke så lidt, der pludselig blev muligt for danskerne, da regeringen i 2003 åbnede for de afdragsfrie lån. Og på mange måder blev den lånetype indbegrebet af de glade 00’ere. »Man talte jo om, at ejere nu blev lejere. De skulle bare betale renterne og trygt lade afdragene ligge, da de prisstigninger, som alle var overbeviste om bare fortsatte, ville klare dem. Sådan gik det jo langt fra,« siger Jens Lunde, økonom med speciale i boligmarkedet fra CBS.
Og de afdragsfrie lån blev også del af et ideologisk opgør, siger boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet: »Man så det i udbredt grad i USA og det spredte sig; man ville fjerne restriktionerne på finansiering, eliminere disse indgreb i markedsmekanismer som en del af en større liberalisering af økonomien, herhjemme også repræsenteret ved skattestoppet.«
Men lige så meget som lånetypen var et udtryk for tilliden til den buldrende økonomi, blev den, som det berygtede subprimelån, et symbol på krisen med bristet boligboble og dybt forgældede boligejere. Og i denne uge kan vi have set begyndelsen på enden for de populære lån, da Danmarks Realkreditinstitut, Nykredit, besluttede at begrænse adgangen til de afdragsfrie lån med lave startydelser og variable renter. Det blev i pressen udlagt således, at de afdragsfrie lån var helt på vej ud. Reelt er det lidt mere kompliceret, da det sandsynlige scenarium bliver, at realkreditlånet deles op i to lag, hvor kun de første 60 procent må bestå af afdragsfrie lån med variable renter. På den sidste del — fra 60 til 80 procent man kan låne som realkreditlån — vil Nykredit kun udbyde fastforrentede lån med afdrag.
Regulering?
Spørgsmålet er, om initiativet fra Nykredit ikke skal tages videre politisk? Om et lån fra de overoptimistiske, deregulerende 00’ere ikke bør anses for et uheldigt levn fra samme? Det mener Enhedslistens Frank Aaen.
»Vi mener, at man bør bruge anledningen til at afskaffe de afdragsfrie lån. Det var en dårlig idé i 2003 og det har vist sig at blive en endnu dårligere idé med tiden,« siger Frank Aaen, der tilkendegiver, at Enhedslisten vil tage spørgsmålet op med erhvervs- og vækstminister Ole Sohn (SF), men erkender, at der ikke umiddelbart er udsigt til et politisk flertal for en regulering af låneområdet: »Vi noteret os, at Ole Sohn mener, at det klarer markedet fint selv. Jeg skal ikke lægge skjul på, at det undrede os noget, at det skulle komme fra en SF-minister«.
Det forstår Ole Sohn ikke: »Branchen er på alle vigtige områder begyndt selv at regulere, så jeg ser ingen grund til at gribe ind politisk. Med Nykredits tolagslån skaber de jo både et mere stabilt fundament for deres virksomhed og er med til at stabilisere boligmarkedet.«
De pæne argumenter
— Men er du ikke enig i, at den her lånetype har været medvirkende til boligboblen og nu har gældsat så mange danskere ud over, hvad de kan overskue?
»Jeg er enig i, at vi har en interesse i at få et mere stabilt boligmarked. Og vi har jo også med finansloven besluttet at nedsætte et udvalg, der skal diskutere årsagen til finanskrisen og komme med bud på, hvordan vi minimerer risikoen for en gentagelse. Her tager vi selvfølgelig også boligfinansieringen med,« siger Ole Sohn.
SF stemte imod indførelsen af de afdragsfrie lån i 2003.
— Ville Ole Sohn ikke ønske, at flere havde gjort det, så vi ikke havde haft de lån?
»Det er et ’hvad nu hvis’-spørgsmål. Nu sidder jeg i en ministerstol og må tage udgangspunkt i virkeligheden. De her lån eksisterer. Min opgave er at stabilisere markedet og minimere risikoen.«
Men i bagklogskabens klare lys var det ikke den bedste idé at åbne for så mange afdragsfrie lån, er begge enige om.
