Baggrund
Læsetid: 3 min.

Eksperter: Kapitalfondes boligspekulation kan stoppes med forholdsvist let greb

Regeringen og dens støttepartier vil i år finde en model for at bremse kapitalfondes spekulation i det københavnske lejeboligmarked. Eksperter vurderer, at en fordobling af den såkaldte investeringssum vil gøre det mindre attraktivt for en del af de udenlandske kapitalfonde at investere i danske ejendomme med henblik på hurtigt videresalg
Udenlandske kapitalfonde de seneste år opkøbt danske udlejningsejendomme med henblik på at købe oprindelige lejere ud. Herefter kan de gennemføre en lettere renovering og leje boligerne ud til nye lejere for en langt højere pris. 

Udenlandske kapitalfonde de seneste år opkøbt danske udlejningsejendomme med henblik på at købe oprindelige lejere ud. Herefter kan de gennemføre en lettere renovering og leje boligerne ud til nye lejere for en langt højere pris. 

Martin Lehmann

Indland
16. august 2019

Hvis kapitalfonde som Blackstone skal bremses i at opkøbe billige lejeboliger og tjene hurtig profit efter en såkaldt paragraf 5.2-renovering, er den mest enkle måde at gøre det på at øge den sum, som investorer minimum skal renovere for.

Det vurderer to eksperter, heriblandt direktør i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen.

»Boligreguleringsloven har nogle beløbsgrænser, som bestemmer, hvor meget investorer skal renovere for, hvis de skal have lov til at sætte huslejen op. Jo højere den tærskel er, jo mindre god forretning er det at lave en paragraf 5.2-renovering,« siger han.

Den samme melding kommer fra Jakob Juul-Sandberg tidligere professor mso og nu videnadvokat i Focus Advokater.

»Hvis man fordobler de beløbsgrænser, der skal være opfyldt, så vil rentabiliteten for denne type investorer hurtigt forsvinde. På den måde kan det sagtens rent juridisk lade sig gøre at skrue på nogle knapper for at bremse kapitalfondene, hvis det er det man vil,« siger Jakob Juul-Sandberg.

Torsdag skrev Information, at den nye boligminister Kaare Dybvad (S) sammen med regeringens støttepartier agter at justere paragraf 5.2 i boligreguleringsloven – forhåbentlig allerede inden nytår – med henblik på at gøre det mindre attraktivt for kapitalfonde at investere i ejendomme.

Årsagen er, at udenlandske kapitalfonde de seneste år har opkøbt danske udlejningsejendomme med henblik på at købe oprindelige lejere ud.

Herefter kan de gennemføre en lettere renovering og leje boligerne ud til nye lejere for en langt højere pris. Det er med til at presse huslejepriserne op i København, og det er Socialdemokratiet imod.

Ifølge Kaare Dybvad tyder noget på, at paragraf 5.2, som oprindeligt blev indført for at skabe et incitament til, at private udlejere lavede gennemgribende renoveringer af boligmassen, er blevet for lukrativ. Det er Curt Liliegreen enig i.

»Det er virkelig en god forretning og et højt afkast, man får ud af den ordning,« forklarer Curt Liliegreen. Begge eksperter medgiver, at en ændring i reglerne kan betyde, at forretningen bliver mindre rentabelt, hvilket kan få den konsekvens, at de københavnske boliger sjældnere vil blive renoveret.

»Det kommer jo dog til at gå ud over alle ejendomsinvestorer – store som små,« siger Jakob Juul-Sandberg.

Det lejedes værdi

Han mener, at problematikken omkring 5.2 i boligreguleringsloven bliver forøget af en anden paragraf, der skal findes i lejeloven. Her står der, at den pris, huslejen bliver sat op med efter en 5.2-renovering, ikke »må afvige væsentligt fra det lejedes værdi«. Men ifølge Liliegreen er det en gummiparagraf.

