Læsetid: 4 min.

Regeringens ekspertgruppe: Indgreb mod kapitalfonde vil ramme andelshavere

Det ser ikke ud til, at man kan lave et indgreb mod skyhøje huslejepriser og udenlandske kapitalfonde uden også at ramme andelshaverne, konkluderer ny rapport fra ekspertgruppe. Spørgsmålet er, hvor meget, siger en af rapportens forfattere
Boligminister Kaare Dybvad (S) præsenterede tirsdag en rapport om boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2.

Boligminister Kaare Dybvad (S) præsenterede tirsdag en rapport om boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2.

Liselotte Sabroe/Ritzau Scanpix

30. oktober 2019

Lige meget hvordan man vender og drejer det, så rammer man andelshaverne økonomisk, hvis man laver et indgreb mod de udenlandske kapitalfonde, som puster priserne på lejeboliger i Danmark op.

Det konkluderer en ny rapport fra regeringens ekspertgruppe, som udkom tirsdag.

Det er kun de andelsboligforeninger, hvor man har benyttet sig af en valuarvurdering, der risikerer at tabe penge, fortæller Hans Henrik Edlund, der er professor på Aarhus Universitet, og som har siddet i ekspertgruppen. Det skyldes, at valuarer blandt andet tager højde for priserne på lejeboliger, når de fastsætter prisen på andelsboliger.

»Så hvis lejeboliger bliver billigere, så bliver nogle af andelsboligerne det også. Det er en konsekvens, mange gerne vil være foruden, fordi mange generelt har mere sympati med de enkelte andelshavere end med kapitalfondene, der udlejer lejeboligerne,« siger Hans Henrik Edlund.

Det er i dag muligt for udenlandske kapitalfonde som for eksempel amerikanske Blackstone at opkøbe ejendomme for derefter at gennemrenovere dem og sætte huslejen gevaldigt op. Det sker efter den såkaldte paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, som giver udlejer mulighed for at hæve huslejen for nye lejere i udlejningsejendomme, så snart udlejeren har renoveret for 250.000 kroner eller mere.

For mange valuarvurderede andelsforeninger vil et indgreb betyde, at prisen på andelen vil falde, næste gang den skal valuarvurderes – hvilket de normalt skal en gang om året. Det kan resultere i, at nogle andelshavere bliver teknisk insolvente. Hvor mange det drejer sig om, har man dog ikke kunnet lavet beregninger på, siger Hans Henrik Edlund.

Mange andelsforeninger ved dog godt, at valuarvurderinger er »noget skrøbeligt noget«, tilføjer han.

Derfor har nogle foreninger bygget en ’buffer’ ind ved at undlade at sætte prisen på ejendommen helt efter valuarens værdiansættelse og i stedet vælge en lidt lavere pris. Disse foreninger vil ikke blive berørt nær så meget, hvis der kommer et drastisk indgreb, vurderer boligøkonomen.

»Spørgsmålet er, hvor meget det kommer til at ramme andelshavere. Mange andelshavere er meget nervøse lige nu. Og nogle har sikkert også god grund til bekymring. Men de fleste kan nok tage det rimelig roligt, vil jeg mene,« siger han.

Fire mulige modeller

Ekspertgruppen foreslår fire forskellige modeller til at afskaffe eller ændre paragraf 5, stk. 2.

Den første model går ud på en total afskaffelse af paragraf 5, stk. 2. Ved en total afskaffelse vil kapitalfonde ikke på samme måde som i dag kunne hæve huslejen, hvis de gennemrenoverer en lejlighed.

Men modellen rammer ikke kun kapitalfondene, men også andelsbolighavere, og ekspertgruppen vurderer, at andelsboliger i de store byer i gennemsnit vil blive 25 procent mindre værd.

Den anden model handler om at stille højere energikrav ved forbedringer. Som det ser ud i dag, kan udlejere ikke foretage forbedringer, medmindre ejendommen mindst har energimærke D.

Med model to strammer man dette krav, så ejendommen mindst skal have energimærke C, hvis der skal foretages forbedringer. Det vil ifølge ekspertudvalget betyde, at 80 procent af udlejerne skal energieffektivisere for at lave forbedringer, som de kan hæve huslejen på baggrund af.

Igen vil dette ramme udlejere såvel som andelshavere, og de vil ifølge ekspertgruppen opleve et økonomisk tab på mellem én og syv procent som følge af denne type indgreb.

Med den tredje model sættes en højere beløbsgrænse for forbedringer. I dag er det sådan, at en udlejer skal renovere for mindst 250.000 kroner for at kunne hæve huslejen efter paragraf 5, stk. 2. Model tre går ud på at hæve denne beløbsgrænse til 500.000 kroner, da det ifølge ekspertgruppen vil bremse antallet af forbedringer og dermed huslejestigninger.