Jens Lunde advarede i 2003 mod at have for stor tillid til at priserne ville fortsætte op, men dengang blev økonomer, der anfægtede denne præmis, anset for at være pessimister — ja, ligefrem fantaster. Og der var masser af ’pæne argumenter’ for de afdragsfrie tilbud til danskerne, som var svære at hamle op med.
»Man sagde, at unge under uddannelse skulle have lidt ro til det, at kvinder skulle have lov til at blive gravide, føde og gå på barsel uden at skulle belastes af afdragene. Men man kan altså nå at føde ret mange børn på 10 år,« siger Jens Lunde med smil i stemmen: »Virkeligheden var, at man ville booste økonomien og var relativ blind for de farer, der fulgte med. «
Morten Skak mener, at man ikke skal skyde skylden på nogen specifik. Men at der skulle have været handlet tidligere, er han ikke i tvivl om:
»Så straks man så, at det blev en folkesport, burde man have reageret. Man snakkede jo om, at det ville være godt for pensionisterne med stor friværdi, men da man så, at det var så mange mennesker, herunder folk, der med nød og næppe kunne få det til at hænge sammen, burde man have hugget bremsen i.«
Op … og ned
Priserne steg og steg frem til 2006-07. For så at falde kraftigt fra 2007 og frem til 2009, og i år er den helt gal igen. De afdragsfrie lån var en del af forklaringen på de kraftige stigninger.
»Noget af det alvorligste var jo, at lånemulighederne gjorde, at folk, der faktisk ikke havde råd til at blive i deres bolig, gjorde det og folk blev jo også skilt eller gik på pension i 2003. De ville tidligere have tilpasset sig den nye situation ved at sælge, men blev nu boende eller købte to lejligheder og begrænsede derved udbuddet af lejligheder til dem, der under en normal udlånssituation ville have udgjordt køberne.«
Dominoeffekt
Nykredits beslutning er en direkte konsekvens af finanskrisen og den kritik, der fulgte af de store ratingbureauers manglende evne til at forudse den.
»De fik jo voldsomt og retfærdigt på puklen for ikke at have reageret på de tvivlsomme partier og er derfor nu overforsigtige — nogen vil sige, at de ser spøgelser — når det kommer til f.eks. realkreditinstitutionernes obligationer,« fortæller Morten Skak. Når Nykredit nu begrænser deres udlånsrisiko, er det primært for at genvinde bureauernes tillid.
Begge økonomer er enige om, at de andre realkreditinstitutioner vil følge efter Nykredit: »I hvert fald hvis ratingbureauerne reagerer positivt,« vurderer Morten Skak.
Mellemløsning?
Jens Lunde kan godt forstå, at Ole Sohn ikke står klar med et lovindgreb.
»Det er ikke tidspunktet. Det er fint og nødvendigt, at priserne falder noget, hvilket de også vil gøre ved de tiltag, markedet selv tager, men jeg ville heller ikke gøre det, hvis jeg sad i Ole Sohns stol,« siger han.
Men med den manglende regulering følger et stort ansvar for, at sektoren selv regulerer sig.
»Det har den desværre ikke været særlig god til gennem krisen. Vi var jo længe i en situation, hvor man nærmest bare skulle trykke på en knap, så fik man et realkreditlån, der svarede til boligens pris. Det skabte en gigantisk boble,« siger Jens Lunde.
Heller ikke Morten Skak mener, at det er tid til at fjerne lånene i en tid, hvor boligmarkedet er gået næsten i stå. Og han kan også godt se fordelene.
