Læsetid: 9 min.

Coronakrisen rammer også boligmarkedet. Men der er hverken udsigt til krak eller boligbobler

Coronapandemien har sat sig i boligmarkedet med færre salg og faldende priser. Men selv om udviklingen giver associationer til finanskrisen, kommer det ifølge økonomer næppe til at gå så galt. For boligmarkedet er i bedre balance i dag. Erhvervsejendommene, der huser butikker og restauranter, kan dog være særligt udsatte, når folk holder sig hjemme
Coronakrisen har efterladt de danske gågader næsten tomme. Hvis danskerne ikke kommer tilbage efter genåbningen, vil det ramme forretningerne og i sidste ende de erhvervsejendomme, der huser forretningerne.

Coronakrisen har efterladt de danske gågader næsten tomme. Hvis danskerne ikke kommer tilbage efter genåbningen, vil det ramme forretningerne og i sidste ende de erhvervsejendomme, der huser forretningerne.

Kim Haugaard

18. april 2020

Der er blevet mere luft i ejendomsmæglernes kalendere under coronakrisen.

Tal for boligsiden.dk, ejendomsmæglernes fælles portal, vidner om et fald i både antallet af boliger, der bliver sat til salg og solgt.

I marts blev der registreret 4.447 nye villaer til salg i Danmark, hvilket er 14 procent færre end samme måned sidste år. Andelen af solgte villaer er næsten uændret, mens andelen af solgte ejerlejligheder faldt med 35 procent i løbet af marts. Til gengæld var salget af sommerhuse 55 procent højere end normalt.

Der er ingen tvivl om, at coronaepidemien sætter sig i boligmarkedet, vurderer flere økonomer.

»Det er klart, at det, der sker lige nu, skaber en masse økonomisk usikkerhed. Folk mister deres job. Aktieformuerne falder. Det har både indflydelse på efterspørgsels- og udbudssiden på boligmarkedet. Købekraften falder, ligesom antallet af boliger til salg gør det. Det er en mekanisme, vi også kender fra andre nedgangstider,« siger Jakob Roland Munch, der er professor i økonomi på Københavns Universitet og medlem af formandskabet for De Økonomiske Råd.

Samme råd spår i en nylig prognose, at boligpriserne vil falde mellem otte og 11 procent i 2020 alt efter, hvordan epidemien udvikler sig. I det optimistiske scenarie åbner Danmark gradvist efter påske – som det er tilfældet nu. Her falder huspriserne 8,2 procent. I det pessimistiske bliver Danmark ramt af en ny coronabølge i efteråret, hvilket forårsager prisfald på 11,1 procent i år.

Men på længere sigt er der endnu intet, der tyder på, at boligmarkedet skulle kollapse som følge af corona. Og der er ikke grund til at frygte, at det går lige så galt som under finanskrisen for godt ti år siden, hvor boligpriserne pludselig raslede ned. I hvert fald ikke for nu.

»Hvis det lykkes at bære Danmark gennem krisen i rimelig god behold, som det tyder på er muligt, så behøver corona ikke få de store konsekvenser for boligmarkedet på bagsiden af alt det her. Men det er for tidligt at spå om, hvad de præcise konsekvenser bliver. Vi kan også risikere et stort slag,« siger Michael Svarer, der er professor i økonomi på Aarhus Universitet og tidligere overvismand.

Faldende efterspørgsel og stigende usikkerhed

Der er flere årsager til, at coronakrisen går ud over aktiviteten og priserne på boligmarkedet, forklarer Curt Liliegreen, økonom og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter.

For det første falder handlerne, når folk på grund af myndighedernes anvisninger holder sig inden døre og for sig selv og derfor eksempelvis ikke tager til åbent hus i den villa eller lejlighed, de måske ellers ville være interesserede i.

Curt Liliegreen understreger dog også, at der er stor forsinkelse på statistikken om boligmarkedets handelsaktivitet, og at man derfor endnu ikke kender det præcise omfang af opbremsningen i salg og køb, selv om portaler som boligsiden.dk har offentliggjort deres data.

»Men indikatoren om, at antallet af handler styrtdykker, tror jeg på.«

Og det fald vil statistisk set slå ud i prisfald. Derfor vil mange formentlig vente med at sætte deres bolig til salg, hvis det er en mulighed, vurderer Curt Liliegreen.

