Fremmed kapital kryber ind i dansk landbrug

Martin Lambert Pedersen er en ung, driftig svineproducent i det sønderjyske. Sammen med sin far og en tredje lokal landmand har han i 2013 etableret selskabet Dynagro, som ved Aabenraa producerer omkring 25.000 slagtesvin og 44.000 smågrise om året og driver planteavl på 600 hektar. Altså en stor bedrift efter vore dages målestok.

Det foregår på en håndfuld gårde med Årupgård og Stokagergård som de største. Martin Lambert Pedersen, hans kolleger og deres 20 ansatte gør arbejdet, men de ejer ikke gårdene.

Det gør et tysk aktieselskab, Stokager A/S med Josef Meerpohl som bestyrelsesformand og Klaus Josef Osterkamp som direktør.

Josef Meerpohl omtales i tyske medier som købmand, men er først og fremmest kendt som den fremgangsrige erhvervsmand, der har overtaget og ekspanderet det amerikanske selskab Big Dutchman, der opererer inden for svine- og fjerkræproduktion i flere verdensdele.

Meerpohl købte Årupgård og Stokager i 2012 og 2014 og indgik i 2013 aftale med Martin Lambert Pedersen om at forpagte ejendommene og drive den store, ekspanderende svineproduktion.

»Jeg er godt tilfreds med aftalen, for som ung landmand gav det mig muligheden for at komme i gang. Hvor skulle jeg selv have fundet 150 mio. kr.? Som det er nu, har jeg ikke bundet min opsparing i jord og bygninger, men i maskiner og besætning,« siger han.

– Hvad får den tyske ejer ud af det?

»Han får forrentet sin kapital, og så får han en værdistigning, hvis en sådan kommer – og et tab, hvis der er et fald i værdien. Hvis prisen på jord og bedrifter falder, er det hans problem.«

– Er det en ejer, der er gået ind i dette for at sikre en landbrugsproduktion eller for at sælge med gevinst, hvis jordprisen stiger?

»Det kan man ikke vide. Men jeg har en tinglyst 10-årig forpagtningsaftale, så han kan i hvert fald ikke smide mig ud,« siger Martin Lambert Pedersen.

Ifølge ham har den tyske investor både kigget og budt på andre danske landbrug, men til dato ikke købt. Til gengæld er han investor i landbrugsbedrifter i Tyskland, Østeuropa og andre steder.

Martin Lambert Pedersen mener, at udenlandske investorer som Stokager A/S er en vej frem for dansk landbrug.

»Der er investorer, som gerne vil det her. Det kræver bare, at danske landmænd omstiller sig til det. Med den størrelse, som landbrugene har nu og får fremover, kan det ikke mere lade sig gøre med enkeltmandseje. Vi snakker om investeringer på over 100 mio. kr.,« siger han.

– Er det ikke et problem, hvis danske landbrug kommer på udenlandske hænder?

»Det kan du da godt sige, men hvad er alternativet? Hvor mange hundrede konkurser ekstra vil du have? Men foreløbig er det mig bekendt kun ganske få udenlandske investorer, der er aktive herhjemme.«

Traktorførere for kapitalfonde

Det var tilbage i eftersommeren 2014, at formanden for Landbrug & Fødevarer, Martin Merrild, advarede om følgerne af at liberalisere reglerne om ejerskab af dansk landbrug, sådan som en planlagt ændring af landbrugsloven indvarslede.

»Politikerne får gjort jorden til et spekulationsobjekt, og det kender vi fra andre lande, hvor multinationale fonde bruger jord som et investeringsobjekt, og så bliver landmændene bare forpagtere,« sagde han til Politiken.

»I praksis betyder det, at man sætter et skilt op med alle Danmarks marker og siger: Kom frit og invester i landbrugsjord (…) danske landmænd kan blive traktorførere for udenlandske kapitalfonde.«

Trods advarslen vedtog et bredt flertal i Folketinget – kun Enhedslisten stemte imod – i december 2014 at droppe det hidtidige krav om, at der til et landbrug skal være knyttet en landmand med bestemmende indflydelse.

I dag kan ifølge loven »et aktieselskab, et anpartsselskab, et partnerselskab, et iværksætterselskab, et europæisk selskab (SE), en erhvervsdrivende fond, en alternativ investeringsfond eller et forsikringsselskab« købe så mange landbrugsejendomme, de vil, og indsætte danske landmænd som forpagtere.

Læs også: Kan en venstrefløjsvision fra 1980’erne redde dansk landbrug?

Spørger man i dag NaturErhvervstyrelsen, hvordan det så er gået med den udenlandske interesse for opkøb efter liberaliseringen, får man at vide, at det ved ingen.

Udenlandske opkøbere vil typisk gå gennem et dansk selskab eller en dansk stråmand, og derfor kan man ikke i statistik og indberetninger skelne dem fra danske købere af landbrugsejendomme.

Ifølge landinspektør Stig Gundersen, NaturErhvervstyrelsen, kan der imidlertid registreres en stigning i antallet af modtagne erklæringer fra ’selskaber og andre juridiske personer’, der vil købe et dansk landbrug. I første halvår 2014 modtog styrelsen således 224 sådanne erklæringer, i samme periode i 2015 var tallet 254 erklæringer og i første halvår af 2016 var det 286. En stigning på 28 pct. på to år.

»Frem til udgangen af august var tallet for i år 362 erklæringer,« siger Stig Gundersen.