»De skal ikke fjernes helt, men de skal bruges med fornuft og man kunne gøre noget for at begrænse deres enorme omfang,« siger Morten Skak, der foreslår, at Nationalbanken får mandat til at regulere omfanget: »Så kunne de stramme og åbne i forhold til konjunkturerne.«
Ole Sohn afviser, at et sådan kompromis kan komme på tegnebrættet inden for overskuelig fremtid: »Branchen lytter jo allerede til Nationalbankens anbefalinger. Jeg kan ikke umiddelbart se, at man skulle give dem mandat til pr. dekret at bestemme lånenes omgang.«
" Men når de nu bærer så stor skyld for krisen, hvorfor så ikke sige farvel? "
Fordi enhver Ponzi-pyramide bryder sammen under toppens vægt i det øjeblik der ikke konstant tilføres
forstærkninger i bunden ?
"Nye tal fra CBS viser, at blandt boligejerne under 40 år skylder en femtedel så mange penge, at deres gæld er 47 procent større end deres boligs værdi."
Hvorledes er de mennesker 'bolig-ejere' ?
Så vidt jeg kan se bor de til leje hos sig selv, for egen regning og risiko, i nogle mursten de IKKE selv ejer .
Hvad med lige at sætte de afgiftsfrie lån i sand kontekst?
De er jo en nødvendighed for mange, efter at antallet af lejeboliger konstant er blevet skåret ned og den forrige regering ovenikøbet eksproprierede store dele af udplyndring af Landsbyggefonden.
At financiere sin bolig med afdragsfrie lån, svarer jo netop til at bo til leje, og er folks eneste alternativ hvis de ikke har råd til både at betale renter og en opsparing i fast ejendom.
Det eneste problem med de afgiftsfrie lån er, at de har gjort det muligt at fastholde et urealistisk højt prisniveau på ejerboliger i mange år.
Valgmulighederne er ikke problemet, det er valget, og hvis politikerne fjerner valgmulighederne har de indirekte sagt, at vi ikke er i stand til at træffe de bedste valg for os selv, men det er staten.
Kan I se hvor det bærer henad?
Til gengæld er det yderst besværligt at få lov til at låne på de supergode vilkår, et 4% fast forrentet lån er, skulle jeg hilse at sige.
Det var en stor fejl af tidligere regering, der indførte afdragsfrie og flexlån. Denne type lån har skruet ejendomspriserne op i et niveau der er utåleligt. Allerede da de blev indført vidste regeringen, at det kunne blive en boligboble. Når priserne på ejendom (eller andet) stiger meget mere end lønudviklingen, så er der stor risiko for en boble. Det var der også nogen økonomer der advarede imod. Bankerne har uden tvivl, også kendt til risikoen for boligboble, men de advarede ikke og brugte bare chancen for tjene mere. Hvilket viser bankerne er meget risikovillige og er uansvarlige, derfor skal finansverden reguleres meget hårdt.
Mikael, du mener som 24 års reglen, jeg kan ikke se revolutionen. :)
Jeg fatter simpelt hen ikke logikken om, at man fjerner det frie valg, hvis man sløjfer de afdragsfrie lån. Helt ærligt, de lånetyper vi har i dagens Danmark er jo bare en lille delmængde af den type lån, man kan forestille sig. Hvad med lån, hvor man betaler tilbage i gåsefjer eller ved at danse om en stripperstang i bankfilialen. De findes jo heller ikke. Og jeg tror heller ikke, at banker ville få lov at indføre dem.
Argh, så er der ikke frit valg! Big mother er da også alle vegne.
Spøg til side. Vi kan selvfølgelig ikke bare fjerne lånene fra den ene dag til den anden. Men måske en reguleret udfasning af lånene var løsningen. Fx kunne man år for år nedsætte procenten for, hvor stor en del af det samlede lån i et hus, der må være afdragsfrit.
Per Langholz: De variabelt forrentede realkreditlån (som rigtig nok hos RD kaldes flexlån) blev indført allerede i 1996. Som bekendt var det ikke den samme regering, som den, der i 2003 indførte de såkaldt afdragsfri realkreditlån (hvor man jo dog skal afdrage efter de første 10 år) og i 2007 de såkaldte SDO lån (hvor der ikke er nogen begrænsning på muligheden for afdragsfrihed).
