Læsetid: 8 min.

Prisen på københavnske ejerlejligheder er højere, end da boligboblen var på sit højeste i 2006

Alene de seneste seks år er priserne på ejerligheder steget med 10 procent årligt. Stigningen er mere, end hvad Nationalbankens regnemodeller kan forklare. De frygter en ny potentiel boligboble
Bolipriserne stiger langt mere end lønnen eller andre udgifter i samfundet – i hvert fald i København. Spørgsmålet er, om det er en holdbar udvikling, og om stigningen vil flade ud – eller om boligmarkedet igen vil kollapse. Foto: Finn Frandsen/Polfoto

Bolipriserne stiger langt mere end lønnen eller andre udgifter i samfundet – i hvert fald i København. Spørgsmålet er, om det er en holdbar udvikling, og om stigningen vil flade ud – eller om boligmarkedet igen vil kollapse. Foto: Finn Frandsen/Polfoto

Finn Frandsen

18. april 2017

Det bliver spændende i dag. Ejendomsmægleren slår ud med armene og kigger op mod en skyfri himmel. Når vejret er sådan her, finder mange på noget andet at bruge deres søndag på.

Ejendomsmægleren kigger på sit ur. Han er den første og står og venter foran en murstensetageejendom fra starten af 1900-tallet, hvor der fra stueetagens sprossede vindue hænger et rødt og hvidt Home til salg-skilt.

Samme skilt hænger i øvrigt ud fra 1. etagens karnap. Ligesom der er én til salg på nabovejen. Ejendomsmægleren åbner en medbragt elastikmappe og tager sagen på ejendommen frem. En »velindrettet 3V'er, med stue en suite i hjertet af Valby,« lyder overskriften på salgsopslaget.

Længere nede ad vejen trækker en mand sin cykel, og ejendomsmægleren nikker bekendt. Han fortæller, at de er stødt ind i hinanden ved andre åbent hus-arrangementer. Den potentielle køber, Alex Beltran, træder ind i lejligheden. Han spørger hurtigt, om det er tilladt at holde hund.

Ejerlejligheden i Valby er billedet på et københavnsk boligmarked i rivende vækst. Den har været til salg i ni dage, og ejendomsmægleren siger, at det typisk tager en måneds tid, før ejendomme som denne er solgt. Den 60-kvardratmeter store lejlighed er udbudt til 2.098.000 kr. For tre år siden havde selvsamme lejlighed et hammerslag på 1.400.000 kr. Siden 2014 er der altså sket en procentvis stigning på 50 procent.

Boligmangel presser priserne

Lejligheden i Valby er langtfra den eneste københavnske ejerlejlighed, hvor prisen er steget mærkbart de seneste år. Tal fra Danmarks Statistik viser, at priserne siden 2011 er steget med 60 procent – altså 10 procent årligt. 

Ifølge Boliga er priserne i dag, renset for inflation, højere, end da boligboblen toppede i 2006. Udviklingen fik i sidste måned nationalbankdirektør Lars Rohde til at advare mod en ny potentiel boligboble i København og Aarhus, hvor boligkøbere – ligesom før finanskrisen – byder priserne op i forventning om, at de fortsætter i vejret.

»Samlet set viser stigningen, at boligmarkedet går rigtig godt, og at rigtig mange mennesker ønsker at bo i København og Aarhus,« siger Søren Vestergaard Kristensen, makroøkonom i Sydbank med særlig fokus på udviklingen i renterne og boligmarkedet.

»Men man kan selvfølgelig godt være lidt bekymret for, om det går for hurtigt. For kigger man på væksten i økonomien og lønningerne generelt, så er boligprisstigninger på det niveau uholdbare på lang sigt. Men man skal huske på, at da finanskrisen kom, var det især i København, at lejlighedspriserne faldt meget.«

I årene efter finanskrisen faldt prisen på københavnske ejerlejligheder med 10-20 procent årligt, inden markedet igen begyndte at vende i 2010. Og selvom Curt Liliegreen, direktør i tænketanken Boligøkonomisk Videnscenter, medgiver, at priserne ikke kan fortsætte med at stige ufortrødent, så påpeger han, at prisstigninger på 10-20 procent på ejerlejligheder i København eksisterede længe før, begreber som afdragsfrie lån, forældrekøb og rentetilpasningslån så dagens lys.

