Læsetid: 4 min.

IMF advarer mod global boligboble

Den Internationale Valutafond er bekymret for, at flere lande er ved at opbygge boligbobler og efterlyser politiske indgreb. Dansk boligekspert er mere bekymret for høj dansk gæld end for global boligboble
Ifølge IMF ligger Sverige og Norge højt på ’boble-risikobarometret’, mens Danmark ligger midt i feltet. Her en boligblok i Malmø.

Jakob Dall

14. juni 2014

Hvis der ikke tages initiativer til at dæmme op for nye boligprisstigninger, kan vi være på vej til at gentage den boligboble, der ledte op til finanskrisen.

Det mener den Internationale Valutafond (IMF), der i en ny analyse konkluderer, at en lang række landes boligmarkeder ser ud til at være markant overvurderet.

»Mens en genopretning på boligmarkedet helt sikkert er en positiv udvikling, så er vi nødt til at beskytte os mod et nyt uholdbart boom,« sagde Min Zhu, vicedirektør i IMF, da han i sidste uge præsenterede undersøgelsen.

Mens vores nabolande, Sverige og Norge, ligger højt på boblerisikobarometret hos IMF, ligger Danmark, efter de seneste års boligprisfald, til gengæld midt i feltet.

Min Zhu siger, at der ikke er én løsning, der passer for alle lande, men at politikerne skal være overvågne og tage skridt til at bremse en eventuel ny boble.

»Værktøjerne til at inddæmme boligbobler er stadig under udvikling. Man er kun begyndt at samle erfaringerne om værktøjernes effektivitet. Interaktionerne mellem forskellige politikværktøjer kan være kompleks. Men det skal ikke være en undskyldning for ikke at gøre noget.«

Det er ved at kigge på prisen for at leje en bolig i forhold til at købe den og ved at kigge på boligpriserne i forhold til indkomsterne, at IMF mener at kunne konstatere, at en ny boligboble er under opbygning.

Hvis boligpriserne for eksempel udgør en større andel af indkomsterne, end de historisk har gjort, så er der en sandsynlighed for, at boligmarkedet er overvurderet. IMF når frem til, at det for eksempel gælder for lande som Australien, Belgien, Canada, Norge og Sverige.

Københavnsk boble

Jens Lunde, der er lektor ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School og forsker i boligmarkedet, siger, at han ikke synger med på IMF’s melodi.

Når han for eksempel sammenligner IMF’s opgørelse med en anden opgørelse fra OECD, så er billedet ikke lige så entydigt. Samtidig siger han, at »det er meget svært at se nogen forskelle fra udgangen af 2011 og så til i dag. Så skal man ned i de helt små tal.«

Om Danmark konstaterer Jens Lunde, at diskussionen om boligprisstigninger først og fremmest samler sig om udviklingen i København, hvor priserne er steget ganske meget gennem de seneste par år.

»Vi kan ikke blive ved med i et land som vores at have forskydninger i prisstrukturen. Priserne kan ikke blive ved med at stige mere i københavnsområdet end i det øvrige land – ikke i længden. Det er der ikke logik i,« siger Jens Lunde.

– Så hvis priserne i København fortsætter med at stige mere end i resten af landet, så er det et ret godt tegn på, at der kan være en boble i København?

»Ordet boble vil jeg gerne trække ud af mit vokabularium.«

Jens Lunde kalder boble for et »overskriftsord« og siger, at det i den aktuelle situation er vigtigere at hæfte sig ved de historisk lave renter.

Særligt når danskerne er blevet så glade for rentetilpassede boliglån, »så betyder rentepolitikken fantastisk meget«, siger han.

»Det betyder også, at du næsten kan købe et hus for næsten ingenting rent rentemæssigt, hvis du tager de rigtige lån.«

Lave renter

Derfor er Jens Lunde også bekymret over, om stigende renter på et tidspunkt kan blive et problem for de danske husholdninger, der er blandt verdens mest forgældede.

Dermed taler han imod nationalbankdirektør Per Callesen, der i Information tirsdag sagde, at han og Nationalbanken ikke ser grund til at være »særligt bekymret« over det høje danske gældsniveau.

Jens Lunde mener, at Nationalbanken undervurderer flere faktorer. En af tingene er, at Per Callesen undervurderer risikoen for ekstraordinære begivenheder.