Jeg er i øvrigt enig i, at timingen var dårlig, da de afdragsfri lån blev indført - ligesom det er dårlig timing nu at indskrænke muligheden for dem eller helt at afskaffe dem, hvis det ender sådan.
Hvis man ser på de seneste ca. 30 års udsving i priserne på det danske boligmarked, er det svært at undgå at bemærke, i hvor høj grad mistimede eller i hvert tilfælde overdrevne politiske indgreb har bidraget til disse prisudsving. Så kære politikere: Hold nallerne fra det danske boligmarked!
Afdragsfrie rentetilpasningslån har pumpet boligpriserne i vejret indtil det bristede og ejendomspriserne styrtdykkede.
Det var ikke vanskeligt at forudse i 2003 da de afdragsfrie lån kom på markedet at det kun var et spørgsmål om tid før det ville gå galt.
Der var tale om en usund deregulering baseret på en underliggende vrangforestilling om at ejendomspriserne kun kunne stige - men "what goes up must come down" og det skete naturligvis - boblen bristede !
Tusindvis af familier købte da priserne toppede og sidder i dag med gæld der overstiger ejendomsværdien (teknisk insolvens). Hvis de kun kunne få råd til drømmeboligen ved hjælp af afdragsfrie rentetilpasningslån får de flere problemer når lånene evt. skal skal fornyes i 2013 når afdragsfriheden på max. 10 år udløber - hvis ejendomsværdien ikke er intakt er der ikke tilstrækkeligt sikkerhed.
Hvad kan man gøre ?
Af hensyn til de mange husejere der bliver nødlidende kan man ikke afskaffe lånene fra den ene dag til den anden.
Men der er utvivlsomt behov for politiske indgreb der dels tager hånd om de allerede opståede problemer, dels forebygger at nye opstår.
Realkreditinstitutterne bør stramme op af hensyn til tilliden til realkreditobligationer og sikkerheden af de underliggende aktiver.
Med krise af lavvækst og arbejdsløshed Europa allerede står i kan det kun gå for langsomt.
I virkeligheden går det endnu længere tilbage - til salget af realkreditinstitutterne til de finansielle supermarkeder, vi har nu.
havde man også undladt at øge sparekassernes vilkår i et omfang, som i dag har gjort dem til banker, havde meget set mere stabilt ud i økonomien. Gode, gamle principper om, at ekspansion skal ske efter solid konsolidering er årsagen til al ulykke i tidens økonomi.
Lars Fahlgren
Det at, den private gæld i Danmark er så stor som den er, gør at Danmark er i høj risiko zone for at blive vurderet negativt (angrebet) af finansmarkederne. Den private gæld i Danmark slår rekorder. Den er relativt større end den offentlige gæld i lande som Grækenland og Italien. Den høje private gæld i privat ejendom, skyldes især de afdragsfrie lån og flex lånene. Der skal dramatiske initiativer til fra nuværende regering som højere ejendomsskatter, f.eks efter svensk model. Det skal gøres på en måde så, det ikke går galt for alle de unge familier, der er teknisk insolvente.
Jeg venter spændt på, hvad der sker i 2013. Men guess what, mon ikke man fra statens (altså skatteydernes) side er nødt til at redde de kære uansvarlige mennesker, der har levet i sus og dus i de fede år? Jeg vil vædde med, at afdragsfriheden bliver forlænget eller lignende.
Jeg kender en enkelt eller to, der har låntyperne, men har voldsomt travlt med at kritisere grækerne. Jeg har svært ved se forskellen. At leve over evne har en pris.
Det er utroligt at bankernes økonomer har kunnet regulere meningerne i medierne, især i tv. Her så og hørte man ikke andet end, at det hele var fremragende og Danmark kunne købe hele verden.
Det at bo til leje var jo komplet idiotisk, fordi man så ikke tjente et par millioner på to - tre år uden at lave en skid.