Ifølge rapporten investerer udlejerne i de store byer dog allerede lidt over det dobbelte af den nuværende beløbsgrænse. En ny beløbsgrænse skal altså derfor hæves markant, hvis det skal have en mærkbar effekt. Samtidig vil en fordobling af beløbsgrænserne for forbedringer formentlig medføre et fald i andelsboligers valuarvurdering på 7,7 procent, viser rapporten. 

Den fjerde og sidste model minder om den første, idet ekspertgruppen også her foreslår at afskaffe paragraf 5, stk. 2. Dog vil man samtidig via forhøjet afkast kompensere udlejere, der laver forbedringer i overensstemmelse med paragraf 5, stk. 1, som går ud på, at udlejer i dag får sine omkostninger dækket samt en forrentning på 6,6 procent. Dette vil »sætte en stopklods« for gennemgribende moderniseringer, men øge incitamentet til at investere i andre, ikkegennemgribende forbedringer af boligen. 

En skræmmekampagne?

Lejernes Landsorganisation, LLO, har tidligere kaldt det »en skræmmekampagne«, at EjendomDanmark bruger andelshaverne som »våben« i kampen mod en ændring af boligreguleringsloven. Priserne på andelsboliger er nemlig efterhånden steget så meget, at det er nødvendigt at dæmpe dem, mener LLO.

Chefjurist i LLO Anders Svendsen, der selv har deltaget i ekspertgruppens arbejde, påpeger, at der med den nuværende udvikling forsvinder 2.875 »betalelige boliger« om året, og at der derfor er behov for hurtig handling. Han understreger dog, at LLO »selvfølgelig gerne vil række en hånd ud til andelshaverne«, så de ikke taber store beløb eller bliver insolvente.

Organisationen har derfor foreslået en løsning, hvor man forlænger valuarvurderingerne i ti år, så andelsboligerne fortsætter med samme vurderinger for derefter at lade priserne indhente udviklingen på et senere tidspunkt.

»På den måde mister man ikke penge med det samme, ligesom man ellers ville gøre. I stedet udjævner man forskellen over tid,« siger Anders Svendsen. 

EjendomDanmark, der ligeledes har bidraget til arbejdet, bemærker, at ekspertgruppen med rapporten bekræfter, at et indgreb i boligreguleringsloven vil medføre fald i værdien af andelsforeningernes ejendomme.

»Der er mange tabere, men kun få vindere, hvis det lykkes at afskaffe eller udhule muligheden for paragraf 5, stk. 2-moderniseringer,« siger administrerende direktør Jannick Nytoft i pressemeddelelsen.

Særligt i København er boligpriserne steget i årevis – men mens rækkehuse og villaer er lidt højere end niveauet fra 2005-07, har lejlighederne nu i et par år været en del dyrere end lige før krisen.
Læs også
Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

anbefalede denne artikel

Kommentarer

... men andelshaverne har jo lukreret på den lov som bruges til at øge lejernes boligudfifter uforholdsmæssigt meget. Det har næppe været formålet med loven, og viser blot at også andelsboligejere er grådige - selv om det selvfølgelig er en skam for de der kommer i klemme, er det svært at se at det skulle være et argument mod at bekæmpe huslejernes himmelflugt.

Thora Hvidtfeldt Rasmussen, Hans Ditlev Nissen, Flemming Berger, Birte Pedersen, Eva Schwanenflügel, Steffen Gliese, Anne-Marie Krogsbøll, Søren Kristensen, Tom Andreæ og Erik Winberg anbefalede denne kommentar

En systemfejl som skaber en utilsigtet konsekvens. Hvad gør man så?

Laver vurderingssystemet for andelsboliger om.

Flemming Berger, Birte Pedersen, Eva Schwanenflügel og Anne-Marie Krogsbøll anbefalede denne kommentar
Kim Houmøller

Alt for mange andelsboliger er vurderet for højt. Ingen grund til at tage særlige hensyn til andelshavere. For hvem og hvorfor er andelskronen vurderet så højt?
Bor selv i en andelsbolig, hvor vi holder prisen nede!

Birte Pedersen, Eva Schwanenflügel, Henrik Leffers, Anne-Marie Krogsbøll, Søren Kristensen, Carsten Munk og Henrik Nilsson anbefalede denne kommentar

Nåda, når udenlandske fonde er samfundsskadelige ejendomsspekulanter, skal danske pengekasser følge med.
Boble - boble.

Lillian Larsen, Birte Pedersen og Eva Schwanenflügel anbefalede denne kommentar
Maj-Britt Kent Hansen

Bor også i en andelsbolig, hvor vi stort set har fulgt den offentlige vurdering siden stiftelsen i 2008, men i foråret 2019 besluttede generalforsamlingen at gå fra en andelskrone på 2.000 til en valuarvurderet på 4.500. pr. m2

Nu viste det sig så kort efter, at den umulige renteswap, som vi blev belemret med ved stiftelsen - og som gør, at vi - uanset disse negative rentetider - nu og 20 år frem betaler 5% i rente på, dalede kraftigt - og inden man så sig om var denne og dermed andelskronen kun 1.500 kr.