»Man skal passe på med at sammenligne prisudviklingen i København i dag, med situationen fra før finanskrisen. Det er ingen tvivl om, at markedet er presset, men for at forstå hvorfor, er man nødt til at se bagom finanskrisens spekulation og låneformer alene. Én af årsagerne er i grunden meget rationel: København mangler boliger,« siger han.

Siden boligboblen var på sit højeste i 2006, er omtrent 10.000 personer årligt flyttet til København. Befolkningstilvæksten afspejler en ændring i arbejdsmarkedet, hvor klassiske produktionserhverv er blevet erstattet af serviceerhverv i f.eks. finansierings- og kommunikationsbranchen, der ofte findes sig i storbyerne.

Udviklingen begyndte i halvfemserne med København Kommunes byfornyelsesprojektet. Saneringen har ændret den københavnske beboersammensætning, hvor mindrebemidlede er flyttet til fordel for mere veluddannede og købestærke tilflyttere, der har presset priserne i vejret. Sidst peger Liliegreen på, at andelen af singler, der bor alene, er vokset, ligesom det københavnske boligmarked er svært at komme ind i.

»København er historisk Danmarks andelsby, og andelsmarkedet er ofte præget af ventelister, hvor man skal kende nogen, der kender nogen for at købe en. Det betyder, at mange tilflyttere er tvunget til at købe en ejerlejlighed, hvis de vil flytte til København. De har ingen andre mulighed, og det presser priserne op,« siger han.

Liebhaver nybyggeri

På grund af den høje koncentration af andelsboliger udgør ejerlejlighederne kun knap en femtedel af Københavns samlede boligmasse. I de senere år har nybyggeri årligt tilført hovedstaden i omegnen af 4.000 ekstra lejligheder.

Problemet med nybyggeriet er imidlertid, at tilvæksten hovedsageligt på består af større og dermed dyrere ejerlejligheder, almindelige indkomster ikke har råd til. Siden 2010 er antallet af ejerlejligheder i København i størrelsesorden 50-99 kvadratmeter blot steget med 3.550, mens antallet af lejligheder på under 50 kvadratmeter har været faldende.

Tilbage i Valby er fremvisningen fortsat i gang. Alex Beltran studerer effektivt lejlighedens tre værelser med ejendomsmægleren halsende efter sig. Det er første gang i tolv år, han står over for et boligkøb, og han fortæller, at det langtfra er den første, han kigger på.

»Jeg har kigget på mange i nærheden, og priserne varierer helt vildt. Én gade kan være dyrere end nabogaden. Så jeg synes, det er svært at vurdere, hvornår du ser noget til en god pris,« siger Alex Beltran, der ikke skænker de stigende priser og nationalbankens advarsler megen tanke.

»Jeg passer hund en gang imellem. Og de lejligheder, hvor du må have hund, hænger ikke på træerne – så det er mit første kriterium. Jeg spørger, om jeg må holde hund, og så kigger jeg på badet og køkkenet, for det er de vigtigste rum. Jeg spekulerer ikke rigtig over det med renten og prisstigningerne. Jeg har talt med min bank, så jeg ved, hvad jeg kan låne«.

Købere skal være forsigtige

Det historisk lave renteniveau er ellers, udover de underliggende faktorer som befolkningstilvækst, én af hovedårsagerne til, at prisen på ejerlejligheder stiger. Det betyder med andre ord, at noget der kan få priserne til at vende, er en stigning i renten.

I Danmark fastsætter Nationalbanken renten efter Den Europæiske Centralbanks (ECB) renteniveau. Det ligger lige nu på 0,0 procent – en justering ECB gennemførte for at sparke gang i det europæiske boligmarked efter finanskrisen.

I dag er krisestemningen aftaget, og det samme er tilfældet i USA, hvor renten sidste måned blev hævet til én procent. Udviklingen har fået flere økonomer til at vurdere, at en europæiske rentestigning lurer i horisonten.

»For køber betyder det, at man skal være mere forsigtig – og at netop nu måske ikke er det mest fornuftige tidspunkt at købe lejlighed,« siger Morten Skak, lektor i boligøkonomi, Syddansk Universitet. Han forventer på sigt en gradvis rentestigning, der til en vis grad bremser udviklingen i prisstigningerne.

»Den nuværende udvikling kan fortsætte i nogen tid. Problemet er selvfølgelig, at når priserne stiger vedvarende, så opdager nogen, at man kan tjene penge ved at købe og sælge lejligheder. Der sker altså det, at spekulationsmotivet kommer til at spille en større rolle. Det skaber så en ekstra efterspørgsel, der kan forsvinde hurtigt igen, hvis priserne pludselig falder. Herefter kan nogle købere sidde tilbage med en lejlighed, hvor de skylder mere, end den er værd,« siger han.