»Per Callesen og jeg kan aldrig sige noget om, hvornår der kommer en valutakrise,« siger Jens Lunde. Men kommer der en valutakrise, kan Nationalbanken blive tvunget til at hæve renten for at fastholde kronens værdi over for euroen, som dikteret af fastkurspolitikken. Og de højere renter kan trykke boligpriserne ned.

»Det er den ultralave rente, som har holdt hånden under priserne og gjort, at de ikke er faldet mere end de er,« siger Jens Lunde.

Højere renter vil både trække boligpriserne ned, så nogle boligejere risikerer at sidde med større gæld end hvad boligen er værd, og så kan højere renter også gøre det svært for husholdninger med variabelt forrentede lån overhovedet at betale deres boliglån.

Nationalbanken har flere gange henvist til, at de har lavet en stress-test, der viser, at boligejerne godt kan modstå stigende renter. Men her mener Jens Lunde, at Nationalbanken undervurderer, hvor hårdt højere renter kan ramme boligpriserne. Og derfor er han mere bekymret for danskernes høje gæld end Nationalbanken.

»Jeg siger ikke, at det er ting, der sker. Jeg siger, at det er ting, der kan ske,« siger Jens Lunde.

 

Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

  • Torben R. Jensen
  • Kristian Rikard
Torben R. Jensen og Kristian Rikard anbefalede denne artikel

Kommentarer

Kjeld Hansen

Boble op bobler ned, bobler vil jeg have. Hvis jeg ingen bobler for, så laver jeg ballade...

Bolig bobler er først og fremmest skabt af finansverdenen, som tjener styrtende af penge, hvad enten boblen brister eller ej.

- Og igen min ven, hvem skal betale uanset hvad vej det går? Det skal du som moderne slave, nu med bil :o(

Morten Lind, Kristian Kiersgaard, Carsten Mortensen, May Olsen, Mette Hansen, Tue Romanow og randi christiansen anbefalede denne kommentar
Kristian Rikard

Det er da rigtigt, at en pludselig rentestigning vil forårsage kaos - men det mener jeg nu ikke
der er udsigt til. Men selvfølgelig er der nogle boligejere der vil få fingrene i klemme, hvis renten
f.eks. blot stiger med 2-3% pr. år over en årrække. Hvilket ikke vil være ekseptionelt!

Frank Hansen

Bobler skabes først og fremmest af dem som er villige til at betale mere for en bolig end den er værd. Det kan man ikke tørre af på finanssektoren. En simpel test er følgende: Hvis sælger af en bolig, på trods af at han har et godt arbejde og ikke har særlige problemer, ikke ville have råd til at købe sin egen bolig til den pris, som han forlanger af køber, så burde køber måske nok tænke to gange før han slår til.

Kim Houmøller

De lave renter forårsager bankrenterne er skyhøje; 10% eller mere på en kassekredit. Boligrenterne burde være 3-5% i stedet for 0,2%. Ubalancer er ikke stabile i længden. Om den springer i morgen eller om 5 år ved ingen. Men den springer!

Henrik Brøndum

@Franks Hansen

Skal jeg laese at alle de grimme drenge Kenneth Swartz, Steen Gude etc. simpelthen bare har snydt alle de soede direktoerer i den danske finansverden? Der var ingen der vidste hvad det var for nogen slemrianer de havde med at goere foer bagefter?

Morten Lind, Per Torbensen og Bill Atkins anbefalede denne kommentar
Ernst Petersen

"Hvis sælger af en bolig, på trods af at han har et godt arbejde og ikke har særlige problemer, ikke ville have råd til at købe sin egen bolig til den pris, som han forlanger af køber, så burde køber måske nok tænke to gange før han slår til."

Hvorfor dog det? Køber af en sådan bolig har forhåbentlig en økonomi, der er bedre end den sælger har!

Dit indlæg bærer præg af, at du ikke accepterer markedskræfterne, hvor det er udbud og efterspørgsel, der bestemmer priserne. Tilsyneladende tror du, at der i stedet findes en retfærdig absolut værdi af tingene. Men det gør der jo ikke.

Boliger er en vare ligesom alle andre. Generelt er det sådan, at varer i Danmark oftest sælges med en fortjeneste på 250-300%, hvilket er højere end i de fleste andre lande.

Boligers pris fastsættes ikke ud fra byggeomkostningerne, men derimod først og fremmest ud fra beliggenheden. Når boligpriserne derfor er steget mere i København end i det øvrige Danmark, så skyldes det først og fremmest "Københavneriet", der bevirker, at flere og flere ting bliver placeret i København, og færre og færre ting bliver placeret i provinsen. Derfor ønsker flere og flere danskere at flytte til København, hvilket forøger efterspørgslen og prisen på boliger netop der.

