Læsetid: 8 min.

Den gode fidus endte som en elendig forretning

Mens sygeplejersker og skolelærere har svært ved at finde boliger i København, regner eksperter med, at op imod 20.000 lejligheder kommer til at stå tomme i løbet af den nærmeste fremtid. Ejerlejligheder bygget til den øvre middelklasse kan ende som private lejemål for mellem- og lavindkomsterne, når den nedadgående spiral for alvor tager fat
Moderne Tider
31. januar 2009
Boligspiral. Man kan komme til at se, at de her lejligheder godt kunne blive så billige, at de bliver attraktive for f.eks. politibetjente og sygeplejersker, siger Peter Høyer, administrerende direktør i Scandia Housing, og forudser prisfald flere af de steder, hvor man har opført rigtig mange lejligheder, som f.eks. Islands Brygge og Ørestaden (billedet).

Boligspiral. Man kan komme til at se, at de her lejligheder godt kunne blive så billige, at de bliver attraktive for f.eks. politibetjente og sygeplejersker, siger Peter Høyer, administrerende direktør i Scandia Housing, og forudser prisfald flere af de steder, hvor man har opført rigtig mange lejligheder, som f.eks. Islands Brygge og Ørestaden (billedet).

Dorthe Ørsig

Hr. og fru Danmark er kommet i klemme. De har nemlig investeret i luksusboliger, de ikke havde brug for, for at score kassen på et engang så lukrativt ejendomsmarked. Med indførelsen af de afdragsfrie lån i 2003 blev det pludselig muligt for de såkaldt almindelige mennesker at få en del af kagen. Og folk var sultne. Nu er kagen spist, men langt fra alle fik et stykke. Mange fik til gengæld en luksuslejlighed, som de under den nuværende finanskrise ikke kan sælge. Og hvad gør man så? Man lejer ud, siger Mads Lindegaard, der er økonom i Dansk Ejendomsmæglerforening:

"Det vi ser nu, er, at de mange luksuslejligheder, der før var til salg, forsvinder fra markedet, fordi folk indser, at de ikke vil blive solgt, og at de derfor - for at mindske det økonomiske tab - bliver nødt til at leje ud. Folk venter på bedre tider."

Han vurderer, at ca. 60 procent af de mange nyopførelser i København - i blandt andet Ørestaden, Tuborg Havn og på Islands Brygge - er købt af, hvad man kunne kalde 'private spekulanter'. De tager nu konsekvensen af den økonomiske udvikling. Antallet af de såkaldte projektlejligheder til salg er således faldet med hele 70 procent siden slutningen af 2006 viser tal fra Realkredit Danmark. Og det er da også ifølge Mads Lindegaard "den grimmest mulige cocktail", der har ramt boligmarkedet på det seneste. Renten er steget og steget, og da den endelig fladede ud, kom finanskrisen og der af følgende stigende renter på boliglån og øget krav til rådighedsbeløb fra bankernes side.

En undersøgelse fra ejendomsmæglerkæden EDC viser, at bankernes krav til lånernes rådighedsbeløb samlet set er steget med 23 procent, og at hver femte boliglån bliver stopper på grund af bankernes krav. Danske Bank har eksempelvis sat deres rådighedsbeløb for en familie med to børn op fra 12.300 kr. til 14.000 siden maj 2008 kr., ifølge Lindegaard en væsentlig stigning.

"Det betyder altså noget for folk, der jo i forvejen døjer med den finansielle krise," siger han.

Mads Lindegaard finder det samtidig svært at bevare optimismen, når man hver gang man åbner sit tv, sin radio eller avis, får at vide, at det hele går ad helvede til.

"Det, der sker nu, er det diametralt modsatte af det, der skete for fire år siden - hele opturen har haft et præg af overdreven optimisme. Nu er stemningen så vendt 180 grader. Og det er som i Murphys tov, at: 'alt, hvad der kan gå galt, vil gå galt'," siger han.

Velhavende lejere

Og den almene pessimisme med hensyn til at købe ses tydeligt på Lejebolig.dk, hvor man har fået en helt nye type lejere på det sidste. Hvor man tidligere har været lejer mere af nød end af lyst, ser man nu lejere, der egentlig har råd til at købe, men som med den finansielle situation in mente nu fortrækker at leje.

