Blackstone køber ejendomme i Den Sønderjyske By på Frederiksberg. Lejere er nervøse

Søren Berg træder ud på gaden og lyner sin jakke. Det er en kold novemberdag. Eftermiddagssolen hænger blegt over hustagene på det ydre Frederiksberg.

Ligesom resten af beboerne i ejendommen har han netop fået nyheden et par timer forinden: De 303 lejligheder i Den Sønderjyske By skal sælges til »en udenlandsk investor«, som der står i det papir, ejendomsadministratoren netop har omdelt til beboernes postkasser samme formiddag.

Søren Berg er ikke overrasket. Som formand for beboerrepræsentationen hørte han rygterne om et salg allerede for et par måneder siden. Alligevel er han nedslået over nyheden denne eftermiddag.

»Jeg synes, det er forfærdeligt,« udbryder han, da vi har begivet ud os på en gåtur gennem de snørklede stisystemer, der skærer gennem kvarteret.

De omdelte papirer nævner intet om, hvem den udenlandske investor er. Men rygterne har i månedsvis kredset om den amerikanske kapitalforvalter Blackstone. En kolossal pengetank, som ifølge sin egen hjemmeside råder over 457 mia. dollars, eller knap 3.000 mia. kroner, og som på kort tid har opkøbt adskillige ejendomme i København med hjælp fra en dansk virksomhed, der har en gammel kending fra finanskrisen i spidsen.

Spøgelset fra finanskrisen

Blackstone samarbejder i Danmark med virksomheden 360 North, som hjælper kapitalforvalteren med at udvælge, istandsætte og administrere ejendomme.

360 North ledes af den konkursramte ejendomsinvestor Nils Jansson, som lavede en række risikable investeringer i årene inden finanskrisen og stod tilbage med en stor gæld til den nu krakkede Eik Bank.

Et opslag i virksomhedsregisteret viser, at det er hans to mindreårige døtre, som ejer 360 North Property Management gennem to holdingselskaber med adresse i Sverige. Døtrene ejer også familiens hus ved Rungsted Kyst.

Erhvervsstyrelsen oplyser til Information, at konstruktionen ikke er ulovlig. Men en ekspert har til Berlingske kaldt konstruktionen for et »kreditorly«, som skal sikre, at Nils Janssons kreditorer fra finanskrisen ikke kan komme og gøre krav i hans nye selskaber.

Berlingske har desuden beskrevet, at 360 North for tiden er involveret i 56 sager i huslejenævnet. Klagerne går angiveligt på, at 360 North nægter at udbedre mangler, og ifølge LLO Hovedstaden tilbyder virksomheden lejere flere hundrede tusinde kroner for at flytte, så de kan totalrenovere lejlighederne og hæve huslejen.

Det er helt i overensstemmelse med Blackstones mantra på ejendomsmarkedet, som fremgår af virksomhedens hjemmeside: Buy it, fix it, sell it.

360 North er ikke vendt tilbage på Informations henvendelse om et interview.

Byen bliver forandret

Søren Berg frygter, at et salg til Blackstone vil betyde store huslejestigninger og en forandring af kvarteret.

»Der er jo en proces i gang i hele storbyen, som gør, at folk med en almindelig lønmodtagerindkomst får sværere ved at bo her. Byen bliver forandret. Det er ærgerligt,« mener han.

Ifølge Informations oplysninger er det Blackstone, der er køberen. Den amerikanske kapitalforvalter har angiveligt betalt knap én mia. kroner for de tre ejendomme Den Sønderjyske By, Svalegården og Peter Bangs Hus, som alle indtil nu har været ejet af Frederiksberg Boligfond.

Salget af Den Sønderjyske By er historien om en hovedstad i rasende udvikling. En udvikling, som nu endelig har indhentet en idyllisk tidslomme på Frederiksberg.

Et svigt

Den Sønderjyske By er en strygejernsformet enklave af toetagers huse, der ligger og putter sig mellem Peter Bangs Vej og Finsensvej. Der er fem lejligheder per opgang. To på hver etage og en enkelt på det gamle tørreloft.

Ejendommen blev bygget på en pløjemark af Frederiksberg Kommune i årene efter Første Verdenskrig, da der manglede boliger til almindelige lønmodtagere.

I 1930 afhændede kommunen så Den Sønderjyske By og 24 andre ejendomme til det nystiftede Frederiksberg Boligselskab. Kommunens forvaltning skrev i den forbindelse, at det var vigtigt, at der »ikke vil ske privatøkonomisk udnyttelse af ejendommene, og at et eventuelt overskud udelukkende kommer til at tjene kommunens tarv i videre forstand«. Ejendommene skulle altså ikke udnyttes til spekulation.