Torben R. Jensen

En højere rente vil også betyde et større rentefradrag og dermed mindre skatteindtægter, så staten betaler en del af risikoen, for de låntagere, der satser på fortsat lave renter.

Risikoen med de variabelt forrentede lån kan lreduceres ved kun at give skattefradrag på den del af det variabelt forrentede lån, som er under 40% af ejendomsvurderingen. Det vil tilskynde til at restbeløbet finansieres med faste lån, hvilket også er det, som kreditvurderingen må forventes at have taget udgangspunkt i.

Kreditvurderingen er en del af liberaliseringen af boliglån, der med de gamle kreditforeninger primært var baseret på ejendommens værdi. Vurderingen omfatter tilsyneladende også en vurdering af den fremtidige prisudvikling, så billige boliger i udkantområderne ikke kan belånes.

Kreditinstitutternes vurdering medvirker dermed til den skæve prisudvikling, hvor boliger i områder, der opfattes som attraktive bliver lettere at belåne og dermed også dyrere, medens det er omvendt i ”udkantdanmark”.

Finansieringen af boligmarkedet har tidligere stabiliseret økonomien og sikret finansiering og afdrag uanset konjunkturer. Med liberaliseringen er boligkreditter blevet konjunkturmedløbende, så højkonjunkturer forstærkes og kriser forværres. Det er de seneste 15 år blevet forstærket af at der især i nullerne var politisk interesse i at lade huspriserne stige, og da boligboblen brastede ved at kræve højere kapitaldækning i bankerne.

Kjeld Hansen

I Danmark er det først og fremmest indførelsen af de afdragsfrie lån tilbage til 2003. Det fik bolig priserne til at stige ca. 25% inden for kort tid. Og det siger nærmest sig selv, at denne store prisstigning er kunstigt skabt og ikke andet end gas fra en oppustet mave. Fjern de afdragsfrie lån igen og priserne vil rasle ned, når gassen siver ud af boblen. Men for dem, som sidder tilbage med den oppustede gæld vil det få ubehagelige konsekvenser.

- Indførelse af afdragsfrie lån midt i en ophedet højkonjunktur er kandidat til at være den tåbeligste politiske handling i Danmarks historie. Naturlig indført af Løkkes kammeret Fogh.

Karsten Aaen, Janus Agerbo, Flemming Scheel Andersen, Per Torbensen og Carsten Mortensen anbefalede denne kommentar
Niels Engelsted

Dermed taler han imod nationalbankdirektør Per Callesen, der i Information tirsdag sagde, at han og Nationalbanken ikke ser grund til at være »særligt bekymret« over det høje danske gældsniveau.

Nej, de siger det samme. Beroligende ord fra nationalbankdirektører er kraftige advarsler.

Kim Houmøller og Flemming Scheel Andersen anbefalede denne kommentar
Niels Engelsted

Frank: Bobler skabes først og fremmest af dem som er villige til at betale mere for en bolig end den er værd.

Betyder det, at tingenes værdi er noget andet end deres pris, det folk er villige til at betale for dem?

Frank Hansen

Naturligvis accepterer jeg markedsmekanismen, men der er altså nogen særlige forhold ved markedet for privatboliger, som man ikke ser på andre markeder. Det er fx tydeligt, at mange handler efter den månedlige ydelse istedet for at se på nutidsværdien af ydelserne på lånet. Det er dybt irrationelt og ses ikke på professionelle markeder. Det finansielle system er faktisk bragt i verden netop for sikre, at finansieringsmetoden ikke påvirker prisen.

På grund af denne helt specielle egenskab ved det private boligmarked er det pludselig blevet afgørende om lån er afdragsfrie eller ej. Jeg husker, hvordan det var den almindelige opfattelse blandt økonomer, at indførelsen af de afdragsfrie lån ikke ville påvirke boligpriserne. Da det hurtigt viste sig ikke at holde stik blev der ligefrem afholdt særlige seminarer på universiteterne for at forsøge at forstå dette fænomen. Det kan kun forklares ved at køberne ikke forstår at udregne værdien af de forpligtelser, som de påtager sig.

Et andet kendetegn på en boble indtræder, når køber er villig til at betale overpris fordi han forventer, at prisen vil stige yderligere. Det er pyramidespillets logik. I en sådan situation kan man ikke længere sige, at varens pris er det beløb, som køber og sælger bliver enige om. Dette giver kun mening i en ligevægt, og når boblerne springer er vi langt fra en ligevægt.