"Der er kommet en ny gruppe til i forhold til de dyrere lejemål: 10.000-12.000 kr. pr. måned. En gruppe vi ikke så sidste år, hvor markedet stod helt stille," siger Michael Eggert, administrerende direktør i Lejebolig.dk. Samtidig er der som nævnt et stigende antal lejemål i denne klasse, og den kombination tror Michael Eggert vil presse prisen, fordi der på nuværende tidspunkt er et overudbud i den kategori. Derfor vil de dyre lejligheder i større udstrækning blive alment tilgængelige.

Peter Høyer, der er administrerende direktør i Scandia Housing - som lige nu er størst i Danmark, når det kommer til udlejning af luksusboliger - ser den samme tendens: "Det er en voldsomt stigende tendens, og det er helt nyt, at folk med en forholdsvis god indkomst - som en akademiker eller en journalist - vælger at bo til leje," siger Peter Høyer.

Han tror ligeledes på et prisfald flere af de steder, hvor man har opført rigtig mange lejligheder, som f.eks. Islands Brygge og Ørestaden.

"Vi vil se prisfald her, fordi der er så mange spekulative køb, hvor folk har købt ud fra devisen, at hvis du har en lejlighed, tjener du 100.000; så hvis du har to, tjener du 200.000," siger Peter Høyer.

Han tror, at lejlighederne her vil kunne komme ned i et leje, der er tåleligt for en gruppe af mennesker, som Scandia Housing normalt ikke ser som deres målgruppe.

"Jeg tror, at man kan komme til at se, at de her lejligheder godt kunne blive så billige, at de bliver attraktive for f.eks. politibetjente og sygeplejersker," siger Peter Høyer.

Ejerne af lejlighederne i disse områder står ifølge Peter Høyer allerede med en underskudsforretning og kan ikke i længden tåle at brænde 10.000 kr. af hver måned. Så er det trods alt bedre at leje ud og måske kun tabe omkring 2.000 kr. pr. måned Det handler ifølge Poul Høyer ikke længere om at tjene penge, men om at minimere underskuddet.

Plads til alle

Udsigten til, at ejerne af den nyopførte luksus kommer ud af deres knibe, er dog dystre.

Bjarne Boye Nielsen, der er chefkonsulent med speciale i boligmarkedet for BBN Consult har sidste år lavet en befolkningsprognose på baggrund af tal fra København Kommune, der viser, at befolkningsværksten i København ikke er til, at man kan fylde de her boliger inden for de næste 10-15 år. Med mindre man ser en meget kraftig tilflytning, vil der altså komme til at stå en mængde tomme boliger i København.

Samtidig er der stadig flere byggerier under opførelse, der hører til i den dyre ende af skalaen, og som hverken er tænkt til skolelæren eller til politibetjenten.

"Man kan forudse en nedadgående spiral, der enten er ond eller god - alt afhængig af om man er lejer eller udlejer," siger Bjarne Boye Nielsen. Han forudser en bølgebevægelse gennem klasserne af byggeri, når de dyre luksusboliger bliver presset i leje.

For når de dyre lejligheder falder i pris, vil prisforskellen ned til mellemklassebyggeriet blive så lille, at man lige så godt kan gå et niveau op i boligstandard, hvilket vil presse mellemklassebyggeriet til ligeledes at gå ned i pris osv.

"Kan man pludselig flytte ind på Havnefronten for det samme som ude på den flade mark, vil man nok ret hurtigt se en bevægelse i den retning," siger Bjarne Boye Nielsen.

På baggrund af udregninger fra Danmarks Statistik er Boye Nielsen kommet frem til, at der vil komme op imod 20.000 tomme lejligheder i hovedstadsområdet i den nærmeste fremtid. Af dem vil ca. to tredjedele være luksuslejligheder. Hvilket Boye Nielsen mener, vil føre til en voldsom stigning i tvangsauktioner for denne type lejligheder, fordi der simpelthen ikke er købere til dem. Hvorfor man så har bygget dem i første omgang, er der ifølge Boye Nielsen flere forklaringer på. En af dem er, at det ikke er særlig attraktivt at bygge alment i Københavns Kommune; hvis man vil tjene penge, er luksuslejlighederne derimod en god sti at betræde. Der er en begrænsning for, hvad kvadratmeterprisen må være på alment boligbyggeri, som gør det vanskeligt at tjene penge i en tid, hvor både arbejdslønninger og materialepriser er steget.