Til fremvisningen i Valby træder Inger Palm ind ad døren. Hun er pensionist og bor i et hus i Hillerød, men overvejer at flytte tættere på byen for at være nærmere sine børn og børnebørn. Inger Palm er udmærket bekendt med Nationalbankens anbefalinger. Hvis hun ikke finder den rette lejlighed snart, vil hun indstille jagten i et par år for at vente på rentestigningen.

»Jeg kiggede på en i samme bygning i efteråret. Den var nøjagtig magen til, men kostede kun 1,5 millioner. Prisen er altså steget med en halv million kroner på et halvt år. Og det får da en til at tænke sig ekstra godt om,« siger hun og fastslår, at hun ikke tror, priserne bliver ved med at stige.

De ekstremt lave renter har gjort, at mange boligkøbere har fundet det attraktivt for mange boligkøbere at optage de såkaldte rentetilpasningslån, hvor lånets rentesats justeres efter markedsrenten f.eks. hvert tredje år. Og med de voksende boligpriser gør rentetilpasningslån, at mange mener, at kun med disse lån har de råd til at købe boligen og dermed sikre deres økonomi, siger lektor emeritus Jens Lunde, økonom med speciale i boligmarkedet fra CBS.

»Hvis man køber en lejlighed eller et hus nu til en høj pris, så bør man tage et fastforrentet lån. For når rentestigningen kommer før eller siden, så falder kursen på de fastforrentede  lån og derved gælden også. Samtidig er det ret sandsynligt, at rentestigningen udløser er prisfald på boligerne. Fastforrentede lån er den eneste måde, du kan beskytte din egenkapital. Det kan du pinedød ikke, hvis du tager et rentetilpasningslån,« siger han.

På vej mod ny boligboble?

Den basale definition af en boble er, at priserne stiger, fordi folk forventer, at de vil stige. En boble indtræffer altså, når prisstigninger bliver en selvopfyldende profeti. Eksperterne, Information har talt med, mener ikke, at København befinder sig i en boligboble.

»Jeg vil sige, at priserne er rimelig høje, og de skal ikke fortsætte med at vokse på den her måde, for så bliver der helt sikkert tale om en boligboble. Når reallønnen kun stiger med cirka to procent om året, og boligpriserne samtidig stiger med omkring 10-cifrede rater – så vil boligpriserne på sigt stikke af fra resten af økonomien – og så har man altså en boble,« siger Søren Vestergaard Kristensen, makroøkonom i Sydbank.

– Hvor længe kan man fortsætte med en sådan forskel mellem reallønsudviklingen og stigningerne i boligspriser?

»Det er svært at sige. Men det kan ikke fortsætte sådan her to år endnu. Det tror jeg nu heller ikke, det gør. Jeg forventer, at vi snart begynder, at se nogle boligpriser, der bremser en lille smule op i København – og det er nok også meget sundt,« siger han.

Ifølge Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Center, er den markante forskel på tiden før Finanskrisen og nu, at det dengang gjaldt hele boligmarkedet.

I dag er problemet koncentreret til ejerlejlighedsmarkedet i København, og »så længe det kun er ejerlejlighederne, der er under pres, bliver det ikke et væsentligt samfundsøkonomisk problem – men til gengæld et stort lokalt problem. Og kilden til problemet er manglen på lejligheder, fordi folk strømmer til København.«

Tilbage i Valby lakker fremvisningen mod enden. Også Inger Palm spørger ejendomsmægleren, om hun må holde hund. Det er en stille og rolig cockerspaniel, siger hun, idet han nikker.

Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

  • Gustav Alexander
Gustav Alexander anbefalede denne artikel

Kommentarer

Steffen Gliese

Svaret er utroligt enkelt: adgang til finansiering.

Henriette Bøhne, Mona Blenstrup, Kim Houmøller og Jens Erik Starup anbefalede denne kommentar
Gustav Alexander

Kan regnemodellerne mon være forkerte? I andre sociale videnskaber (eller videnskab i det hele taget) plejer man jo at forkaste hypoteser, hvis de viser sig ikke at stemme overens med empirien. Den økonomiske "videnskab" har imidlertid været forskånet denne proces siden neoklassisk nedskæringspolitik blev populært i 1980'erne.