Frederiksberg Boligselskab har siden skiftet navn til Frederiksberg Boligfond. Det er den fond, som nu er ved at sælge Den Sønderjyske By og to andre ejendomme, Svalegården og Peter Bangs Hus, til en udenlandsk investor.

Søren Berg mener, at fonden svigter det sociale sigte, kommunen i sin tid havde med at bygge Den Sønderjyske By.

»Det har jo vist sig, at politikerne dengang havde ret i, at ejendommen kunne være et mål for boligspekulation. Og det er den så blevet nu. Det handler om, at man prøver at vride så mange penge som muligt ud af en ejendom uden tanke på de mennesker, der bor der,« siger han.

Kommunens opgave

Men bestyrelsesformanden i Frederiksberg Boligfond afviser, at fonden skulle have nogen særlig social forpligtelse.

Han hedder Flemming Brank og sidder desuden i Frederiksberg Byråd for De Konservative.

»Det er en misforståelse,« siger han.

»Fonden er ikke oprettet for at sikre billige boliger, det står der intet om i fondens vedtægter. Men det har alligevel været selvopfattelsen i bestyrelsen og hos beboerne.«

Flemming Brank siger, at de nuværende beboere ikke behøver at frygte for deres husleje, da de er beskyttet af boligreguleringsloven, og en køber kan ikke bare ændre lejen fra den ene dag til den anden.

Den nye ejer kan dog forsøge at lave gennemgribende forbedringer af lejlighederne, som vil kræve genhusning af beboerne, hvorefter huslejen kan sættes op. Men Flemming Brank mener ikke, at det er realistisk, eller at køberen vil betale for genhusning af så mange beboere.

»Det er nærmest en umulig opgave, og det er heller ikke det, vi har forstået i vores samtaler med investor,« siger han.

Han regner snarere med, at den nye ejer kommer til at istandsætte lejlighederne i forbindelse med udflytninger, en såkaldt 5.2-renovering, og derefter hæve huslejen for tilflyttende beboere.

Det samme havde Frederiksberg Boligfond i øvrigt tænkt sig at gøre, siger Flemming Brank. Det er fondens nye strategi at lave 5.2-renoveringer dér, hvor det kan lade sig gøre. Så huslejestigningerne for nye lejere var formentlig kommet til Den Sønderjyske By, uanset om den var blevet solgt eller ej.

»Vi har simpelthen ikke råd til andet,« siger han om fondens strategi.

»Hvis man vil have de her helt specielle, billige boliger, så er det ikke Frederiksberg Boligfond, man skal kigge til. Det må være en opgave, kommunen må løfte.«

Som Information tidligere har beskrevet, er Frederiksberg Kommune dog også ved at undersøge mulighederne for at sælge ud af sine ejendomme.

En ny opgørelse fra Transport-, Bygnings- og Boligministeriet viser, at knap hver femte bolig med en husleje under 4.000 kroner om måneden er forsvundet fra København og Frederiksberg siden 2015.

Andelsforening

Søren Berg glider ind i en gårdhave, hvor solen glimter i de få gullige blade, der er tilbage på lindetræerne. Selv om biler suser forbi få meter derfra, føler man sig hurtigt hensat til et landligt smørhul i storbyen a la Brumleby eller Kartoffelrækkerne på Østerbro.

Han og resten af beboerrepræsentationen har indkaldt til beboermøde 6. december. Her skal de blandt andet diskutere muligheden for at stifte en andelsboligforening og dermed undgå et salg til den udenlandske investor.

Søren Berg har prøvet at regne lidt på det. Mindst 60 procent af beboerne skal være med, før det kan lade sig gøre at stifte en andelsboligforening. Det svarer til tre ud af de fem lejligheder i hver opgang.

»Det bliver nok snært. Der bor mange pensionister og folk på overførselsindkomst herude,« siger han.

Hvis ikke det lykkes, frygter han, at den nye ejer vil lave så mange forbedringer som muligt for at hæve huslejen. For eksempel ved at bygge altaner eller skifte køkkener og badeværelser ud.

»Vi håber selvfølgelig på det bedste. Men vi skal nok være realistiske,« siger han.

Dyre lån

Blackstone henvendte sig til Frederiksberg Boligfond i forsommeren med et tilbud om at købe flere af fondens ejendomme. Der var uenighed i fondens bestyrelse om, hvorvidt man skulle takke ja til tilbuddet. Men et flertal endte med at stemme for.