Et vurdering, der deles af Peter Høyer, der ligeledes har svært ved at se det attraktive i at bygge alment med de nuværende forhold.

"Grundene er langt dyrere i København end udenfor, hvilket selvfølgelig sætter sit præg. Hvis kommunen solgte grundene billigere, ville det også være muligt at bygge billigere og gøre det til en god forretning," siger Peter Høyer.

Sorteper

Det kan dog stadigvæk ikke helt forklare, at man i den grad har satset så ensidigt, som man har. Et yderligere svar skal ifølge Boye Nielsen derfor også findes i den tid, hvor mange af de her boliger blev bygget, dengang man ikke kunne få armene ned, og hvor penge fløj ind på bankbogen nærmest pr. automatik.

"Hvis vi ser et par år tilbage, så blev de her boliger jo revet væk. Markedet var på sit højeste, og folk tjente styrtende med penge. Priserne steg, mens byggeriet blev opført og sælger annullerede slutsedler og lod folk købe til en højere pris dagen efter," siger Bjarne Boye Nielsen.

Hvorvidt man alligevel ikke burde have set skriften på væggen, har Boye Nielsen følgende svar på:

"Det er et spil - hvem kommer til at sidde med Sorteper? Så længe det går godt, glemmer man alt om, at regnskabet skal gøres op. Det er det samme som med aktier; så længe de stiger, skal man bare køre med på karrusellen og købe og købe, indtil det går op for folk, at det bare er en boble med varm luft i. Det er jo 'kejsernes nye klæder' om igen. Man betaler for en værdi, der reelt ikke findes," siger Bjarne Boye Nielsen.

Mads Lindegaard henviser ligeledes til, at de mange spekulative køb fra private er sket forskudt. Fordi man typisk køber sådan en lejlighed, inden den står færdig. Da man begyndte at opføre de her boliger, så det økonomisk fornuftigt ud, men nu står man altså med en masse ejendomme, der ikke kan sælges, samtidig med at priserne falder.

Men helt skidt er det altså langt fra - for alle. De mange ejerlejligheder, der nu står til leje og de faldende priser kan som sagt komme de mange boligsøgende i København til gode, efterhånden som ejerne bliver møre, og den omtalte domino-effekt først begynder at slå igennem. De eksperter, Information har talt med, tror over en bred kamp på, at de berygtede 'almindelige mennesker' vil få rigtig gode muligheder for at leje i de kommende år. Ja, selv politikerne på rådhuset kan måske få glæde af udviklingen.

"De mest attraktive lejligheder kommer nok ikke ned i niveau, hvor man med en almindelig lønindkomst kan betale dem, men de lejligheder, der ligger lige under vil blive tilgængelige og så videre dernedad. Så det kan jo være, at Ritt Bjerregaards lille problem med de 5.000 billige boliger løser sig af sig selv i sidste ende," siger Bjarne Boye Nielsen med et grin.

Følg disse emner på mail

Vores abonnenter kalder os kritisk,
seriøs og troværdig.

Få ubegrænset adgang med et digitalt abonnement.
Prøv en måned gratis.

Prøv nu

Er du abonnent? Log ind her

Hvad med at staten eller kommunen kontakter ejerne og foreslår at man slår halv skade om at nedsætte lejen til noget rimeligt?

Hej jeg bor i Ørestad sammen med min kæreste i en lækker ny fire værelseslejlighed. 95 % af lejlighederne herude er solgte/udlejet så denne artikel var relevant for 2 år siden. Og ja det er super fedt at have en stor lejlighed så tæt på centrum og op af amager fælled. Lejligheden koster det samme som vi gav for den i 2005 (VM - bjerget), men vi tjener 30 % mere i løn, så ingen problemer der.

P.S. det er sgu da egentlig elendig jounarlistik at journalisten ikke selv har været ude at tjekke om boligerne er tomme i Ørestaden, det ville tage 5 minutter at finde ud af at det er de ikke!

Mogens Michaelsen

Artiklen handler da ikke om, at lejlighederne allerede står tomme, men at de hurtigt kan komme til det. Eller rettere: at mange af ejerne kan blive nødt til at leje ud til en relativt billig husleje, for at minimere deres eget tab. Altså at ejeren netop ikke bare kan lade den stå tom (hvad man ellers tidligere har set ved bolig-spekulation).

ja okay, det vil i sidste ende ramme de almene boligselskaber, da de ressursestærke mennesker der vil søge tilbage til ejermarkedet når det vender og ikke længere bo til leje.