Mathias Vang Vestergaard, Erik Jensen og Christian Pedersen anbefalede denne kommentar
Ernst Petersen

Frank Hansen, dette skyldes jo, at der er to slags købere på boligmarkedet:

1. De, der køber en bolig, som de kun forventer at bo i i få år. Disse købere er naturligvis særdeles interesserede i, om de efter få år kan sælge boligen igen med fortjeneste eller tab. (Det sidste er for dem helt uacceptabelt, fordi de måske slet ikke kan få råd til at flytte.)

2. De, der regner med, at de køber en bolig, som de stort set skal bo i i resten af deres liv. Eller i hvert fald i så mange år, at de alligevel ikke kan forudse noget som helst. Sådanne købere ønsker ofte at købe den bedste og dyreste bolig, som deres økonomi kan klare, fordi der jo ikke er nogen grund til at bo dårligere end nødvendigt. Desuden forventer de ofte, at deres løn vil stige som følge af anciennitet eller forfremmelser. Så bare de kan klare udgifterne til at begynde med, så går det jo nok også (endog nemmere) senere hen.

Frank Hansen

Ernst Pedersen,

Det er ikke hele forklaringen. Eksemplet med den månedlige ydelse viser, at mange købere lader sig påvirke af finansieringsformen i forhold til hvilke priser de vil acceptere. Dette fænomen er helt ukendt på professionelle markeder.

Ernst Petersen

Frank, det er jo netop, fordi finansieringsformen også påvirker, hvor dyr en bolig, som folk kan få råd til at købe.

Bankerne forsimpler altid disse ting, når de rådgiver folk som om, at de forventer, at folk lever evigt eller i hvert fald bør planlægge som om, at de gør det. Men hvem er dog interesserede i, hvad deres bolig måske kan sælges til om 50 år?

Ville du måske binde dine penge i 50 år på en bankkonto i 50-70 år, hvis banken f. eks. tilbød dig en rekordrente på 20% om året, så du kunne blive mangemillionær efter din død?

Man kan så sige, at folk i højere grad burde tage højde for, at de i fremtiden kan blive invalide eller skilt, så de alligevel kan blive tvunget til at sælge deres bolig. Men ligesom folk ikke tager højde for en kommende skilsmisse, når de bliver gift, tager de heller ikke højde for, at de i fremtiden kan blive fyret fra deres gode job (uden at være i stand til at finde et andet acceptabelt job) eller blive kronisk syge, så de ikke kan betale omkostningerne ved deres bolig.

Ernst Petersen

^ "Ville du måske binde dine penge i 50 år på en bankkonto i 50-70 år"

Vås! :)

Jeg kunne bare ikke bestemme mig til, om jeg skulle skrive 50 eller 70, fordi jeg jo ikke kender din alder :)

Kjeld Hansen

Frank Hansen
14. juni, 2014 - 12:16

Det har du helt sikkert ret i. Men det beviser jo bare hvilken uansvarlighed bankerne udviser overfor den almindelige borger, som generelt ikke har den indsigt og forståelse af markedet som de professionelle og det er dermed ren bondefangeri fra bankens side i deres rådgivning overfor den almindelige private borger.

- Det burde bankene stilles til ansvar for med erstatningspligt.

Kjeld Hansen

Bankvirksomhed er igennem de seneste 20 år (som så meget andet) gået fra at være samfunds tjeneligt og nyttigt til at være en umoralsk psykopatisk pengemaskine uden ansvar som vi ellers kun ser blandt små børn.

- Og går det galt skriger de bare efter mor - underforstået finansministeriet.

- Jo, banker er om nogen indbegrebet af den moderne liberale markedsmekanisme... Udbytning af den aller værste perverse skuffe.