Statistikken fortæller alene, at der er et stigende antal købere af danske landbrugsbedrifter, som ikke er andre private landmænd – f.eks. naboen – men derimod en ukendt blanding af landmænds interessentselskaber, danske eller udenlandske rigmænd samt institutionelle investorer fra ind- og udland: pensionskasser, aktieselskaber og – måske endnu kun i teorien – kapitalfonde.

De nye ejere

Konkrete eksempler på kendte købere er den danske forretningsmand og millionær Peter Jessen Jürgensen, som sidste år investerede 20 mio. kr. i overtagelsen af en økologisk malkekvægsbesætning ved Ejstrupholm i Midtjylland, som var gået konkurs efter dyrekøbte eksperimenter med renteswaps op til finanskrisen.

Eller det hollandske ægtepar Lenamartina og Gijsbertus Wiertesam, som sidste år købte planteavlsbedriften Irup Hovedgaard i Thy for knap 35 mio. kr., fordi landbrug i Danmark er markant billigere end i det befolkningstætte Holland.

Eller det kinesiske selskab UKF Holding, ejet af Hongkong-kineseren Chun Chau Wong, der siden 2013 har opkøbt 12 danske minkfarme.

Spørger man ejendomsmæglere, der sælger landbrugsejendomme, er signalet klart, om end der ikke opgives købernavne.

»Der er en stor interesse, og det er både fra udenlandske og danske investorer,« siger H.C. Hansen, ejendomsmægler hos Agriteam i Syd- og Sønderjylland og indtil for nylig formand for landbrugsudvalget i Dansk Ejendomsmæglerforening.

»Men en ting er at være interesseret – en anden ting er at føre det ud i livet. Det er ikke sådan, at vi bliver overfaldet af investorer.«

Aktuelt arbejder hans kontor med to mulige internationale købere, sorteret ud af en kreds på omkring 20 potentielle interessenter i ejendomme i regionen.

»Hvis en potentiel køber forventer en forrentning på 8-10 procent, så siger jeg, at de bør finde noget andet, for det kan landbruget ikke præstere i dag. Men da jord er en begrænset ressource, har nogle også en forventning om fremtidige prisstigninger, og så kan det godt for tålmodig kapital være interessant med et afkast lige nu på bare tre-fem procent.«

H.C. Hansen siger, at der ikke er mange af de interesserede investorer, som vil sætte kapital i kvæg- og svineproduktion, selv om det er der, der savnes kapital. Det er jord, ejendomme og måske planteavl, de går efter.

»Det er især folk fra lande som Tyskland, Holland og Frankrig, vi arbejder med. Plus nogle udlandsdanskere. Men det er ikke kapitalfonde, vi mærker,« siger mægleren.

Pensionskasse-modellen

Flere kendere af markedet siger, at de store internationale kapitalfonde og lignende investorer, som sætter penge i landbrugsopkøb, typisk går efter sammenhængende arealer på f.eks. 2.000 hektar, og den slags bedrifter finder man ikke så let i Danmark som andre steder i verden.

Den største spiller herhjemme er foreløbig AP Pension, der via selskabet Dansk Farm Management har afsat 1,2 milliarder til opkøb af landbrug, men indtil videre har vanskeligheder med at finde tilstrækkelig mange gårde til en passende pris.

Frem til sidste forår havde man investeret omkring 550 mio. kr. i fire kvægbesætninger, en planteavlsbedrift, en stor svinefarm og tre sammenhængende biodynamiske bedrifter med malkekvæg i Sønderjylland.

Selskabet tilbyder landmanden at fortsætte som forpagter og giver ham en tilbagekøbsret efter otte år. Modydelsen er et afkast på jorden på 5,2 procent og på bygningerne 6,5 procent.

Ifølge Søren Dal Thomsen, administrerende direktør i AP Pension, forudsætter det ofte, at gården kan erhverves til en lavere pris end det, landmændene er villige til at sælge til.

»Vi har inden for de seneste 12 måneder købt én gård. Det skete i andet kvartal, ellers har vi haft ni måneders tørke. De er ikke lige umiddelbart til salg, selv om det går skidt derude,« sagde direktøren i juli til netmediet Finans.

Læs også: Bankerne: Landbruget må tænke ud af boksen

Da Martin Lambert Pedersen i januar talte til en etableringskonference for landmænd i Herning, sagde han det, som også ejendomsmæglere og andre med indsigt giver udtryk for:

»Der er masser af kapital, der ’brænder i lommerne’.«

Spørgsmålet er, om – eller hvornår – der for alvor går hul på kapitalstærke aktørers investeringslyst. Jo længere og dybere krisen udvikler sig og påvirker salgspriserne på jord og ejendom i nedadgående retning, desto større er sandsynligheden for, at eksterne interessenter ser fordelen i at opkøbe landbrugsarealer med senere værdistigninger og gensalg for øje.

Hvis ikke det er den foretrukne udvikling for landmænd, forbrugere og beslutningstagere, rejser det diskussionen om andre veje.

En statslig jordbrugsfond? Lokale jordbrugsfonde med forbrugerdeltagelse? Opsplitning af bedrifter, så de bliver til at købe for unge landmænd? Andelslandbrug eller andre former for samarbejde mellem bønder og byboere?

Rettelse: I en tidligere udgave af artiklen skrev vi, at gården Stokager blev købt af den nuværende ejer som konkursbo. Det er ifølge den tidligere ejer ikke korrekt. Vi beklager fejlen. red.