»Det er jo ikke så attraktivt at sætte sit hus til salg, hvis der ingen kommer til åbent hus. Eller hvis man er nødt til at gå ti procent ned i pris for at få det solgt. Derfor er det mere attraktivt at udsætte sit boligsalg, til verden ser mere normal ud igen,« siger han.

Den økonomiske usikkerhed, som coronakrisen har kastet både den danske økonomi og mange husholdninger ud i, skaber også tilbageholdenhed på boligmarkedet, påpeger Michael Svarer.

»Når der er usikkerhed om privatøkonomien, fordi folk ikke ved, om de mister deres job eller må gå ned i løn, er de mere tilbageholdende med at foretage store investeringer såsom at købe en bolig. Rådighedsbeløbet betyder noget for købevilligheden. Og den usikkerhed er også med til at trykke priserne ned på boligmarkedet,« siger han.

Ikke så slemt som finanskrisen

Det var et krak på det amerikanske boligmarked, der i slutningen af 2000’erne blev startskuddet til den globale finanskrise, som sendte millioner af mennesker fra hus og hjem og resulterede i en langvarig recession. Dengang faldt de amerikanske boligpriser i gennemsnit med en tredjedel, og mange var endnu hårdere ramt. Folk så deres livsinvestering gå tabt og var pludselig teknisk insolvente – deres gæld oversteg altså deres formue.

Men så galt kommer det næppe til at gå denne gang, understreger økonomerne.

For situationen i dag er »helt anderledes«, som Michael Svarer udtrykker det. Det skyldes primært, at boligmarkedet – både i USA og herhjemme – er i langt bedre balance, end det var tilfældet i årene op til finanskrisen.

»Før finanskrisen var boligmarkedet overophedet, hvilket resulterede i en boligboble, som bristede og førte til dramatiske fald i boligpriserne. I en helt anden størrelsesorden, end vi ser ind i lige nu. Dengang var der tale om boligpriser, der simpelthen var sat for højt i forhold til det, vi økonomer kalder fundamentale forhold. Det er ikke tilfældet i dag, og derfor bliver boligprisernes fald næppe lige så kraftigt,« siger han.

Under finanskrisen spredte uligevægten på boligmarkedet sig til den finansielle sektor, som frøs til med store konsekvenser til følge. Det slags strukturelle problemer står vi slet ikke over for i dag, fortæller Michael Svarer.

»Økonomien er sund, og den finansielle sektor har det fint. Bankerne har ikke problemer med at låne penge ud, hvilket er afgørende for både boligmarkedet og resten af økonomien.«

Curt Liliegreen vurderer ligeledes, at situationen på boligmarkedet under coronakrisen er »langt bedre« end under finanskrisen. Det skyldes ifølge ham også, at der er forskel på de to krisers natur.

»Coronakrisen minder mere om en naturkatastrofe som Fukushima-ulykken i Japan. Det er ét udefrakommende stød til økonomien. Effekten forplanter sig selvfølgelig, men ulykken gentager sig forhåbentlig ikke. Finanskrisen var udtryk for, at økonomien i sig selv var syg – ikke mindst på boligmarkedet, hvor der i årene op til havde været uholdbart store prisstigninger,« siger Curt Liliegreen og fortsætter:

»Jeg tvivler virkelig på, at boligmarkedet vil kollapse, som vi så det for godt ti år siden.«

I begyndelsen af coronakrisen steg renterne på realkreditlån mere end under finanskrisen, og det fik boligøkonomer til at frygte for et værre scenarie. Det skyldes, at stigende renter gør det dyrere at være boligejer, hvilket mindsker købekraften og i værste fald kan tvinge folk til at sælge en bolig, det pludseligt er for dyrt at sidde i. Men siden har renteniveauet stabiliseret sig, understreger Curt Liliegreen.

»Stigende realkreditrenter er typisk et udtryk for absolut panik. Det så vi også, da finanskrisen kulminerede. Men den værste panik har lagt sig, blandt andet på grund af de økonomiske hjælpepakker, og realkreditrenten er derfor faldet igen. Den er stadigvæk historisk lav,« siger han.