Andre lande, så det hele lidt mere realistisk og lod ikke bankerne få frie hænder, som her i landet. her beskattede man blandt andet en eventuel fortjeneste af salget af boligen. Meget naturligt.
Danmark har verdenrekord i boliggæld. Men landet må så på den anden side også have verdenrekord i fortjeneste for nogle få enkelte. Bankerne (realkreditinstitutterne) og ejendomsmæglerne. Samme surdej.
Hvem skal nu betale?
Mit gæt er at Socialdemokraterne og SF er sat til magten med Den Danske Banks velsignelse, til at få de fattige til betale gildet. Den var aldrig gået med Venstre ved rorpinden.
Ej jeg forstår virkelig ikke den hetz mod afdragsfrie lån. Det er jo da en aftale der bliver indgået mellem to parter, hvor begge parter kender risikoen og chancerne i det.
Vi har været enormt glade for lånet. Vi købte hus i 2007 med ti års afdragsfrihed. De ti år bliver brugt til at afvikle gæld (de sidste 20 % af boligkøbet, lån til boligforbedringer samt gæld fra studietiden).
Når vi skal til at afdrage sidder vi med en mindre ydelse end nu. Hvis det ikke havde været for afdragsfriheden ville vi da have været tvunget til enten at købe et mindre hus og så købe ønskehuset senere (med dertilhørende udgifter til ejendomsmæglere m.m.) eller vente flere år med at købe hus.
Det gælder da bare om at planlægge sin økonomi. Have udgifter så den ene i hustanden har råd til at være sygemeldt eller på A-kasse.
Kenneth Pedersen
Priserne på bolig steg voldsomt under højkonjunkturen i 00’erne netop fordi der kom nye lånetyper, som afdragsfrie lån og flexlån. Bolig priserne kom op til det niveau, som folk/køberne maximalt kunne klare, hvis de tog denne type lån. Hvis denne type lån ikke var blevet indført, havde priser lagt sig maksimalt til hvad køberne kunne klare med lån med afdrag og uden flex, altså væsentlig lavere priser for boligerne. Det var noget bankerne tjente mange penge på. Det er/var jo et forskruet boligpris niveau, hvor almindelig mennesker/indkomster ikke længere havde råd til bolig nær København.
Dette har betydet at Danmark har den højeste private gæld, bankerne og Danmark er i en meget sårbar situation, hvis renterne stiger og arbejdsløsheden og folk ikke længere har råd til at betale for deres gæld, det er virkelig noget der kan give en negativ spiral, hvor Danmark er langt mere udsat end flere af de Sydeuropæiske lande og Danmarks nabolande.
At se tilbage på pengene er nok det rigtige at gøre - for det er jo det, penge er: udført arbejde og produktion. Hvis vi skal videre, må vi opgive det syn og se fremad, mod nye indsigter og produktion på mere bæredygtigt grundlag og med længere holdbarhed.
Hvorfor finansiere en bro fremadrettet? Jamen, den er bygget, den ligger der, løn og materialer er betalt.
Per Langholz
Jeg kan og vil argumentere imod at indførslen af afdragsfrie lån medførte en stor prisstigning på boliger og at tidspunktet for introduktionen af dem var forket.
Dog vil jeg sige, at man jo selv vælger om man vil købe til den overpris de blev taget for boliger i 2007-2008. Hvis køberne ikke havde villet det, var der ikke sket samme prisstigning.
Hvad angår flex: Hvorfor skal lånene være fastforrentede? Hvorfor må lånene ikke afspejle den reelle rente (eller ihvertfald følge den reelle rente)?
Nu kan jeg af gode grunde ikke udtale mig så meget om hovedstadsområdet, idet jeg bor i Vestjylland, hvor vi ikke oplevede samme udsving som i København og de større byer.
Det er korrekt at danskerne har en meget stor boliggæld, men til gengæld har vi også meget store opsparinger, feks. ved ATP og andet.
Hov glemte et IKKE i første linie af mit indlæg.