Den officielle begrundelse er, at fonden længe har forsømt at leve op til den del af sine vedtægter, der går ud på at støtte byudviklingen og sociale projekter på Frederiksberg. Det giver den store kapitalindsprøjtning nu mulighed for at rette op på.

Men der er også en anden grund til, at pengene er rare. Frederiksberg Boligfond har nemlig optaget nogle temmelig dyre såkaldte SWAP-lån med en fast, høj rente. Indtægten fra salget af ejendommene vil nu gøre det lettere at forhandle de videre vilkår med fondens kreditorer.

Flemming Brank forstår godt, hvis nogle af beboerne synes, at fonden nu sender regningen for sine egne fejl videre til lejerne.

»Man kan sige, at det var en fejl (at indgå SWAP-aftalen, red.). Men det var bedste mands bedste bud efter 2008, hvor det hele gik den forkerte vej, og renten var på vej op,« siger han.

»Hvis jeg kunne gøre én beslutning i bestyrelsen om, så var det, at vi ikke havde den SWAP. Så ville tingene se helt anderledes ud, og så ville vores økonomi være helt anderledes i boligfonden.«

Dog mener han også, at fondens bestyrelse tidligere har været for fodslæbende i forhold til at lave forbedringer, der kunne hæve huslejen i Den Sønderjyske By og dermed sikre en bedre økonomi i fonden.

»Vi har gjort det i stort set alle vores andre ejendomme. Men derude har de fået lov at leve sådan rimelig billigt i alle boligerne. Vi har simpelthen ikke været barske nok som udlejere.«

46 år

Bodil Hansen åbner døren med et smil. Hun er iført en sort trøje med hvide prikker og lynlås, og på den ene finger har hun en ring med en sort, oval sten.

Hun har boet i Den Sønderjyske By i 46 år og havde egentlig regnet med, at hun en dag skulle bæres ud derfra. Men nu er hun ikke så sikker længere. Ligesom resten af beboerne har hun denne dag fået besked om, at ejendommen skal sælges.

»Jeg synes, det er forfærdeligt,« siger hun.

»Jeg bliver helt tør i munden, når jeg tænker på det.«

Hun er 74 og har boet på Frederiksberg hele sit liv. Tidligere har hun blandt andet arbejdet som bogholder. I dag er hun gået på folkepension men arbejder ti timer om ugen i den lokale Spar for at finansiere udgifterne til den grønne Toyota Starlet, der holder neden for hendes stuelejlighed.

»Den har kun kørt 127.000 kilometer. På 21 år!«

Hun betaler 7.000 kroner om måneden for sine 107 kvadratmeter og frygter, at hun ikke vil have råd til at blive boende, hvis den nye ejer hæver huslejen. Hun har heller ikke råd til at købe sig ind i en andelsboligforening, men har talt med sin ene søn om, at han måske kan købe lejligheden. Men de ved endnu ikke, om det er en mulighed, eller om de har råd til det.

Hun drejer ind i stuen, hvor det første man bemærker, er hendes samling af kaffestel, som står udstillet på en træhylde på den endevæg.

»Jeg har 52!« udbryder hun.

På sofabordet har hun lagt alle de papirer, hun har modtaget om salget frem ved siden af en stor kop kaffe og en skål med chokoladeknapper. Hun peger på dokumenterne og forklarer, at hun netop har opdaget, at salget betyder, at hun nu mister sin plads på ventelisten i Frederiksberg Boligforening.

– Hvor vil du så bo, hvis du ikke har råd til at bo her mere?

»Aner det ikke. Jeg ved ikke, hvad der er af muligheder. Det bliver noget med … Jeg ved det faktisk ikke.«

Hun går ud i køkkenet og viser udsigten til sin have – en lille jordlod i gårdhaven, som hun lejer for 40 kroner om måneden.

»Det er de billigste kvadratmeter på Frederiksberg,« siger hun og griner.

»Den er jeg også bange for, at de tager fra mig.«

Hun står et øjeblik og stirrer ud af vinduet i stilhed. Siden hendes mand døde for 20 år siden, har hun boet her alene. Det er ham, der har bygget det køkken, hun står i. De limegrønne fliser på badeværelset er også de samme, som de altid har været. Lejligheden er fyldt med minder. Tanken om måske at skulle flytte skræmmer hende.

Men det kan blive nødvendigt, hvis den nye ejer hæver huslejen.

»Så har jeg ikke mulighed for at blive boende,« siger hun.