Når andelshavere solgte blev det altså med fratræk af 3.000 kr. og nu til en pris af 1.500 kr. pr. m2. Det var sælgere, men ikke mindst købere, som kort før havde købt til 4.500, særdeles utilfredse med.

For 87m2 ligger huslejen i øvrigt på knap 8.000 månedligt.

Alt i alt er andelsboliger ikke nødvendigvis en guldgrube, og derfor kunne en regulering også på dette område være tiltrængt.

Kim Houmøller, Lillian Larsen, Birte Pedersen, Eva Schwanenflügel og Anne-Marie Krogsbøll anbefalede denne kommentar
Søren Kristensen

En andelsbolig er ofte en studerende eller et pars første bolig og andelsboligforeningerne er i årevis blevet advaret om ikke gå for grådigt efter de høje valuarvurderinger, dels pga. et svingende marked, men også fordi de jo er rart at kunne få nye unge ind, i stedet for at skulle slå alle lejligheder sammen til familievillaer i flere etager. Altså ingen medlidenhed herfra.

Thora Hvidtfeldt Rasmussen og Birte Pedersen anbefalede denne kommentar
Henrik Nilsson

Andelspriserne har været ude af proportioner siden kort efter årtusindskiftet og fuldstændig undergravet den oprindelige tanke. Det er surt, hvis folk kommer i klemme, og det må der være en løsning på, men særligt hovedstadens andele burde koste mindst halvdelen af nuværende, før andelstanken igen var til at få øje på.

Kim Houmøller, Birte Pedersen, Eva Schwanenflügel og Maj-Britt Kent Hansen anbefalede denne kommentar
Birte Pedersen

Jeg var for år tilbage ude i noget der ligner det Maj-Britt Kent Hansen skriver om. Jeg købte en andel for Kr. 75.000,-. 11 år efter flyttede jeg og fik Kr. 825,000,- . Hver år på generalforsamlingen var vi nogle få der protesterede, men lige meget hjalp det. Nu er det 10 år siden, så jeg gad godt vide hvorledes det ser ud i dag. Så derfor, heller ingen medlidenhed herfra.

Thora Hvidtfeldt Rasmussen, Kim Houmøller og Maj-Britt Kent Hansen anbefalede denne kommentar
Lillian Larsen

KD udtalte igår, at man jo heller ikke skulle jage investorernes dejlige penge væk med alt for høje krav.
Men de tjener penge på beboernes ublu husleje, penge som ryger ud af landet.

Maj-Britt Kent Hansen

Der er flere modeller. Høj husleje - som hos mig - og lile andel. Og det omvendte.

Folk, der sidder i eget hus i Vedbæk, forstår ikke et pløk, når deres månedlige udgift er 5000. Langt lavere. De afdrager ikke. Det gør vi heller ikke. De bor til leje hos banken. Vi bor til leje hos kreditforeningen.

udenlandske fonde kan købe vildt op, men vil en tysker have et sommerhus, så gælder der straks andre restriktive regler. Andelsboligere, almennyttige og private udlejningsejendomme bør spare op til moderniseringer, så stigninger ikke kommer som spring som visse lejere ikke kan betale, Det nuværende system er helt ude i skoven og kun til glæde for dem der ikke bor i de ramte ejendomme..
Mange andelsboligforeninger har presset priserne i vejret, for at udnytte muligheden. det burde regeringen aldrig have tilladt, og skal de nyindflyttede beskyttes, så er det regeringen ansvar, ikke resten af boligmarkedet. regeringen skal bekymrer sig om boliggere for alle mennesker ikke kun for en forfordelt gruppe. Giv folk en ordentlig løn, pension mv. og drop boligsikring. industrien har penge nok til direktørlønninger og aftrædelsesordninger, men ikke til naboen som betaler din boligsikring.

Efter længere tids ophold udenfor Danmark er jeg flyttet hjem til Danmark og har for første gang købt bolig - en andelsbolig. Det er godt nok rystende læsning, at jeg nu risikerer at miste hele min opsparing, hvis denne løsning presses igennem. Og også trist at læse de ovenstående kommentarer, der tilsyneladende er ligeglade med personer i min situation. De grådige andelsboligejere får hvad de har fortjent!

Maj-Britt Kent Hansen

Desværre rammer den påtænkte ændring ikke kun grådige andelsboligejere.

Og heller ikke alle andelsboligejere er grådige.

Men den oprindelige tanke om i fællesskab at etablere en fornuftig boligform er for længst gået fløjten.