Jeg kan og vil IKKE argumentere imod....
Kenneth Pedersen
Din bolig havde været tilsvarende billigere, hvis der ikke fandtes afdragsfrie lån. Derfor giver jeg ikke meget for argumenterne om, at det er en god idé med afdragsfrihed for at kunne betale anden gæld af.
Og mht. at man selv bare kan bestemme, om man vil købe til overpris: Der har været en hel masse førstegangskøbere, som overhovedet intet har vidst om bolig og finansmarkeder. Og de er blevet rådgivet forkert i banken. Og deres synd har været, at de har tilhørt en uheldig årgang.
Flekslån gennemtvinges i kraft af den lavere rente på den måde, at den for tiden lavere rente giver et større rådighedsbeløb, der er basis for bankens lånevillighed.
Kære Kenneth Pedersen,
der er ingen der kritiserer dig for at anvende, og planlægge med, afdragsfrie lån, - naturligvis skal du købe på de vilkår markedet tilbyder.
Men din afdragsfrihed betyder jo ikke at du ikke betaler noget i 10 år, - det betyder bare at du har en "lettere nedsat" boligudgift i den periode hvor du kun betaler renter.
Og så ved jeg ikke om priserne i Vestjylland ikke fik det ekstra nøk opad da de afdragsfrie lån kom, men det gjorde de altså herovre på østkysten af Sjælland. Eller med andre ord: hvis priserne ikke var steget, så ville det, du skulle betale om måneden med afdrag, være tæt på det samme som man idag betaler uden afdrag.
Jeg har ikke noget i klemme selv, men jeg kan godt forstå de nyetablerede (og hvis i synes det er hårdt, så FYI: da jeg købte en ejerlejlighed i 1980, havde jeg en ejerpant på 20% af prisen til 21% p.a. i den! ;-), og jeg mener at det er financieringsinstitutterne (banker og realkredit) der må på banen og betale for deres Klondyke-eventyr. I dag opkøber de stadigvæk boliger på tvangsauktion for at holde priserne oppe, istedet for at lade dem gå til markedspris, - egentlig burde der laves en "græker " på dem, hvor deres lån blev omlagt til 90-95% af pålydende ... men det er selvfølgelig den rene socialisme at tænke sådan ;-)
Som Anne Marie Pedersen ganske rigtigt bemærker, så er verden meget uoverskuelig for førstegangskøbere. Og så kan man selvfølgelig sige at de bare kan spørge sig for, men så enkel er verden bare ikke.
Mange unge idag står nok i samme situation som jeg gjorde, og har travlt med at købe fordi der er en lille ny på vej, og har man ikke gode venner eller familie med indsigt i boligmarked, financiering, osv., så brænder man altså nemt fingrene.
Og ejendomsmægleren er jo ikke liiiigefrem den bedste rådgiver for en førstegangskøber, - der skal bare flyttes boliger og scores salærer. Var jeg førstegangskøber idag, så købte jeg faktisk hellere direkte fra sælger, - papirerne kan ordnes for ca. 4.000 kr, og for et par tusinde mere kan man få et rimeligt håndværkertjek, hvis der ikke er attest på boligen.
Kreditforeningens risiko var lille - låntager hæfter personligt, selvom boligen bliver værdiløs. Den gældsfælde er ikke sund. Hvis en kreditforening har gjort sit arbejde og kreditvurderet ordentligt, bør låntager kunne gå tilbage og aflevere nøglerne til boligen og blive kvit på den måde (de såkaldte "walk away" lån)
I stedet for bliver sektoren reddet af staten gennem bankpakker og andre tiltag, og sætter samtidigt bidragssatsen op.
Hvem bliver snydt?
Hvis staten skulle regulere bør det være at lån kun må være 20 årige, og maksimalt 70% af boligens vurdering. Så vil det gå så langsomt at ingen betragter fast ejendom som en guldrandet investering. Men der vil heller ikke være overraskelser....
Med venlig hilsen
Lennart