Jakob Roland Munch fra De Økonomiske Råd er ligeledes mere optimistisk i dag end for ti år siden. Men det er for tidligt at vide sig helt sikker på, at den økonomiske del af coronakrisen ikke bliver langvarig og dermed også rammer boligmarkedet hårdere, understreger han.

»I De Økonomiske Råd er vi stadig forhåbningsfulde i forhold til at kunne overstå denne her krise relativt godt. Men i bund og grund afhænger det hele af sundhedskrisen, som vi står midt i, og endnu ikke ved, hvordan udvikler sig. Ligesom vi ikke ved, om konjunkturerne i udlandet får et ordentlig slag. Alt det påvirker også det danske boligmarked.«

Erhvervsejendomme er udsat

Boligmarkedet udgøres dog ikke kun af de lejligheder, rækkehuse og villaer, vi alle sammen bor i. En stor del af den danske bygningsmasse er udlejet til forskellige erhverv, fra den lille frisør til den store kontorvirksomhed. De mange erhvervsejendomme kan ifølge økonomerne risikere at blive hårdt ramt af coronakrisen.

»Hvis folk er påpasselige med at mødes, selv efter at genåbningen af Danmark er påbegyndt, går det ud over alle de restauranter, butikker og storcentre, som lejer sig ind i erhvervsbygninger. Ligesom store kontorlandskaber kan blive efterladt tomme, hvis virksomheder går konkurs. Derfor kan pandemien sætte et længere og hårdere aftryk på den del af boligmarkedet,« siger Michael Svarer.

Der har allerede været historier fremme om store virksomheder som Bestseller og Adidas, der har været tilbageholdende med at betale husleje for alle de butikker, der i øjeblikket må holde lukket.

Det kan også blive svært at besætte tomme erhvervslejemål i en tid præget af økonomisk usikkerhed og faldende efterspørgsel, påpeger Curt Liliegreen. Det går alt sammen ud over erhvervsejendomsmarkedet og fører til faldende indtægter hos udlejerne.

»Der vil formentlig komme prisfald på erhvervsejendommene, og nogle steder vil indtægterne helt forsvinde. Risikoen er ikke så stor i Danmark, men udenlandske storbyer som London, Paris og San Francisco, hvor investorer har lavet store opkøb på ejendomsmarkedet, er mere sårbare,« siger han og fortsætter:

»Hvis nogle af de udenlandske markeder kollapser, vil det forplante sig i den finansielle sektor, ligesom vi så det under finanskrisen. Og dermed også ramme Danmark.«

Afhængig af samfundsøkonomien

Mens der i Danmark er vedtaget hjælpepakker for et trecifret milliardbeløb for at holde hånden under erhvervslivet under coronakrisen, er det ifølge økonomerne sværere at iværksætte specifikke initiativer for at skåne boligmarkedet.

Men det er heller ikke nødvendigt, som situationen er i dag, understreger de. Det afgørende er at få genoprettet samfundsøkonomien generelt – så følger boligmarkedet automatisk med.

»Det bedste, man kan gøre for boligmarkedet, er at sørge for, at Danmark kommer bedst muligt gennem coronakrisen. Der er allerede truffet fornuftige valg i form af krisepakker, som hjælper både arbejdstagere og virksomheder. Det næste må være at genåbne samfundet på bedst mulige måde, så smitteomfanget og skaden på økonomien minimeres. Det vil bidrage til aktivitet og stabilitet på boligmarkedet,« siger Jakob Roland Munch.

Det er umuligt at løfte boligmarkedet ud af en krise, hvis samfundsøkonomien er i tilbagegang, lyder det ligeledes fra Curt Liliegreen. Men hvis det viser sig, at priser og handelsaktivitet ikke stabiliseres, selv når økonomien er på ret køl igen, er det muligt mere direkte at tage hånd om boligmarkedet.

Ifølge Curt Liliegreen kunne man eksempelvis lempe på begrænsningerne i at optage afdragsfrie boliglån, hvilket man allerede har gjort i Sverige. Ligesom det er en mulighed at slække på kravene til udbetaling og indtægt ved boligkøb.