randi christiansen

Altså nu er jeg ikke noget talgeni, men jeg forstår almindelig købmandsregning. Afdragsfrie lån udskyder en del af betalingen til senere - hvis der så ovenikøbet er tale om lån med variabel rente, så må selv den sløveste hjerne ku fatte, at der er risiko forbundet hermed. Hvem kan forudse renten ? Hvilke mekanismer bestemmer om den er høj eller lav, på det lån man har taget? Med mindre man kan forudse det, og kan omlægge i tide - dog til ukendt fast rente - så er der da tale om en form for hasardspil ? Hvis andre uheld tilmed indtræffer, kan det jo gå rent galt. Her kommer så forsikringspointen ind i billedet - men den koster lige så meget, som fast rente og ikke-afdragsfrihed ... det siges, at hæler er lige så skyldig som stjæler - at give mulighed for så risikabel økonomi er hæleragtigt. En stat, som ikke kan tilgodese sine borgeres behov, er en fejlslagen stat. Når samme stat så ovenikøbet tilgodeser nogen få (fx tre danish crown chefer) fremfor de mange, så eroderer fundamentet - og forsøg på udbedring med tvivlsom lånefinansiering, er kun at skubbe rundt med ubalancerne i stedet for at skabe ligevægt. I virkeligheden en psykologisk udfordring, et spgsm om bevidsthedhedsniveau.

Henrik Brøndum

@Michael Pedersen

1. Jeg forstaar ikke dit spoergsmaal.

2. Finansielle institutioner eksisterer kun paa grund af regulering. Var der ingen regulering - hvad Gud forbyde - var der heller ingen banker. Du maa acceptere at noget er noedt til at vaere forbudt. I den konkrete sag er det min vurdering atder nok skal stilles paa skruerne. Langt de fleste forbrugere kan ikke foretage et rationelt valg af boligfinansieringsform. Derfor er de mange produkter foerst og fremmest en form for beskaeftigelsesfremme i den finansielle sektor - hvad der jo er saa meget der er - vi skal jo have noget at lave. En fast lovbestemt pakke for alle privatboliger - f.eks. 50 pct fastforrentet 30 aar med afdrag 50 pct variabel 1 aaruden afdrag - ville goere mange ting enklere. Danmark har verdensrekord i boligkvadratmeter og god kvalitet - der er ikke et skrigende behov for mere.

randi christiansen

Naturligvis michael, det er underforstået - goldman sachs abbonnerer på det korrupte system, hvor hajer bare følger deres natur, eet blandt mange eksempler på den fejlslagne stats favorisering af de få - pt er det dog danish crown cheferne, der som det seneste eksempel på netop den problematik, skal ha på pulden. Så jo, systemet og dets aktører, i hvilket vores socioøkonomi defineres, er selvf relevant. At du ikke vil/kan se smhg er lidt mærkeligt.

Kjeld Hansen

Det danske realkredit system var et klippe fast solidt og stabil lånesystem, som grundlæggende baserer sig på, at vi låner penge til hinanden. Lidt i samme ånd som andel bevægelsen. Det har givet almindelige mennesker mulighed for at blive relativ velhavende uden risiko ved at invesrtere i egen bolig. Men gennem liberalisering af realkredit systemet bl.a. gennem afdragsfrie lån gennemført af venstre er realkredit systemet blevet en del af bankernes udbytning af almindelige lønmodtagere.

- Resten af EU har fortsat svært ved at tro på det danske realkreditsystem virkelig kan eksistere. Men det har det gjort i over 100 år. Det er en tårn i den liberale magt elites øje, at almindelige mennesker kan løsne sig fra slaveriet og blive uafhængige.

Robert Kroll

Hvis der er mangel på en vare, så stiger prisen - hvis der er overskud af en vare, så falder prisen.

Det gælder også for boliger.

I områder med mangel på boliger stiger prisen , og der hvor ingen vil bo, der falder prisen.

Så i København ( hvor den store del af Danmarks BNP skabes) vil alle bo, og priserne stiger
- i udkantsdanmark (hvor der ikke er økonomisk aktivitet ) vil ingen bo, og derfor falder prisen.

Så simpelt er det .

Hvis man vil ændre på prisudviklingerne rundt omkring i Danmark, så må man ændre på den danske erhvervsgeografi gennem tilskud til egnsudvikling o s v.

Claus Jensen

Frank Hansen:

Prøver du at fortælle os, at de forskellige finansieringsformer er blevet lavet som ren public service uden skelen til, at det kan påvirke folk til at acceptere noget, de ellers ikke ville?

Frank Hansen

@Ernst Pedersen

Hvis køber agerer rationelt, bør finansieringsformen ikke påvirke prisen. Jeg giver ikke 100 kr for en is blot fordi jeg har råd til det. Tilsvarende bør køber ikke acceptere en højere pris blot fordi afdragene skubbes frem i tid. Handlen bør vurderes efter nutidsværdien af de fremtidige ydelser, og den er uafhængig af finansieringsmåden. Derfor burde prisen også være uafhængig af finansieringsmåden.