Ikke destomindre kalder vi dem stadigvæk "vismænd" uden et hint af ironi, som om det ikke udgjorde en vammel, ideolgisk fetichering af feltet. LA har sågar forsøgt at nedlægge udvalg, hvis deres økonomiske forudsigelser ikke stemte overens med neoklassisk økonomi, som ellers i sig selv ikke har præsteret at forklare én reel, større økonomisk tendens i sine knap 40 år!

Diskursen omkring økonomer og økonomi bør generelt - jvf. den pseudo-positivistiske leflen for matematik og såkaldt "beviselige" økonomiske studier, som om det var fysik! - give associationer til 15/1600-tallets teologiske diskurs mellem lutheranere, reformerte og katolikker. Økonomen kæmper som præsten om retten/evnen til at tolke tidens ideologisk normative skrifter og tendenser. I 1500-tallet spurgte vi hvem der måtte tolke bibelen, hvad den indeholdt og hvorvidt dets indhold skulle have sociale konsekvenser. I dag har økonomen, som et andet ekklesiasi, monopoliseret forståelsen af mennesket som socialt og økonomisk væsen. De fortæller os at vi er "rational actors", der egoistisk søger at maksimere vinding på et frit marked! Det frie marked og "homo oeconomicus" er imidlertid åbenlyse løgne, som intet semi-bevidst menneske kan reconcilliere med deres oplevelse af virkeligheden. Bilder nogen af os sig måske ind at global olie, medicin- el andre store industrier ikke driver kartelvirksomhed? Ingen vil påstå at de globale markeder er frie og dog baseres vores ideologi på et "frit" marked. Mennesket er, ligeledes, åbenlyst motiveret af andre ting end personlig vinding. Vi agerer i kollektiver (klasser) efter materielle interesser, har empati med segmenter af vores medmennesker, had til andre osv. Det taler til ideologiens gennemtrængende dominans, at en stor minoritet faktisk tror på disse løgne, selvom de åbenlyst er et tilfælde af kejseren uden klæder, som enhver nar kan diagnosticere, hvis han/hun ellers gnider sig i øjnene og ser efter.

Det samfundspolitiske miljø må ligeledes have virkede disassocieret fra Pavekirkens (eller Lutheranernes!) påstande om Kristus, det kristne fællesskab og nåden. Hvordan kan næstekærlighed eller en sand kristen menighed eksistere i feudalsamfundets brutale, hierakiske rædselsåg? Hvordan kan præsterne prædike pønitense, næstekærlighed og ret tro mens baronen og biskoppen beriger sig på almuens bekostning? Her har den regerende ideologi nok virket ligeså sindsygt ude af trit med nogen egentlig oplevelse af "virkeligheden", som den neoklassiske økonomi i dag præsterer at virke overfor det moderne menneske. På et tidspunkt bliver kejserens nøgenhed så åbenlys at befolkningen reagerer. Jeg vil nødigt være magthaver, når det sker.

John S. Hansen, Steffen Gliese, Flemming Berger, Søren Roepstorff, Niels Duus Nielsen og Henrik Leffers anbefalede denne kommentar
Kim Houmøller

Naturligvis springer boblen igen. Hvornår vides ikke; men det sker og nye ejere må gå fra hus og hjem og skal genhuses, men - hvor?

Mona Blenstrup

Jeg er mere bekymret over, at de rigeste i landet kan få billigere lån til deres bolig nr. 2 sommerhuset. Alt imens almindelige mennesker med god sund økonomi ikke kan købe sig en bolig uden for Københavns eller andre større byers volde. Nyeste påfund er billige lån til sommerhuse, for at gå gang i landområderne! Men billige huse til at bo året rundt i, det kan man ikke eller meget vanskeligt på lån til. Det vil ellers batte på livet i landområderne.

Jens Thaarup Nyberg, Steffen Gliese, Flemming Berger og Henriette Bøhne anbefalede denne kommentar
Mona Blenstrup

Når regeringen giver mulighed for at man kan optage favorable lån til sommerhuse men ikke tilsvarende vil røre en finger for at folk kan bo i helårshuse i samme områder af landet, så er det helt skævt.

Michael Kongstad Nielsen

Jeg tænker på afdragsfrie lån, som hvert år får fastsat en ny rente. Den rente er meget afhængig af centralbankernes rente, som er meget politisk bestemt. I USA er den ved at gå op. Europa er typisk et eller to år efter USA, så den vil nok gå op her også snart..