»Det er dog vigtigt at huske på, at mange af de her krav er indført efter finanskrisen for at forhindre endnu en boligboble, hvor folk sidder i boliger, de egentlig ikke har råd til. Derfor skal man være meget varsom med at lempe kravene, og det ville være for tidligt at gøre nu. Men teoretisk set er det en mulighed for at holde gang i boligmarkedet, hvis det viser sig, at vi er på vej ind i en mere langvarig krise,« siger han.

Kigger man bredt på den økonomiske krise, som corona og tiltagene mod virussen har medført, er boligmarkedet heller ikke det mest udsatte område. Bygningerne står der også efter krisen, de risikerer ikke at gå konkurs og forsvinde ligesom virksomhederne, som Michael Svarer påpeger.

»Og til trods for at et prisfald på ti procent er voldsomt, har mange i dag så god friværdi i deres bolig, at de har råd til det. Om ikke andet så ved at nedsætte deres forbrug lidt – selv om det selvfølgelig ikke er optimalt for økonomien. Men det er klart, at hvis den her krise udvikler sig værre end forventet, så går det selvfølgelig også ud over boligmarkedet på mere alvorlig vis.«

Bliv opdateret med nyt om disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk, seriøs og troværdig.
Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Anbefalinger

  • ingemaje lange
ingemaje lange anbefalede denne artikel

Kommentarer

Kent Nørregaard

"»Før finanskrisen var boligmarkedet overophedet, hvilket resulterede i en boligboble, som bristede og førte til dramatiske fald i boligpriserne. I en helt anden størrelsesorden, end vi ser ind i lige nu. Dengang var der tale om boligpriser, der simpelthen var sat for højt i forhold til det, vi økonomer kalder fundamentale forhold. Det er ikke tilfældet i dag, og derfor bliver boligprisernes fald næppe lige så kraftigt,« siger han"

Boligpriserne er højere nu end de var ved før finanskrisen så det er noget af et udsagn. Renterne har en stigende tendens hvilket uanset corona vil medføre pres på priserne. Danmark er en eksportafhængig økonomi så hvor lang tid den økonomiske opbremsning kommer til at tage er ude af vores hænder hvorfor utænkelige og uansvarlige lempelser af låneregler (i et usikkert jobmarked tilmed) ikke kommer til at ske.

Det er den sædvanlige sludder for en sladder der kommer i disse interviews når panikken skal tales i graven.

"»Stigende realkreditrenter er typisk et udtryk for absolut panik. Det så vi også, da finanskrisen kulminerede. Men den værste panik har lagt sig, blandt andet på grund af de økonomiske hjælpepakker, og realkreditrenten er derfor faldet igen. Den er stadigvæk historisk lav,« siger han."

Hjælpepakker er som bekendt midlertidige, pengene skal betales tilbage og for mange forretninger vil det ikke være nok.. de har bare fået udsat deres konkurs nogle uger. Intet er sket endnu hvorfor det er overordenligt tidligt at tale om lidt positivt og lidt negativt. Specielt når alle de negativt påvirkende ting ligger og venter.

Tendensen er den samme på Boligsiden hvor fornægtelsen også er højtflyvende. 9 ud af 10 artikler her er interviews med Birgit Daetz som stort set altid har det samme budskab: "Køb din drømmebolig nu og lad være med at kigge på tendenserne i markedet. Måske din drømmebolig så er væk." Og hun har jo en glimragende pointe.. hvis bare det altså ikke var for det åbenlyse faktum at folks "drømmebolig" er relativt til hvilket økonomisk råderum de har og at man som køber i et nedadgående marked har udsigt til mere drømmebolig ved at vente.

Nouriel Roubini er den eneste jeg vil høre fra lige nu!

Søren Kristensen

Faldende priser. Kan ske det ikke så tosset. Mange har i årevis efterlyst billigere boliger og så er det vel ikke nogen ukykke hvis det bliver lidt nemmere at komme ind på markedet.

Martin Sørensen

Jeg er måløs, over at høre de enkelte bolig økonomer der alle samstemmende siger nej boligmarked er ikke overophedet og når man så samtidigt kikker tilbage til hvad nærmest samme persongalleri udtalte FØR finanskrisen og i de tidlige faser af finanskrisen ja så er det samstemmende ens og høre hvad de siger og ja de tog fejl i 2008 og denne her gang tager de endnu mere fejl.

lad mig begynde med den gode den onde og den grusomme. den gode, er ja krisen var ikke evigt vi kommer igennem krisen, men nej det bliver ikke på denne side af 2022 eller 2023 det var den gode der er et liv efter krisen.