Sådan er det på alle professionelle markeder, herunder markedet for erhvervsejendomme. Privatboligmarkedet er helt specielt og opfører sig på en måde, som vi ikke ser i nogen anden sammenhæng.

Frank Hansen

@Claus Jensen

Ja, det siger jeg faktisk. Da forslaget om at tillade afdragsfrie lån blev fremsat, blev det først sendt til høring blandt vismændene, Nationalbanken, ejendomsmæglerne, realkreditinstitutionerne, bankerne, Forbrugerrådet og alle, som ønskede sig at udtale sig. Der var almindelig enighed om, at det ikke ville påvirke boligpriserne. Husk på, at indtil dette tidspunkt havde realkreditmarkedet været stærkt reguleret. Man antog blot at privatboligmarkedet ville opføre sig som alle andre frie markeder, hvor finansieringsformen ikke påvirker priserne. Det kom som en kæmpeoverraskelse, at det ikke forholder sig således på dette specielle men meget vigtige marked.

Motivationen til at tillade afdragsfrie lån kom fra et almindeligt ønske om, at staten ikke bør blande sig i alt muligt. Det svarer helt til den begrundelse, som mange giver for at tillade handel med og forbrug af hash.

Claus Jensen

Alt, der kan købes på afbetaling, falder under dette princip. Kreditkortet i sig selv er det første eksempel.

Frank Hansen

@Claus Jensen,

Der var så en begrundelse mere for at indføre de afdragsfrie lån. I begyndelsen af nullerne begyndte en række tyske banker at udbyde rentefri boliglån i Danmark til så lav en rente, at de var konkurrencedygtige med de danske realkreditlån. Det var den konkrete anledning. Man ønskede, at det danske realkreditsystem skulle have de samme varer på hylden som bankerne.

Claus Jensen

Ok, men ideen med det må dog være at få folk til at tage et lån, de ellers måske ikke ville? Eller er det ligesom tobaksfirmaerne, der påstår, at deres reklamer ikke lokker nogen til at ryge, de konkurrerer blot, om dem, som vælger at ryge helt af sig selv?

Der er i USA, ved ikke med Danmark, en låneform, som hedder "reverse mortgage", som vel også får folk til at tage lån i huset, som ellers ikke ville.

Frank Hansen

Bankerne har altid kunnet udstede afdragsfri lån, og sådanne lån spiller en stor rolle på boligmarkedet i en række lande. Normalt blander banken sig ikke i hvad man bruger lånet til sålænge låntager er kreditværdig.

I Danmark indførte vi tidligt realkreditlån, som var konkurrencedygtige af to årsager.

1) Lånene er solidariske indenfor hver obligationsserie. Det betyder, at långiver ikke behøver at foretage en dyr og besværlig kreditvurdering af hver låntager, men kan nøjes med et helt overfladisk tjek.

2) Lånene er standardiserede og derfor billige at producere.

Det fungerede fint, sålænge bankerne ikke udbød konkurrencedygtige afdragsfri lån. Endvidere ejede danske banker en del af realkreditten, så hvorfor begynde at konkurrere med sig selv. Det var først da udenlandske banker begyndte at tilbyde afdragsfri boliglån til konkurrencedygtige priser, at det gik op for politikerne, at realkreditten er handicappet i forhold til bankerne, idet de kan noget som realkreditten ikke kan.

Det var derfor, sammen med et ønske om at liberalisere, at de afdragsfri realkreditlån blev tilladt. Der er ikke noget belæg for at antage, at det skete for at få folk til at tage lån, som de ellers ikke havde råd til. Den samlede sagkundskab mente, som ovenfor beskrevet, at de nye lån ikke ville påvirke boligpriserne. Endvidere forsikrede realkreditten, at de ikke ville tilbyde afdragsfri lån til personer, som ikke havde råd til et lån med afdrag.

Henrik Brøndum

@Frank Hansen

Det der med konkurrencen fra tyske banker om billige rentetilpasningslaan var nyt for mig. Det forekommer mig besyndelrigt at disse er totalt frosvundet fra markedet sidenhen? Kan det taenkes at det lykkedes nogen at raabe ulven kommer til Bent Bendtsen - og at han derefter omgaaende rettede ind?

Torben R. Jensen

Da de afdragsfrie lån blev indført i 2003 var formålet for regeringen at få forbruget til at stige yderligere og sekundært at sikre at folk kunne blive siddende i det samme hus uanset sociale begivenheder. Året efter var udbuddet af huse reduceret med omkring 10%, og priserne steg som en følge af det lavere udbud, økonomisk vækst og skattestop. Økonomerne havde ikke forventet den prisstigning, hvilket man naturligvis kan undre sig over i dag.