»Værdien flytter sig og bliver påvirket af huslejeniveauet i det kvarter, boligen ligger i. Det betyder, at priserne efter disse renoveringer bliver ved med at drive huslejen opad med flere procent,« siger han og fortsætter:

»Hertil kommer, at udtrykket ’afvige væsentligt’ har for meget elastik, for så kan man måske sætte huslejen fem til ti procent højere end ’det lejedes værdi’.«

Dette pres opad i huslejen er også et udtryk for en ubalance mellem udbud og efterspørgsel i de store byer, påpeger Jakob Juul-Sandberg: Der er for få boliger i forhold til mennesker.

»Det er ikke blevet voldsomt meget dyrere at forbedre en lejlighed, så grunden til, at det lejedes værdi kan stige, er, at man ved genudlejning kan sætte priser op, og på den måde kan udlejerne i København formå at fastholde en løbende stigning i det lejedes værdi,« siger han.

Han påpeger, at princippet omkring det lejedes værdi også kan medføre, at priserne på husleje i visse områder i København blot stiger yderligere, hvis man øger beløbsgrænsen for renovering. Simpelthen fordi et større renoveringsbeløb betyder, at lejligheden blot vil blive endnu mere attraktiv.

»Så får man nogle fantastisk flotte lejligheder, og så stiger priserne endnu mere. Man kan derfor også lave et loft over, hvor meget huslejen må stige efter en renovering, så man forhindrer dette,« siger han.

Det understreger ifølge Curt Liliegreen, at politikerne skal have øje for mange ting, når de skal beslutte, hvordan de vil justere paragraffen.

»Man er nødt til at have det fulde overblik,« siger han.

Følg disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk,
seriøs og troværdig.

Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Sven Christensen

Det er et væsentligt problem at vi ikke har haft en sammenhængende boligpolitik i rigtigt mange år. Boliger er først og fremmest blevet betragtet som et sted at skabe mere gæld at lege med for finansverdenen. Hvis ikke Danskerne nu er verdens mest privat forgældede folkefærd, på grund af vores belåning af boligmarkedet, så bliver vi det snart.

Selv vores almene boliger bliver pantsat af staten ved at belåne fremtidige indtægter i Landsbyggefonden og indtægtsføre de lånte beløb i statskassen. Læg dertil at "ghettopakken" betyder at væsentlige dele af den almene boligmasse overføres til privat spekulativ eje, så har vi den ny-Danske version af Thatchers salg, pantsætning og plyndring af det Britiske kollektivt ejede boligmarked.

Disse problemstillinger er jeg sikker på at vores ny boligminister kender, om ikke andet fordi jeg flere gange har gjort ham opmærksom på dem. Om Kåre Dybvad så har muskler til at lægge stilen om til gavn for fremtiden er en helt anden sag.

Karsten Lundsby, Alvin Jensen, Liselotte Paulsen, Anne Henk Johnson, Steen K Petersen, Christian Estrup, Michael Waterstradt, Bjarne Bisgaard Jensen, Hans Bruun hansbruunj@gmail.com, René Bach, Per Rønne-Nielsen og Eva Schwanenflügel anbefalede denne kommentar
Johnny Winther Ronnenberg

Det burde ikke være lovligt at omlægge lejerboliger til ejerboliger, det burde der være en beskyttelse imod.

Karsten Lundsby, Alvin Jensen, Liselotte Paulsen, Anne Henk Johnson og Eva Schwanenflügel anbefalede denne kommentar
Frede Jørgensen

Regeringen har et kæmpe problem - der bliver ikke opført
de nødvendige almene boliger.

Johnny Winther Ronnenberg

Og dem der er bliver revet ned som ghettoer, det peger ikke just fremad mod løsninger.

Karsten Lundsby, Alvin Jensen og Frede Jørgensen anbefalede denne kommentar

Holckenhus er vel lakmusprøven på Kaare Dybvad og regeringens muskler i forhold til beskyttelse af kulturarven. Hvis det lykkes for Blackstone at smadre huset bør Socialdemokraterne nok begynde at kigge efter nyt arbejde snarest.