Den onde, er renten renten har aldrig været lavere i indgangen til en krise, og derfor trækker denne krise ud, da vi ikke har dette våben i arsenalet til at få gang i økonomien. renten er virkelig den onde, da vi gik ind i finanskrisen var renten på omkring 4.8% nu har vi negative renter.

Nu kommer den grusomme. japan, blev ramt, af en krise i 1990 ja jeg vil sige vi er udefor en global gentagelse, af denne japanske krise, og måden den vil ramme boligmarked er fuldstændigt ens og af precist samme årsager.

ja man må forundres, og forundres dybt, for der var nærmest ikke en ærlig økonom i dette kongedømme og nu løfter jeg så næsetippen lidt væk fra danmark og ser ud i verden for dette gælder HELE OECD, der er der ikke en økonom der ikke er skræmt fra vid og sans over, det voksende antal pensionister, med få unge, til at løfte forsøger byrden, ja man kalder det "ældre bomben" mens man så glemmer noget nærmest fundamentalt enkelt, ja direkte logisk.

bag dette store antal gamle har vi hovedsageligt boligejere som der ja nærmest uden undtagelse har belånt deres aktiv boligen til den grad som boligen kan klare da ja den onde renten har været så lav. og dette har tvunget priserne i vejret tjuhej hvor det gik på opturen med alt den jordrente der blev belånt. problemet er bare den helt enkle, de få forsøgere, der skulle forsørge, de mange gamle, i fremtiden som der så ja godt kan løses med et par år længere på arbedsmarked, kan IKKE løses helt så enkelt når det handler om at overtage den faste egendom. og samtidigt da det er i HELE OECD ja og rusland og kina, ja hele verden undtagen afrika, som der har en kejleformet, demografisk graf, ( jeg kan anbefale man læser bogen the emty planet The Shock Of Global Population Decline. By John Ibbitson and Darrell Bricker. ) som der så samtidig slår fast at ja jorden er nok ikke helt så overbefolket som vi har skreget op om at den er da den globale, fertilitet nu er på 2.1 barn pr global kvinde. og med et indien som der først efter FN prognosen som siger 11,2 milliarder i år 2100 skulle ha ramt dette tal i 2050, da indiens ferlitet nærmest definere den globale fertilitet, faktum er enkel hele OECD er ramt alle kontinenter uden for afrika er ramt, og derfor er det også yderst tvivlsomt om danmark nogensinde vil se dansker nummer seks million, da antallet af udlælllinge der flytter til danmark er styrt dykket og dette er faktisk en global tendens,hvorfor at bolig marked nu bliver ramt på samme måde som vi så det i japan, og vil PERMANENT falde med mellem 50-80% ned med det største fald i de største byer, der har oplevet den største vækst i boligpriserne. vi har set en udfladning af priserne. mens man har forsøgt og tvinge renten stadig længere ned, for at om man vil og " malke jordrente koen " så meget som muligt, det er INDLYSENDE logisk at mange pentionister nu er igang med at eliminere deres aktiv, for at ja leve det søde pensionistliv, og den krise der ville komme på arbedsmarked ja den vil ligeledes opstå på boligmarked. af indlysende årsager det er de samme færre unge der skal købe aktiverne af de samme mange gamle.... ja pensions reformerne kan meget vel ha forstærket, den tendens. forøget den og gjort den mere tydelig da man nok hellere vil skille sig af med huset lidt tidligere for at kunne sænke sine udgifter og leve et par år før på pention, selvfinansieret. som følge af reformerne, jeg kan spamme folk med demografi grafer som der alle har den samme kejleformede graf. mens man så med til den gode kan sige ja vi er her i lille danmark nok ikke det værste hus i et dårligt nabolag.

som georgist ved jeg at boligpriser kan gå begge veje, og fremtiden byder på priser der vender mod syd.

med venlig hilsen martin sørensen medlem af retsforbundes landsledelse.