Efter 2005 tog spekulation i stigende priser for alvor fat, og de afdragsfrie lån betød, at man kunne købe lidt dyrere ejendomme og dermed tjene mere på den forventede prisstigning. De lån, som er optaget i 2005-07, er derfor taget i for dyrt betalte ejendomme, og afdragsfriheden vil udløbe i de kommende år, hvilket i værste fald kan falde sammen med stigende renter f.eks. som følge af en ny højkonjunktur i Tyskland.

Advarslen om de høje danske boliglån bør derfor tages alvorligt.

Ernst Petersen

Frank, du har helt sikkert ret i, at politikerne indførte de afdragsfrie lån ved samtidig at påstå, at de ikke ville føre til stigende boligpriser. Men det gjorde de!

Eksperterne var uenige under forhandlingerne om de afdragsfrie lån, som folketinget vedtog i 2003. Nogle advarede allerede dengang imod dem, men andre eksperter (ofte nogen, der var ansat steder, der ønskede dem indført) ikke mente at have set beviser for, at de førte til stigende boligpriser. Derfor stemte EL, SF og Kristendemokraterne imod loven, selvom resten af folketinget stemte for.

Problemet var jo, at ingen var helt uafhængige netop i det spørgsmål. For stigende boligpriser er jo en fordel for alle, der bor i en ejerbolig. De, der ikke allerede gjorde dette, så nok chancen for at få råd til et bedre hus, hvis de kunne få et afdragsfrit lån til at finansiere det. Derfor var flertallet så stort i folketinget.

Men loven burde næppe have været indført, og der er da også nu mange eksperter, der ønsker den afskaffet igen. Dette er bare meget svært at gøre i praksis, da det sikkert vil føre til faldende boligpriser, og folk kan så få svært ved at slippe af med deres dyre huse. Desuden vil det sikkert føre til stigning i antallet af tvangsauktioner, og finansieringsinstitutterne vil så tabe en masse penge.

Torben R. Jensen

Uddrag af økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen bemærkning til §4 ved fremlæggelse af lovforslaget vedrørende de økonomiske konsekvenser af afdragsfrie lån i 2003:
"...
Afdragsfrie lån giver umiddelbart mulighed for større forbrug i den enkelte husholdning end et lån med afdrag. Til gengæld vil forbrugsmulighederne alt andet lige være mindre i fremtiden, da afdragsfrie lån mindsker friværdien i boligen. Effekten på forbruget må derfor forventes at være positiv på kort sigt, men udlignet på længere sigt.

Ændringer, der medfører lavere ydelser for nye boligejere, har erfaringsmæssigt bidraget til stigende ejendomspriser. Forslaget kan derfor medføre prisstigninger på kort sigt, men disse forventes tilsvarende udlignet på længere sigt.
..."
Kilde: Lovforslag 2002-03 L 177
http://webarkiv.ft.dk/Samling/20021/lovforslag_som_fremsat/L177.htm

Karsten Kølliker

Måske slår min manglende professionelle indsigt stærkt igennem, ikke desto mindre, her mit ’take’ på forholdene på boligmarkedet over de seneste to årtier:

Hvad er det for finansielle nyskabelser, der har muliggjort flekslån, afdragsfrihed og andre nye finansieringsprodukter, som man førhen ville have anset for at være utænkelige? Svaret er, at finanssektoren fandt på nogle meget kreative måder at forsikre sig imod en ikke-indfrielse af given gældsforpligtelse i form af finansielle derivater, typisk CreditDefaultSwaps. Disse derivater har i modsætning til traditionelle finansielle papirer ingen underliggende aktiver. De baserer sig alene på spilteori.

Velsagtens er det fraværet af underliggende aktiver som betinger, at det amerikanske finanstilsyn (og det engelske?) (og det danske?) ikke forlanger disse derivater opgjort i bankernes årsregnskaber. Denne dunkle regnskabsmæssige status har tilladt markedet for finansielle derivater at vokse helt ud af proportioner. Det er almindeligt anerkendt at Deutsche Bank og JP Morgan hver skulle have beholdninger af derivater i størrelsesordenen af 100 billioner (eng.: trillion) USD. Det er også almindeligt anerkendt, at den samlede mængde af derivater overstiger 1.000 billioner USD eller mere 13 gange Verdensbruttoproduktet. Mere hårdkogte analytikere som fx Max Keiser skønner den samlede mængde af derivater til at være i størrelsesordenen 2.500 billioner USD.