Janus Bæksted Jensen

Sven Karlsen skriver:

"Hvad med at staten eller kommunen kontakter ejerne og foreslår at man slår halv skade om at nedsætte lejen til noget rimeligt?"

God idé - det ligger sig op ad regeringens bankpakker, og når bankerne kan få dækket deres tab på hasardspil, så er det vel rimeligt at almindelige mennesker også får del i statens sikkerhedsnet af bløde pakker?!?

Andreas Trägårdh

"Vi bestemmer selv, og vi vil ikke bøje os for dem, der vil bestemme over os", Sagde A.F.R. da han blæste til kamp mod de "bedre vidende".

Alt hvad de såkaldte "bedrevidende" sagde dengang om den oppustede økonomi, de forestående finansielle krak, de faretruende kollaps boligmarkedet osv. blev alt sammen virkelighed mens det borgerlige danmark blev til kyniske fribyttere af resten af det hypnotiserede folk.

Hvis I en dag vågner op, bliver det til et meget grimt syn, af en frygtelig visionsløs og fattig by, uden nogens tilhørsfohold, for det var aldrig ment som andet end en sorteper i en speculations cirkus.
Fattigdom leder til fattigdom, armod til armod og vold til vold.

Andreas Trägårdh

PS.
Artiklen er iøvrigt en moderat underdrivelse. Der er allerede på nu værende tidspunkt 20.000 tomme boliger, vel og mærke hvis man undlader at regne de mange tusinde tomme boliger i det gamle København med, Dvs. alle de tomme Københavner boliger der nok så bekvemt har indgået i kartellernes spekulative lejecirkus, med henblik på at holde Københavns huslejer kunstigt oppe de seneste 25 år.

Søren Kristensen

Hvis man skal anlægge et positivt syn på tingenes tilstand, kan man konstatere at det arkitektoniske niveau som de senere års byggerier, især boligerne ved havnefronterne og ikke kun i København, aldig ville have været opnået uden den optimisme som forårsagede boblen. Alt andet lige. For tilbage står selvfølgelig spørgsmålet om hvem der skal bo i herlighederne og betale for gildet. Det giver arktiklen i det mindste et kvalificeret bud på.

Andreas Trägårdh

Til S. Kristensen - Det må være din spøg!?

Det er i al fald nok første gang jeg på noget tidspunkt får hørt noget positive som helst om arkitekturen i ørestaden.

Personligt mener jeg at det hele stort set, inkl. havnefronten, er så modbydelig menneskefjendligt, grimt og visionsløst, at det burde doneres til flyvevåbnet som øvelses område for urbane bombe togter, kvit og frit.

Inger Sundsvald

Hvis deflationen på boligområdet fortsætter lidt endnu, får Ritt Bjerregaard ikke besvær med at finde 5000 boliger til en overkommelig pris.

Søren Kristensen

Det er ikke min spøg. Sammenlignet med f.eks. Urbanplanen er der langt mere variation og opfindsomhed i de facade- og planløsninger man finder i Ørestaden. Men det var nu mest havnefronterne i København, såvel som provinsen, jeg tænker på. Eksempelvis var udviklingen af havnefronterne i Vordingborg og Nykøbing Falster næppe blevet til noget hvis ikke det var for boblen. Det samme gælder Sydhavnen og Fisketorvet. Men jeg hører så heller ikke til dem begræder f.eks. kontorbyggeriet langs Kalvebod Brygge, som jeg synes passer udmærket til stedet, som alligevel ikke kan bruges til andet.
I Ørestaden er man gået så vidt som til at bygge en kanal, der ikke var der i forvejen, for at skabe oplevelser ud over hvad de grønne områder i nærområdet byder på. Spørgsmålet er hvor meget man egentlig kan forlange af en helt ny bydel og om ikke man skal vente et par år med at bedømme hvor langt den når op på "hyggebarmeteret". Omvendt kan jeg godt forstå at forældre protesterer over at man har klemt en skole ind på et frimærke af en grund uden adgang til boldbaner, friarealer osv. Men det er vist også en svipser. I det store og hele synes jeg Ørestaden er tegner meget mere vellykket end jeg havde turdet håbe på. Endelig beror det nok så meget på hvordan området bliver behandlet af dem der bor der. I den henseende må man håbe at lejlighederne derude ikke falder alt for meget i pris.