@Maj-Britt Kent Hansen, nu var det egentlig også meningen, at andelsboliger ikke skulle være en guldgrube!

Hvad angår rente-swappen, så er der ikke nogen, der har "belemret" foreningen med den. Det har været et frit valg og dermed en beslutning, som foreningen i sin tid traf. Og det var faktisk - vurderet dengang - en rigtig fornuftig beslutning. For man valgte sikkerheden i en fast forrentning og sikrede sig mod rentestigninger på den billigste måde. Det var der mange, der gjorde. Men ulempen ved at sikre renten er naturligvis, at man taber penge, hvis renten senere falder. Eller rettere: man får ikke glæde af evt fremtidige rentefald. Hvis renten i steder var steget, fx til 10%, så ville du have tjent en formue på den swap.

Er swappen så spekulation? Næh, havde man valgt et variabelt forrentet lån, havde det været spekulation. Med swappen sikrede du dig, at uanset den fremtidige renteudvikling, ligger din boligudgift fast. Det kaldes sikkerhed. At ærgre sig over et "tab" på en swap svarer til at ærgre sig over at have betalt brandforsikringspræmien, når huset viser sig ikke at brænde ned til grunden.

Jeg kan faktisk ikke se, hvor andelsboliger skulle trænge til (yderligere) regulering.

Maj-Britt Kent Hansen

Jens Winther - jeg har ikke påstået, at andelsboliger skulle være en guldgrube, og jeg er godt bekendt med, hvorledes en renteswap fungerer, men tak for din redegørelse i den anledning.

I den store andelsboligforening vi stiftede dengang blev der ikke givet andre finansieringsmuligheder end renteswap.

@Maj-Britt Kent Hansen, OK - der har sikkert nok været eksempler på, at kreditforeningen som betingelse for en given belåning har forlangt, at andelsboligforeningen optog et fastrentelån, for at undgå en situation, hvor nogle af medlemmerne ville få vanskeligheder med at betale boligydelsen i en situation, hvor rentestigninger medførte en stigning i boligydelsen.

En SWAP var den billigste måde at låse renten.

Alternativet ville have været, at andelsboligforeningen tog et lavere kreditforeningslån eller et lån med hårdere afvikling.

Thora Hvidtfeldt Rasmussen

Prøv lige at stoppe - ja, undskyld. Men jeg vil gerne solidarisere mig med andelsboligejerne, hvis de til gengæld vil solidarisere sig med lejerne i almennyttige boliger.

Det er utroligt, så mange artikler andelsboligerne kan få, i anledning af, at de MÅSKE, nogle steder vil tabe i værdi. Eller få en mindre værdistigning, end ejerne troede, at de ville få.

Prøv at læse ghettoloven - udover, at beboere i de udnævnte ghettoområder kan tvangsflyttes - at udlejereglerne, også i massevis af andre boligområder, er ændrede, så folk med lave indtægter ikke må flytte ind - at de tvangsforflyttede ikke har ret til en bolig til samme pris - så tager pengene til dette cirkus fra Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden, der udelukkende består af de penge, som lejerne i almennyttige boliger tvinges til at indbetale, når realkreditlånene er betalt ud, er tvunget til at levere 10 milliarder - 10.000.000.000 kr - til nedrivninger, erstatninger, renoveringer af det, der skal sælges, og ekstra børnetilskud til de tvangsflyttede.
Det kan ikke undgå at resultere i huslejeforhøjelser, idet Landsbyggefonden så ikke kan bevilge penge til nødvendige renoveringer.

Var det ikke værd at vise lidt journalistisk interesse for det? Det vil presse huslejen på lejeboliger op i alle de større byer.

Krister Meyersahm, Maj-Britt Kent Hansen, Lillian Larsen og Ebbe Overbye anbefalede denne kommentar
Krister Meyersahm

Profit kan forhindres helt i lejeboliger.

Har det offentlige behov for, eller grupper af private lyst til, at opføre "billige" boliger, så kan det ske ved at organisere det som selvejende boligforeninger, stiftelser. Man optager de nødvendige lån, garanteret af staten, som afdrages og forrentes til byggeriet er betalt. Den husleje der opkræves skal selvfølgelig afsætte midler til vedligehold og fornyelser men ikke til afkast, idet der ingen ejere er.

Metoden kan også bruges på eksisterende ejendomme som ønskes solgt. Her kan etableres et lovgrundlag der giver ejendommens lejere ret til, via en oprettet stiftelse, at overtage ejendommen til den udbudte pris. Da der ingen ejere er til disse konstruktioner, bør de friholdes for enhver ejendomsskat, af den årsag, at de reelt ejes af almenvellet (os alle) og fordi, hverken lejerne eller andre kan få adgang til boligforeningernes ejendom og anden formue.