Kort sagt, IMF kan advare så meget de vil, vi har ladet det finansielle cirkus køre så langt, langt, langt ud, at der ikke findes nogen realpolitiske tiltag der kan genoprette en form for ligevægtstilstand. Vi kommer ikke udenom en voldsom markedskorrektion med massive afskrivninger af gæld og lige så massive nedskrivninger af værdien af de samfundsmæssige aktiver, herunder værdien af vores boligmasse.

randi christiansen

Den eneste, jeg hører tale om en global helhedsløsning, er bjørn lomborg - senest i dag i natursyn på p1.
De, der har investeret i den overvældende derivatpyramidespilsøkonomi, er vel gamblere og hasardspillere, som ved, hvad de gør > forstår risici. Problemet er, at disse sektorers forløb påvirker enormt mange almindelige borgere ofte på stærkt uhensigtsmæssig og ihvertfald stærkt udemokratisk måde. En plan for Planeten - en hvilken som helst succesfuld virksomhed har en forretningsplan ... den samtale indleder bjørn lomborg så udmærket med et forslag om at investere max i teknologisk forskning og udvikling af andre energikilder end fossile brændsler. Verdensøkonomien er integreret, og det giver derfor ikke mening at anskue sektorerne adskilt.

randi christiansen

Bjørn lomborg/Cphg consensus mener, at en fælles målestok må findes for ressourceomkostninger, socio-og miljøøkonomi m.v. - alle skal høres, helheden anskues - i indsatsen for at samle værdierne til et tal.
I al ydmyghed tillader jeg mig hermed igen igen, at påpege overlevelsesressourcer i den pgld biotop/habitat som værende et anvendeligt målestoksforhold/det samlende tal.

Karsten Kølliker

Ja, randi, og grunden til at vi ikke alle tænker i disse baner er formentlig, at vores politiske lederskab har så travlt med at gøre som om at derivatpyramidespilsøkonomien er virkelig. Men hvorfor nægter vores politiske lederskab så vedholdende at indse det indlysende? Velsagtens fordi det så ikke længere er muligt at opretholde status quo. Så er det at forandringerne begynder at rulle. Store forandringer.

randi christiansen

I virkeligheden har jeg svært ved at forestille mig, at de, der virkelig kontrollerer spillet, ikke er helt klar over hvilken knivsæg, de balancerer på. Problemet er bare, at de samtidig virker for inkompetente, uintelligente og dum-selviske til at have det nødvendige overblik ifht den effekt, deres handlinger har. Alene mainstreamøkonomernes offentlige ydmygelse viser jo, at det ikke er det velgennemtænkte overblik, som er styrende for hverken lokal eller global ressourceadministration. Og så er der hele den sorte, kriminelle, mafiøse økonomi som en dark horse ... og de fattiges hoveder ruller først og i takt med hasardspillet

randi christiansen

Michael - at forsikre det, man ikke kan forsikre sig imod = giftige lån fx, er - som vi har set det under seneste krise - at tørre tabet af på sidste led i pyramiden.

Kristian Rikard

Hvad med at skrive, at mainstreamøkonomer er nogle båtnakker - hvis det er det du mener. Det du
skriver giver ingen mening!

Simone Bærentzen

Hvis nu det rent faktisk var muligt at leje en bolig i København til en overkommelig pris, så ville købepriserne jo ikke eksplodere. Der bliver bygget alt, alt for få boliger, der ikke ligger i luksusklassen.

randi christiansen

Rikard - jeg går ud fra, at din seneste er henvendt til mig ? Syns, der er belæg for at kalde det offentligt ydmygende, når disse ellers vanligt meget selvsikre 'mainstreamøkonomer' for nylig og historisk aldrig før set erkender egen selvovervurdering og, at de måske ikke er helt så præcise og effektive, som de ellers mur-og nagelfast tilkendegiver - og det i et omfang så alle, der tillader sig at tvivle - herunder også og mest uheldigt politikere - ansås for at være netop inkompetente båtnakker. Når selv de studerende på økonomstudiet gør oprør mod den ideologisk betingede undervisning - som derfor udelukker afgørende parametre - bekræfter det nødvendigheden af et nyt og mere omfatttende syn på økonomi. Nuværende matrice duer ikke, er direkte skadelig.